路透伦敦8月21日 – 从英国退欧公投前直到现在，中国对伦敦商业地产的投资已经增长逾两倍，其中多数是通过香港进行。 虽然去年退欧公投后，其他投资人有从英国楼市撤身的，但主要来自香港的投资人却在买入英国最出名的摩天大楼，其中包括“奶酪刨(Cheesegrater)”摩天楼和“对讲机(Walkie Talkie)”大厦。 根据房地产集团CBRE的数据，2017年头六个月中国投资人对伦敦商业地产共投资39.6亿英镑(51亿美元)，创下纪录最高水平，并超过2016年全年的26.9亿英镑。 根据莱坊(Knight Frank)的数据，在这些来自中国的总投资中，香港占了92%。香港食品集团李锦记本月稍晚将以12.8亿英镑收购被昵称为“对讲机”大厦的20 Fenchurch Street。该大厦有34层，这将创下英国写字楼交易额的最高纪录。 由于中国政府打压内地公司的对外收购，国内投资人选择香港作为海外交易的通道。中国发改委上周五宣布，将加强境外安全风险防范，防止非理性对外投资、恶性竞争和腐败行为。 然而香港投资人则是更为重要的参与者。 “来自中国的交易仅占该地区交易活动的较小部分，香港投资人最为活跃，”Knight Frank资本市场研究主管Anthony Duggan表示，“我们预期中国投资人仍将寻求进行符合他们商业计划的战略性地产收购。” 在1997年香港回归中国之前敲定的“一国两制”，从法律上赋予香港司法独立等自由。然而近几年对司法独立的疑虑逐渐升高，上周香港上诉庭判处三名香港民主运动领袖有期徒刑。 周日香港有成千上万的民众走上街头抗议此事，许多示威者对香港司法独立性提出质疑。 香港律政司司长已经否认判决中参杂“政治动机”。 **取得控制** 世邦魏理仕(CBRE)国际资本市场主管Chris Brett表示，“如果你担心中国对香港的控管越来越多，就需要把资金移到其他地方。伦敦颇具吸引力。” 吸引这类投资的因素包括英国公投决定退欧之后英镑兑美元贬值12%，而港元采取钉住美元的汇率制度。 “资金比较便宜，法制，文化比较熟悉，以及市场多样化的需要，正在驱动香港投资者在英国的需求，”地产咨询公司高纬物业(Cushman & Wakefield)的伦敦中心区投资总监James Beckham表示。 处于纪录高位的香港商业与住宅地产价格，以及政治担忧，正在促使投资者转向租金收益较高的海外市场。 Jefferies的分析师Mike Prew表示，如果北京要求把资金汇回国内，楼宇与其他投资相比流动性较差，这也是一个吸引人的特点。 英国退欧公投意味着，一些设在伦敦的金融工作职位将转移到欧洲大陆或者爱尔兰，以便银行业者可以继续向欧盟客户销售产品和服务。… Read more »
【大紀元2017年08月10日訊】 外國人買走英國的房子，英國本地人買不起房子，究竟是誰的錯？如果開發商和仲介不在海外大力宣傳，外國人會來英國買房子嗎？如果外國買家不買預售房，英國的開發商能得到貸款蓋房嗎？ 倫敦政經學院對部分開發商，以及大型國際房產仲介提供的數字進行了研究，結果顯示，倫敦各處新建住房中，被海外買家買走的比例不到20%。 約克大學對英國土地登記局的數據的研究顯示，2014年4月至2016年3月，倫敦成交的2.8萬個新建私人房產交易中，有3,600個交易的買主居住在海外，比例為13%。如果把倫敦新建的廉價房和社會福利房計算在內，比例下降至10%。 