2021年05月13日 英國國會展開新會期，英女王伊利沙伯二世在上議院發表演說，宣讀由英國政府撰寫的施政大綱。當中重點提及房屋政策改革，將改善英格蘭地區的規劃系統、推出租客終身按金(Lifetime Deposit )制度，及解決新建租賃業權住宅單位的地租問題。 圖片來源：AP 英女王讀出的施政大綱包括，政府將協助更多民眾自置物業，同時改善租客權利。當局提出將規劃系統現代化的法案，以便興建更多房屋。另外亦會推出措施，解決新建租賃業權住宅的地租單位問題，以及建立新的建築安全監管系統，確保2017年的倫敦Grenfell Tower大火悲劇永遠不會重演。 租客權利方面，英國政府正考慮推出終身按金(Lifetime Deposit )，即允許租客在搬屋時，按金可自動從舊業主轉移至新業主，減省租客轉租時的手續及麻煩，很多租客表示，搬屋時很難及時從業主手上退回按金，要額外資金先應付新租約按金。根據Deposit Protection Service的數據，英格蘭及威爾斯平均按金是1,040鎊(約1.1萬港元)，倫敦按金更高達1,750鎊(約1.9萬港元)。 至於英格蘭地區的規劃系統改革，英國房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺(Robert Jenrick)早前已在報章撰文預告，新規劃系統下英格蘭土地將劃分成三類：可開發土地(Land for growth)、重建區域(Renewal areas)及受保護土地(protected land)，在可開發土地上發展住宅、醫院、學校等項目，發展商可自動獲得規劃許可，減少審批時間及加快動工速度。 在租賃業權住宅單位的地租問題，源於部分發展商透過向租賃業權單位業主收取暴利，在出售租賃業權單位時，合約會附帶關於地租的隱性條款，註明地租每5至10年升1倍。據悉，當局或會禁止未來新建的租賃業權住宅單位收取地租，並允許業主買入物業後一次過將年期延長至990年，延長年期的地租為零。

hk-applydaily 李嘉誠及李澤鉅旗下長實（1113），罕有披露整個地產王國物業估值5,000億元，除了4,200億元核心中港物業以外，亦有一系列英國資產逾652億元，佔總應佔物業13%，其中被譽為「香港城」的Convoys Wharf，報告指一旦落成將值261億元，將較現時「麵粉價」升值11倍。 長實在聯交所上載的物業估值報告，除了評估核心的中港資產外，亦涵蓋英國、愛爾蘭、新加坡、澳洲、甚至巴哈馬群島的海外物業，目前應佔價值合共708億元，佔整體物業估值逾14%，大部份都是英國業權。 不時被指撤資的李嘉誠，其帝國早年不斷在英國收購資產，長實旗下的物業最新估值共652億元。去年「港版國安法」生效前於英國獲批的Convoys Wharf，被外界視為「香港城」，目前估值僅1.95億英鎊，戴德梁行估計，如此時落成，發展價值將驟升11倍至24.1億英鎊，折算約261億港元。   Convoys Wharf佔地16.1萬平方米，相當於香港太古城0.8倍，擬興建3,500個住宅單位，亦有商業、酒店、文化及碼頭用途，總規劃淨內部面積為35.6萬平方米，當中會保留幾座數百年歷史的倉庫，估計2030年完成。 另一項英國樓項目Chelsea Waterfront，部份已建成並出售，整個項應佔價值共4.85億英鎊（約52.5億港元），若考慮所有正在重建的項目均完成，總應佔估值共11.7億英鎊，隱含1.4倍價值待釋放。   Greene King關酒館價值跌 長實亦就英國酒館Greene King資產作重估，整個2,671酒館組合價值達42.2億英鎊，相等於456億港元，比旗下最貴的長江中心高，而以平均計，每間酒館值1,708萬港元。 Greene King去年受疫情打擊錄得經營虧損，酒館連同釀酒廠等其他數個物業組合估值亦下降，最新披露合共42.85億英鎊，較長實2019年的46億英鎊收購價下跌。估值師高力國際在評估時酒館悉數關閉，預料市中心酒館將需時較久才能回復正常，有待社區限制放寬及疫苗陸續推出後，市場活動才開始復蘇。 