2017年7月1日

黃惠儀 理財方案

近來英鎊下跌至近30年之低位，很多香港人對投資英國項目十分感興趣，其實除了買入英鎊和私人住宅外，還有什麼選擇呢？

近日有朋友問及投資英國大學學生宿舍的計劃。一般而言，主要供應學生宿舍的有大學本身，或是公營及私營的。一般在大學供應的租住宿舍通常都較殘舊，以雅房與一人套房類型居多，水電網絡等等都已全部包含在租金中。而私人學生宿舍則較高級，租金計算方式差別不大，對於住宿品質比較有要求的外國學生會偏好私人學生宿舍。近年英國大學宿舍供應失衡，大學學府學生超過3.5萬人，宿位只有大約5000左右，吸引了不少發展商開拓商機。

入場門檻低較易負擔

筆者朋友提及的項目是投資專門私營的學生宿舍，單位面積較小，是約18至25平方米不等的開放式公寓，連精緻裝修，價格相對較低，每單位的入場價約60餘萬港元起；對比動輒三四百萬元的香港物業，實有天壤之別，一般小市民也能負擔。發展商同時會提供3至5年的租金保證回報和物業管理，而且沒有物業的增值稅及印花稅，香港人還可以作五成的按揭，即30萬左右便可以入場了，看來其實相當吸引，但當中又有什麼要注意的地方呢？

做任何投資前，除了回報外，還要考慮自己可承擔的風險，如外滙風險、政治風險等等；相比投資私人住宅，學生宿舍更需要優質的物業管理，如在租金、合約簽訂、維修等方面。因此，學生宿舍管理的收費或比一般的私人物業為高，相對的回報也會受影響；日後如欲出售，有關手續安排和收費也要先查詢清楚。

投資相關基金少煩憂

除了專營學生宿舍外，如欲買入住宅作學生宿舍分租，當中又有什麼要注意？有別於私人物業，營運學生宿舍需要申請相關的牌照，而目前有些地區已經停止發放宿舍牌。投資前必須先確保可以分租（Share House）的形式能否申請牌照，容許幾個學生一起租一間房子。Share House 的房屋需要申請House for Multiple Occupancy （HMO）牌照，意即一個房子中給多於一個單位的家庭使用。房屋必須符合消防、保險等規定，才可以拿到牌照開始出租給學生使用。若全部項目皆符合規定，到期後便可以延長牌照。

若想投資學生宿舍，不妨考慮投資學生宿舍基金，此類房地產基金的公司對當地的情況了解，擁有豐富的管理經驗，免去了個人投資宿舍房產所需的管理時間和開支；另一方面房地產基金有大量的資金優勢，可與當地房地產商合作開發不同的學生宿舍，分散不同區分和項目，以減低風險。基金買賣方便，透明度高，亦不失為一個良好的投資選擇。