開發商、仲介迎合海外買家 政經學院的報告顯示，為了迎合這部分買家，英國規模較大的房地產開發公司和仲介在中國大陸、香港、新加坡等地設有辦公室，經常會參加當地的營銷活動。 倫敦近年不少樓盤的預售活動都同時在香港舉行。還有一些專門針對中東和俄羅斯。部分國際房產仲介經手的房屋中有大約三分之一賣給海外買家。但是，規模較小的開發公司則主要針對英國本國人。 亞洲中產階級投資者 約克大學的研究顯示，海外買家中有53.5%使用了房屋貸款。Resi Analysts的分析師哈德森（Neal Hudson ）對《每日電訊報》表示，這說明大部分海外投資者「不是特別有錢的俄羅斯石油大亨或者中東的石油富翁」，而是「新興起的亞洲中產階級」。 他說：「東南亞許多人正在貸款（在倫敦）買房。亞洲新出現的中產階級正在這樣做，跟英國想要買第一套房子的人相比，他們並非更有錢或者更窮。」 海外買家目的不同 政經學院的報告說，中國大陸、馬來西亞和新加坡的買家側重於買房的總體回報。香港和中國大陸的買家還會為子女買房，通常是在子女還年幼的時候就入手，開始賺租金，然後等到子女來英國留學，將這裡作為住所。 中東的買家則是為了家人買房，因為許多中東人會每年在最熱的時候來英國避暑兩到三個月。 2012年London First的調查顯示，58%的外國投資者在倫敦買房用於出租，27%是買來自住，15%是作為第二處住所。 而且，買房出租的情況也有一定的規律。在倫敦市中心買房的海外買主買房自住的比例比較高，距離市中心越遠，用於出租目的的越多。 入住率很高 報告認為，海外投資者買來房子後，絶大部分都沒有讓房子空著，空置住房的比例還不到1%。尤其是買來專門用於出租的房子，入住率很高，有些甚至房客人數過多，比如出租給學生的房子。 報告的結論是「幾乎沒有證據顯示（新建的）住房被完全空置——比例不到1%」。這顯然跟一些英國人想像的不一樣，他們認為外國人買了房子之後會經常空置。倫敦市長克汗因此曾經表示，開發商應該讓倫敦人優先買房子。 預售對開發商很重要 政經學院的報告認為，海外投資者占很大比例的預售對於倫敦的房產開發具有非常重要的作用。這是因為幾乎所有的大型開發商都要依賴預售來減少房產市場浮動帶來的風險。 報告中說，受訪的開發商表示，他們向銀行貸款的時候，銀行通常會要求40%至60%的房產進行預售。預售，有時也稱為計劃外銷售，通常是在建房的工程完工前兩年甚至更早進行的，買主大部分都是海外投資者。 海外投資者不用受到英國銀行買房貸款的限制，他們會直接支付現金。目前有相當一部分開發商為了減少風險，更加依賴於這部分現金收入，而不是銀行的貸款。 開發商還表示，沒有預售，他們無法像現在這樣修建更多的面對英國本國人的廉價房。 報告說：「向海外買家的預售讓開發商能夠更快地蓋樓，因此帶來了更多的市場和更多的廉價房，如果沒有這些，就不會這樣。」 本地人先買 政經學院的報告公布後，有人呼籲倫敦市長以及倫敦各自治市採取行動，讓倫敦本地人先有機會買房，在此之前不允許海外買家買房。… Read more »