估值師編製英國Greene King酒館網絡，包括1,674間管理物業，及997間批租業權。 巴哈馬業權霸2%土地 巴哈馬群島資產亦鉅細無遺地列出，供市民探秘，以往當地交易活動稀疏，重組後只有在2018年出售當地的Grand Lucayan度假酒店，獲利6.75億元。估值報告顯示，長實在巴哈馬群島的大巴哈馬島上擁有6處產權，整體價值1.3億美元，折算約10.2億港元。 以霸佔用地計，該集團在巴哈馬插旗總面積為7.45萬英畝，換算約301.5平方公里，相比巴哈馬總面積1.38萬平方公里，長實佔據當地2.2%土地。一系列產權包括公用設施、商業或住宅區、以及度假村開發區，但現時全數空置，並無已規劃發展，長實向估值師表示，曾有作多戶住宅開發的潛在規劃，但因需求不足而已廢止。這些地段部份因涉及濕地或綠道地役權地區，被視為不可建設而不獲估值，當中最有價值的地皮在內陸隨機地塊，有50%土地配備公用設施，大部份可建設，因而重估值4.9億港元。 李嘉誠90年代大舉進入巴哈馬群島發展，是重組前和黃的據點之一，於當地大起自由港、機場、酒店等項目。目前長和（001）資產只剩當地自由港貨櫃碼頭51%業權，去年吞吐量130萬個標準貨櫃（TEU），按年跌10萬TEU。

  4/5/21 英國政府在疫情期間推出延後償還按揭措施，協助有經濟困難的業主度時艱。根據UK Finance的數據，有270萬名英國業主參加按揭假期計劃，獲准延後6個月償還貸款。但有按揭機構指出，參加按揭假期的貸款人，或被金融機構或銀行質疑財政狀況，日後可能較難獲批新貸款。 圖片來源：GETTY IMAGES 英國的按揭假期計劃極為寬鬆，金融機構不會審查的貸款人士財務狀況，變相吸引部分本身沒有財困的貸款人亦參與，不過在按揭假期結束後，貸款人士必須償還期內的未還款項，包括透過增加每月還款額，或延長按揭期限。 按揭代理公司SPF Private Clients行政總裁Mark Harris指出，按揭假期一詞，或引來貸款人誤解，以為對信貸評級真的沒有負面影響，但事實是部分金融機構一旦查到貸款人有多月未還款的紀錄，會質疑他們的財政穩健程度。 金融機構Peak Mortgages and Protection董事總經理Rhys Schofield亦表示，雖然按揭假期計劃對客戶的信貸評級沒有表面影響，但大多數金融機構意識到，客戶之所以選擇按揭假期，是因為他們的財務狀況不佳，可能日後不願承擔額外風險向他們提供新的貸款。 Knight Frank Finance執行合夥人Simon Gammon預計，未來金融機構有可能會查詢貸款人士是否曾經參加過按揭假期。在疫情期間，金融機構評估按揭申請的方式已經改變，不再單看申請人的收入，會更多留意申請人的工作前景及收入穩定性。如果貸款人士想申請新的貸款，最好向金融機構證明收入已重回正軌。 如果一些業主有投資收租，一些金融機構甚至會詢問租客的財政狀況。網上按揭代理公司Property Master行政總裁Angus Stewart透露，有機構要求業主證明，在租客未有交租3至6個月，仍然有能力償還按揭。其中一個案例，有主有30間收租物業，結果被金融機構要求證明所有租客不交租的情況下仍可償還按揭，這根本是不可能的任務。他建議，如果有業主採用按揭假期，應快重新償還按揭。

  2021年4月20日 【時報編譯張朝欽綜合外電報導】英國財政部長桑納克(Rishi Sunak)周一表示，已經告知英國央行，應該研究一種新的「英國硬幣」(Britcoin)，或是由央行支持的數位貨幣，以應對比特幣等加密貨幣帶來的挑戰。 一個由英國央行支持的數位版英鎊，將潛在地讓企業或消費者可以直接在央行持有帳戶，並且在支付時避開其他銀行，將影響銀行在金融體系中的角色。 桑納克在一項金融業會議中表示，在財政部和央行之間將成立一新工作小組，以協調央行數位貨幣(CBDC)的開發工作。桑納克隨後在推特上稱該數位貨幣為Britcoin。 其他國家的央行也正在研究是否推出本國貨幣的數位版，這將實質上擴大了央行資金使用範圍，目前僅有商業銀行才能使用央行資金；此也將加速國內外支付活動。 中國是研究數位貨幣的先行者。歐洲央行也在上周宣布，正在研究一電子形式的現金，以補充紙鈔和硬幣的不足，但是實際的推出可能還需數年。 英國央行曾表示，數位板本的英鎊不會取代實體現金或現有銀行帳戶。央行行長貝利(Andrew Bailey)曾批評比特幣等加密貨幣，無法成為穩定的價值儲存，或是有效地執行交易。