英國格林多大學財務學首席講師 財務學學部主任 梁港生 上期淺談了英國房地產市場狀况，今期再簡單談談一些關於在英國買樓的實務內容和應要注意的事項。 基本上，海外人士在英國買樓的手續與英國本地人是一樣，先付訂金再簽約等等，買樓的所有手續均可在海外完成。不過，值得留意的是，樓價全額需於落成后一個月內支付，但按揭則需物業落成才可申請，申請涉及多項文件及程序，需時可達三個月，買家或需先全額支付樓價后才獲得按揭。而一般海外買家均可獲得按揭，并能借得六至七成；亦有些例子可高達九成。 稅務方面，大致上可分為購買、出租、轉賣等三大種稅款。首先，購買房產要付印花稅，而印花稅分首套房、二套房和投資出租用房。首套房的稅率在0%-12%之間，為累計稅率，視購買價格而定。樓價12.5萬英鎊以上住宅需要交印花稅，樓價12.5至25萬印花稅為2%；25萬至92.5萬稅率為5%；92.5萬至150萬稅率為10%；150萬以上為12%。 隔山買牛小心為上 而第二套房產及投資性房產的稅率為3%-15%之間。如果業主將房屋放租，在減去所有費用如物業管理費后的純租金收入需要繳納個人所得稅，并依據租金收入而定分為20%、40%和45%三個等級。而如果未來將物業出售，則純利潤需要交收資本利得稅，依據純利潤多少而定，分別有18%和28%兩個稅額。 如有意投資英國物業作中長線投資用途，或需留意英國銀行同業大多不鼓勵房地產投機活動，許多時會拒絕樓花轉讓合同申請，從而打擊投機活動。另外，買海外樓始終算是隔山買牛，需要比較小心。例如上年便有報道指有逾200港人在曼徹斯特買樓花，但合共3100多萬英鎊訂金中逾90%被挪用光，發展商要求事主再注資；最后，多名事主質疑推銷的本港中介與英國發展商涉嫌詐騙，并報案求助。
17年8月24日 陳芷欣 ─ 英資發展商物業投資經理 英國5月公投結束後，「脫歐」的決定曾在市場上引起一陣恐慌，英鎊更跌至30年低位。央行行長卡尼上月表示，英國的商業房產交易從去年的高點下滑達50%，不少投資者憂慮英國物業市場會因而走向下坡，有部分投資者更選擇撤資英國市場。 英國樓市第三季成交報告顯示，現時倫敦樓價有下跌趨勢，7月倫敦平均樓價從55萬鎊跌至52萬鎊，個月跌幅達百分之5.6。倫敦豪宅市場表現亦同樣冷清，市場上有超過三成半的樓盤減價一成出售。倫敦第一豪宅區肯辛特(Kensington)和車路士區(Chelsea)放盤豪宅，平均減價約16萬鎊；西敏區(Westminster)和倫敦市中心也有豪宅盤減價，減幅約為14萬鎊和6.6萬鎊，減價比率其實只有樓價的2%左右。 市場普遍看淡倫敦樓市前景，但爲筆者對倫敦的樓市則持觀望的態度。 英國的樓市供應主要來源自海外及本地發展商。由於海外發展商的資金常以美金作主要貨幣，所以英鎊走弱對他們根本不成影響，反而為他們提供了減價空間以促銷樓盤。不少海外發展商都減價促銷其下的一手樓盤，但市場數字反映倫敦樓價可能只是暫時性或短暫的價格浮動。 反觀倫敦二手市場，外電媒報導，倫敦一帶的交投量於過去三個月一直持平，未見有大幅下行跡象，料樓價短期內或會下跌1%至2%，但長遠的市場交投估計可以維持。脫歐帶來的短期影響是在所難免。由於過去倫敦樓市長期處於熾熱，市場長遠仍存在求過於供問題，因此筆者相信即使英國脫歐後其樓市及租金發展亦會保持平穩，其物業的仍具的升值空間。 英鎊急跌意外地吸引了一批留學生赴英升學，同時刺激本地租務市場。英鎊兌港元曾跌穿10算，令海外學生的學費變相打折，生活成本亦相對減少。據本地傳媒報導，香港學生赴英升學的查詢較去年急增20%，料升學人數會有所增加。匯率下跌同時令不少家長看準時機，於當地為子女於置業甚或放租，留學生人數上升估計可為未租務市場帶來正面的影響。 英國脫歐公投令不少買家對投資英國物業抱觀望態度，現時英鎊「低水」加上倫敦物業市場滑落，對海外物業有意的投資者應多加留意!
7月31日，李嘉誠旗下的和記電訊香港(00215.HK)股價開盤大漲，截至發稿，和記電訊香港漲11.39%。就在昨日晚間，李嘉誠旗下公司宣布145億拋售香港資產，公司稱因該交易而取得大量所得款項，將令公司能夠繼續對流動通訊業務進行投資，而就在三天前，李嘉誠剛出手了境外能源領域資產。 據公開資料顯示，這次李嘉誠所出售的和記電訊香港控股有限公司在2009年上市，它是和記黃埔的子公司。目前，李嘉誠旗下的長和擁有和記電訊已發行股份中約66.09%的股權。和記電訊最早在香港開展3G服務，是香港首個3G網路營辦商。 就在李嘉誠高價出售香港資產的同時，他又在歐洲市場展開大肆收購計劃。7月27日，長實地產、長江基建集團發布聯合公告，擬成立合資公司以收購德國能源管理綜合服務供應商ista Luxemburg GmbH(簡稱依斯塔)及其附屬公司，收購價格合計約414億港元(約合人民幣357億元)。 事實上，李嘉誠在歐洲的布局早已開始，以英國為例，從房地產到港口，從天然氣到屈臣氏，李嘉誠的投資觸角幾乎伸到了英國的每一個領域。數據顯示，截至2016年上半年，李嘉誠56%的投資在歐洲，其中英國是「主戰場」，大約佔到37%，有英國媒體甚至還驚呼李嘉誠「買下了大半個英國」。 面對有人對李嘉誠「撤資」不滿之聲。李嘉誠表示，他只是根據經濟形勢，重新配置了國內外的資產而已。在減少對內地房地產投資的同時，加快了在內地零售業的布局。並且積極推動「走出去」戰略。截至2017年7月28日，李嘉誠共有337億美元的資產，位列世界第22位，身家超過許家印30億美元、也超過了王健林。 實際上，大手筆拋售國內資產的大佬也絕不是李嘉誠一人。地產大亨、香港四大富豪之一的鄭裕彤家族也在悄悄清理在內地的資產。SOHO中國的潘石屹通過銷售京、滬兩地的辦公物業，已經累計套現超過340億元！ 那麼，李嘉誠為何會義無反顧的拋售內地資產，卻大手筆布局歐洲市場，這麼做背後隱藏著啥秘密呢？ 首先，李嘉誠並非是看衰中國經濟而選擇離開的。李嘉誠曾多次表示，他看好內地零售業，內地的消費市場也極其龐大。目前，香港市場太小，李氏家族在港有600多家零售店，即使擴充到800多家也已經了不得了。但通過內地與海外投資，現在全球零售店舖數目達13000間，並且以每年1000間增長，就做生意角度而言，李嘉誠也要到世界各地發展零售店。 李嘉誠拋售內地的房產和香港子公司的股權主要是想騰出更多的資金「脫亞入歐」。目前歐美優質資產很多，且處於價值窪地。而且中國的房地產虛火過旺，已經深陷政府的調控之中。就連商業地產大佬萬達的王健林都在轉讓地產。 再者，李嘉誠之所以偏向於「脫亞入歐」，並且集中精力布局全球成熟的海外市場，因為那些具有契約精神、法律清晰透明、財務制度健全且歡迎海外投資的成熟市場，會給李嘉誠的投資帶來穩定收益，也無需他本人再與當地政府「左右逢源，長袖善舞」。 現在看來，李氏家族在海外投資規模越來越大。李嘉誠旗下的維港投資更是在全球範圍內投資，成立之初，就1.2億美元買下Facebook的0.8%股份。投資地區涉及以色列、美國居多，加拿大、英國、德國、西班牙、盧森堡等等。領域包含社交、AI、VR/AR、電商等領域。 筆者認為，李嘉誠先從投資海外地產酒店、港口碼頭、基建、能源、零售、水電交通這些最傳統大行業打底，賺取穩定的回報率，然後去投資投入相對小，但收益率可能大的最前沿的高科技行業。李氏家族是「穩紮穩打，步步為營」。 最後，年近九旬的李嘉誠還不得不面對傳承的問題，而如果讓次子李澤矩在國內拓展業務，發展空間有限，而且其聲望恐難以超過父輩。但如果將大量資金投資歐美成熟市場，那憑藉李澤鉅長年海外投資的經歷，完全有可能大展拳腳，或有朝一日，李澤鉅的事業有超過其父親的可能。 一邊出售香港145億資產，而另一邊卻以412億收購歐洲能源公司的股權，李嘉誠真的要跑路了嗎？事實絕非如此，李嘉誠在看衰內地房地產情況下，對零售業布局十分看好。李嘉誠布局更多歐洲成熟市場的資產，希望可以佔得投資先機。當然，重金投資海外資產，也有李嘉誠欲把事業傳承給李澤矩的意圖。