   2021-04-17 英國早前宣佈撥款4,300萬英鎊（約4.6億港元）開啟「BNO公民融入社區計劃」，在住屋及教育方面協助港人，更推出繁體中文版的「歡迎小冊子」，為港人提供在當地生活的實用資訊。有從未去過英國的港人，透過BNO護照計劃移英，可是出發前及到埗後安排租屋事宜卻頻頻碰釘，現時英方推出小冊子，可以一錘定音，釐清坊間的眾說紛紜。 今年3月以特許入境許可（LOTR）移英的港人Eva表示，之前在英國租屋一波三折，不但曾有業主因她有小孩而拒絕出租，更試過房屋貨不對辦而投訴無門。她認為當局推出小冊子可釐清租屋上的疑難，對港人融入當地生活有幫助。雖然網上有大量移民資訊，但不少消息未經官方證實，難分真假，她指「現在不用再人云亦云，特別是買樓方面，身邊有不同版本出現過，可不可以租，半年還是一年租金，現在官方推出小冊子就安心很多。」 Eva一家四口本來計劃3月以LOTR移民到曼徹斯特，並在去年末請香港地產代理物色租盤。Eva找到第一間心水物業後，按業主要求填妥所需文件，但業主要求她親身到英國睇樓，於是她支付700港元代理費託香港代理視察物業。準備簽租約前，業主突然表示不會出租給有小孩的租客，令Eva大失預算，「我填表的時候已寫明家庭成員的歲數，經紀看完資料後堅持叫我睇樓，我便付錢請人幫忙，怎料他一句說話便令我白費了睇樓錢。」 Eva只好另覓租盤，並物色到一間位於曼城Sale M33區的兩房公寓，月租775鎊（約8,289港元），業主指明包全屋傢俬，令Eva覺得租盤吸引，「我們不用來到英國之後睡在地上，或去Airbnb之後再搬家，因為我有2個小朋友加10件行李，每次搬動其實都很辛苦。」。 Eva最後決定租住位於曼城Sale M33區的兩房公寓，月租775鎊（約8,289港元），業主指明包全屋傢俬，網上放租單位圖片令Eva覺得吸引。（圖片來源：Rightmove） 簽訂租約後，當地經紀本來告知Eva可在3月7日入住，後來卻稱租客不肯離開物業，改為4月7日入住，延遲足足一個月。兩星期後，經紀再次改口指租客已搬走，可以3月7日入住，於是Eva按此日期訂機票。本以為今次塵埃落定，經紀卻在出發前一星期，第三度改口指3月7日是星期日，因自己放假而不能當天遞交鎖匙，希望Eva改機票，或者先到倫敦住一晚旅館，翌日才乘搭火車到曼城取鎖匙。 英匯英國物業顧問葉桃樂（Eric）指，因英國當時隔離政策規定，到達英國後要在同一地點連續住10天隔離，違規者最高刑罰是1萬鎊，若按照經紀提出的做法，租客可能面臨違法風險，「英國經紀比較沒有人情味，他真的和租客說沒有辦法，要他自己解決」 但當時Eva已訂好機票，她不希望一家大小在英國舟車勞頓，最後無奈地嘗試更改機票，在輾轉的過程中終於到達曼城，但緊接而來的是另一個惡夢。Eva 一家大小3月順利抵達公寓後，發現聲稱包全屋傢俬的房屋竟然沒有床，一家四口只能「打地鋪」和睡在沙發上。另外，浴室的花灑溫度停在60度高溫，且不能調校溫度，屋內煙霧探測器更會每隔數分鐘便無故響起。由於當日是周末，她便等到星期一再致電當地經紀，但經紀當時正在放年假，電話接駁到留言信箱，寄電郵亦沒有回音，即使聯絡到該公司其他職員，亦無人願意跟進。Eva一家苦等至隔離期完結後，才可外出找經紀公司回覆，及後安排人手上門修理。 Eva抵達公寓後，發現聲稱包全屋傢俬的房屋竟然沒有床只有櫃，令她大感無奈。（圖片由受訪者提供） 根據小冊子提及的《租屋指南》 ，在英國租屋前，租客應和業主制訂一張傢俬清單（Inventory list），確認物業內包括甚麼傢俬後，雙方可簽署同意，租客亦可在簽租約前到物業視察環境和拍照記錄。另外，指南說明業主應確保房屋沒有嚴重安全風險，例如租客入住時煙霧探測器要正常運作，和應負責屋內大部分的維修工作等。 