大陸資訊 08月02日 導語：英國電訊報於周四披露，歐盟首席談判官巴尼爾在一次與歐盟大使的私人會晤中表示，如果英國拒絕與歐盟處理所謂的「英國退歐分手費」，下一階段的退歐談判將延期兩個月。根據巴尼爾的最初時間表，歐盟計劃在10月份判斷是否取得「有效進展」。但此次他告知歐盟大使們，這一時間表已不太可能完成，判斷的期限可能將延遲至12月份，下一輪談判原定於8月28日開始。 距離英國通過公投啟動脫歐進程已經過去了一年，作為2016年騰飛的最大一隻「黑天鵝」，負面纏身的英國走過了不尋常的一年。 從去年六月份英國宣布脫歐以來，英鎊已經跌去了近13%。宣布脫歐當天的斷崖式下跌更是讓所有投資者記憶猶新。 其次，與英鎊貶值緊密相關，英國通貨膨脹率從2016年6月的0.5%上升到今年5月的2.9%，在收入增幅不及此的情況下，居民實際收入在08年金融危機後進入了新一輪下降。另外，IMF在最新公布的《世界經濟展望》報告中將英國的經濟增長預期下調了0.3%，而整個歐元區則上調0.2%。這些數據說明，脫歐這樣的重大政治突發事件，其消極影響不僅存在於短期之內。尤其在經濟領域，脫歐談判僵持時間越久，未來的英歐關係越不明朗，不確定性對市場信心的打擊就越大。 然而在英國的住房市場，負面消息似乎並沒有帶來過多的影響。戴德梁行倫敦住宅部北京主管李靜表示： 今年年初英國國家統計局和英國土地註冊屬的官方數據顯示，脫歐之後，2016年所有的倫敦行政區的平均增長幅度維持在歷史數據範圍的6.6%。脫歐並沒有對英國的房價，尤其是倫敦的住宅價格帶來太大的影響。與美國相比，倫敦的房價漲幅相對激進的同時，租金也以每年1%到1.5%的幅度增長。 脫歐公投后出現的負面效應，讓英國央行自2009年以來首次宣布降息25個基點，至0.25%。同時，英國央行還決定將資產採購的規模增加600億英鎊，至4350億英鎊。 戴德梁行倫敦住宅部北京主管李靜表示 在英國退歐之後，英國利率是降到了40年以來的最低。對比2007年的5.5%~5.8%，和2008年金融危機時期的5%，當前英國的整體利率水平處於歷史低位，這也為貸款置業提供了相對低廉的融資成本，目前，海外買家貸款的年利率在2%到2.8%之間。李靜認為，目前倫敦的租金水平保持穩定上漲的趨勢，在倫敦置業的過程中通過使用一定程度的槓桿，可以達到以房養學、以租養貸的目的。 不管是「硬脫歐」還是「軟脫歐」，英國目前已經沒有回頭路可選，隨著脫歐談判的推進，英國的未來還很難預測。但是相對穩定的住宅市場環境、穩步增長的租金價格和低廉的融資成本是目前英國置業的獨特優勢。而根據英國歐盟脫歐談判時間表顯示，到2019年3月，英國將完成脫歐談判所需的全部流程，正式脫離歐盟。屆時，英國的前景也許會更為清晰。
更新： 2017年08月01日 【記者劉毅／報導】7月30日，李嘉誠旗下公司以144.97億港元出售了香港固網電訊業務，而此前27日，李嘉誠旗下公司宣布將斥資約412億港元收購德國能源管理綜合服務供應商依斯塔及其附屬公司。 繼從大陸撤出 香港大部分資產也已轉移 據每日經濟新聞報導，李嘉誠旗下的和記電訊30日晚間發布公告稱，已與買方Asia Cube Global Communications Limited訂立買賣協議，以144.97億元將固網電訊業務（HGC）中的全部權益出售給對方。 公告同時表示，公司出售業務所取得的現金將令公司能夠繼續對流動通訊業務（即移動通訊業務）進行投資，鞏固本身在流動通訊市場的領導地位。 李嘉誠這次出售的固網業務的公司名為和記環球電訊，該公司擁有並營運覆蓋廣泛的光纖網路，以及與中國大陸三家一級電訊商網路互聯的四條跨境路由。公司網路覆蓋香港逾180萬住戶。 財報顯示，2016年和記電訊固網服務營收為41.27億港元，同比增長了4%。該板塊營收占和記電訊總營收（76.4億港元）的一半以上。 幾年來的運作，李嘉誠先是将大陆资产全部抛售，然後再從香港撤出，已經轉移了數千億資產到西方國家，這是一次財富的大轉移。 數以千億計的資金投入歐洲 在李嘉誠賣出香港固網電訊業務前三天的27日，長實地產、長江基建集團發布聯合公告，擬成立合資公司以收購德國能源管理綜合服務供應商ista Luxemburg GmbH（簡稱依斯塔）及其附屬公司。收購價格合計約412億港元。 報導表示，目前為止，李嘉誠及其長子李澤鉅及信託目前直接或間接持有長實地產約31.47%的股權，持有長和約30.16%的股權。若該項目最終通過，長實地產及長江基建將分別持有依斯塔65%及35%的股權，依斯塔將由李家100%控股。 除了涉及德國的收購業務之外，今年1月，長實地產、長江基建及電能實業宣布合組財團，以約424.5億港元的價格收購澳洲能源公司DUET集團。該交易已通過公司股東以及澳大利亞政府的外國投資審批。 如果這次對依斯塔的收購成功，李嘉誠的長實系今年在收購兩家海外能源公司上將花費超過800億港元。 另據大陸第一財經29日報導，李嘉誠近年堅持持續重點投資歐洲的策略。李嘉誠看好歐洲，主要的原因之一是因為歐洲的部分企業已經「跌出」價值。英國脫歐黑天鵝過後股市並沒有崩盤反而越漲越高。 以房地產為例，過去幾年，李嘉誠連續大舉拋售香港和大陸物業，將數以千億計的資金投入歐洲，尤其是英國。 今年港股的大牛市和下半年以來歐元和英鎊的大漲，使李嘉誠的個人資產又增值很多。根據富比士富翁榜，截至2017年7月28日，李嘉誠共有337億美元的資產，位列世界第22位，身家超過大陸許家印30億美元，也超過了曾經的大陸首富王健林。 香港首富李嘉誠，近年來逐步拋售香港和中國的資產，自2013年7月至2016年11月，估計出售中港資產逾1650億港元，同時不斷加碼歐洲投資，特別是英國，近來更將觸角伸向澳洲等，逃離中國的動作明顯，被外界視為對香港或中國經濟前景投下了不信任票。
聯合新聞網 2017-07-24 11:00:36 聯合新聞網 富比士地產王 門海外投資標的有3大主因，包括高房租報酬、投資門檻低，以及英鎊匯價跌到近30年來新低。 他說，英國學生宅本身是獨立的房地產分類項目，學生有居住需求都是優先尋找學生宅，房子出租很容易，投資報酬率相對比一般住宅高，且英國是全球留學生人數僅次於美國的第2大國家，學生宅的短少率維持在25~40%，使得投資報酬率較一般住宅高。 近年海外投資風潮熱，但也產生不少「海外孤兒」，投資血本無歸。對此，鄭哲昇表示，英國房地產管理完善，以學生宅為例，由物業管理公司採包租方式，房子的裝潢、修繕與出租等，全程由公司負責，投資人只需向公司收租即可，有些開發商則會提供保證3或5年的固定投資報酬率，不論房子租出去與否，投資人都可以收得到租金。 他也強調，英國房地產買賣都由律師處理，訂金與工程款先匯入律師帳戶，由律師依工程進度撥款給開發商，類似台灣預售屋的履約保證機制，律師也會要求投資方提出財力證明，確定資金來源沒問題，等於為投資人安全把關。 而根據瑞普萊坊調查，未來2年亞洲富豪購買海外住宅地點，也是將英國列為首選，排名還領先2、3名的新加坡和香港，以及美國、澳洲、加拿大和瑞士等國家。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，近1年英鎊匯率跌幅2成，對於亞洲投資人來說有極大吸引力，若購買高總價的房地產，一來一往將省下可觀成本。
Epoch Times UK 倫敦地鐵圖（Depositphotos） 【大紀元2017年07月15日訊】最近公布了倫敦地上鐵（Overground）將從12月份開始開放夜線。東倫敦路線（The East London）的New Cross Gate至Dalston Junction段計畫在今年12月增加星期五和星期六晚間運行，實現24小時的地鐵服務，並于明年延伸至Highbury & Islington站。這給想要去倫敦東部酒吧，餐廳和享受夜生活的倫敦人提供了方便。 根據Rightmove的最新資料，對於那些希望週末24小時都有車坐的人來說，Zone 2的New Cross Gate是最便宜的住處。知名的搖滾樂隊「Klaxons」 就於2006年在New Cross成立。由於一系列交通設施的改善，New Cross地區成為過去十年倫敦房價上漲幅度最大的地區，其房價平均增長了134%。 另一個最佳投資熱點地區可能是Dalston地區和港口熱點Surrey Quays地區。目前，兩地區的兩臥室房子的平均價格都低於60萬英鎊，且租金仍低於2，000英鎊。 地上鐵網絡中房價增長最快的地區 Wapping和Whitechapel地區在過去10年也屬於倫敦價格漲幅最大的地區。 由於這兩個地區離金融城近，而且有便利的地上鐵（Overground）設施，金融城的上班族和海外業主紛紛湧向倫敦東區（East End），導致那裡的房價上漲了155%。 倫敦東區（East End of London），當地簡稱東區（East End），是英國倫敦一個非正式認定的區域，位於中世紀倫敦市的東部、泰晤士河以北。 倫敦東區正在進行重大改造，包括要將15英畝的新聞國際總部（News… Read more »
2017年7月1日 黃惠儀 理財方案 近來英鎊下跌至近30年之低位，很多香港人對投資英國項目十分感興趣，其實除了買入英鎊和私人住宅外，還有什麼選擇呢？ 近日有朋友問及投資英國大學學生宿舍的計劃。一般而言，主要供應學生宿舍的有大學本身，或是公營及私營的。一般在大學供應的租住宿舍通常都較殘舊，以雅房與一人套房類型居多，水電網絡等等都已全部包含在租金中。而私人學生宿舍則較高級，租金計算方式差別不大，對於住宿品質比較有要求的外國學生會偏好私人學生宿舍。近年英國大學宿舍供應失衡，大學學府學生超過3.5萬人，宿位只有大約5000左右，吸引了不少發展商開拓商機。 入場門檻低較易負擔 筆者朋友提及的項目是投資專門私營的學生宿舍，單位面積較小，是約18至25平方米不等的開放式公寓，連精緻裝修，價格相對較低，每單位的入場價約60餘萬港元起；對比動輒三四百萬元的香港物業，實有天壤之別，一般小市民也能負擔。發展商同時會提供3至5年的租金保證回報和物業管理，而且沒有物業的增值稅及印花稅，香港人還可以作五成的按揭，即30萬左右便可以入場了，看來其實相當吸引，但當中又有什麼要注意的地方呢？ 做任何投資前，除了回報外，還要考慮自己可承擔的風險，如外滙風險、政治風險等等；相比投資私人住宅，學生宿舍更需要優質的物業管理，如在租金、合約簽訂、維修等方面。因此，學生宿舍管理的收費或比一般的私人物業為高，相對的回報也會受影響；日後如欲出售，有關手續安排和收費也要先查詢清楚。 投資相關基金少煩憂 除了專營學生宿舍外，如欲買入住宅作學生宿舍分租，當中又有什麼要注意？有別於私人物業，營運學生宿舍需要申請相關的牌照，而目前有些地區已經停止發放宿舍牌。投資前必須先確保可以分租（Share House）的形式能否申請牌照，容許幾個學生一起租一間房子。Share House 的房屋需要申請House for Multiple Occupancy （HMO）牌照，意即一個房子中給多於一個單位的家庭使用。房屋必須符合消防、保險等規定，才可以拿到牌照開始出租給學生使用。若全部項目皆符合規定，到期後便可以延長牌照。 若想投資學生宿舍，不妨考慮投資學生宿舍基金，此類房地產基金的公司對當地的情況了解，擁有豐富的管理經驗，免去了個人投資宿舍房產所需的管理時間和開支；另一方面房地產基金有大量的資金優勢，可與當地房地產商合作開發不同的學生宿舍，分散不同區分和項目，以減低風險。基金買賣方便，透明度高，亦不失為一個良好的投資選擇。