英國政府網站的《租屋指南》 列明，租客可和業主制訂一張傢俬清單（Inventory list），確認物業內包括甚麼傢俬。 《租屋指南》 說明業主應確保租客入住時，煙霧探測器要正常運作。 顧問葉桃樂指，若果和當地地產經紀發生糾紛，並希望作出投訴，可聯絡當地監管機構「物業申訴專員計劃」（The Property Ombudsman Scheme ，TPOS）或「財產補償計劃」（Property Redress Scheme，PRS），該機構類似香港的地產監管局，投訴持牌人的機制 。在TPOS網站需要先回答5條問題闡述自己的情況，再填寫投訴表格；在PRS網站投訴前，則要先自行向經紀投訴，若果8周內沒有答覆或得不到滿意的回應，可在最後一次聯絡經紀後的半年內向PRS投訴。 小冊子亦包括BNO人士租屋的注意事項，例如找到合適的物業後，除了支付訂金，還需簽署一份租賃合約，並留意合約是否清楚列明以下內容，如租金金額以及多久支付一次租金、租客負責維修和保養的物件、業主的責任及業主訂立的規則，如禁止吸煙等。租期而言，一般為6至12個月，業主必須允許租客在物業內居住至少6個月。… Read more »

hk.appledaily 10.4.21 英國財相辛偉誠（Rishi Sunak）在最新財政預算中宣佈今年四月開始推出Help To Buy計劃，由政府擔保為國民向借貸公司申請按揭貸款，以購買房屋自住，成功申請者首期只需5%，相較之前只有首置客才能享此低首期按揭，新政策將不設此限，但不適用於buy to let及增持人士，非首置客只能樓換樓。 在新政策下，政府為按揭公司包底，如遇呆壞帳政府將補貼最高房價的80％，擔保的有效期最長為七年， 辛偉誠相信可進一步做到「租者置其屋」，但只適用價格60萬英鎊以下的交易，暫實行至明年12月31日。 因新政沒要求申請人必須有永久居留權，BNO簽證持有人按理亦合資格申請，但仍有待正式公佈。惟需注意英國對「首置」定義嚴格，香港已持有過物業亦不算首置，必須證明是以樓換樓才合乎申請資格。因申請前需簽署在全球沒曾持有過物業的聲明，財務部與香港稅局亦有互通資訊協議，故很難偷雞。如當局揭發申請人簽署虛假聲明，除按揭即時作廢物業被收回，亦干犯英國使用虛假文書罪，最高可監禁十年。 星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，如港人到英國申請高成數按揭（即9成半），必須為自住用途，並具有當地工作證明。即是說，準業主需要在當地有一個住址，以及實質上在當地打工，申請才有機會獲接納。因此，如港人是用太空人方式移英，即自己繼續留港工作，配偶及其子女移英，買樓就做不到9成半按揭，只能最多7成半。

   2021/04/04 英國在啟動疫苗接種行動後，新型冠狀病毒病，COVID-19疫情逐漸趨緩，週六（3日）單日僅新增10例死亡，是自從去年9月初以來的最低數字，並且已經有3130萬1267人接種首劑疫苗。   英國國政府將逐步解除封城防疫措施，首相強森（Boris Johnson）宣布，最快5月重新開放出國旅遊，本月中旬要在選定的休閒場域試推行「疫苗護照」；但有官員透露，他們對於後續解封還是持保守態度，畢竟經濟已無法承擔再次受到重創。 綜合外媒報導，強森表示，「接種疫苗計畫在近幾個月有顯著的進步，全國人民都付出了極大的犧牲，因此政府正盡力讓國家重新開放，讓所有人能安全地回復日常生活，包含開放旅行、其他休閒活動。」 強森提到，疫苗護照可追蹤國民的疫苗接種狀況、近期陰性檢測結果，或是過去6個月內檢測出陽性反應，被認定為自然免疫等狀況。 英國政府強調，12日起開放的營業場所，包含酒吧、飯店及非必要的零售商店，並不需要有疫苗護照的認證。 對於開放海外旅遊，強森認為還是要審慎評估風險，預計最快下月17日才能重啟，但也可能延後時間。英國將以「交通號誌」的顏色來區分放行的國家名單，「綠燈名單」將無強制隔離要求，出發前需進行檢測，且到達目的地後要再次檢測，而自「紅燈名單」、「黃燈名單」的國家返抵國門，就要強制隔離或是自我隔離。 據當地媒體報導，「綠燈名單」可能包括馬爾地夫、直布羅陀，馬耳他和以色列，確切名單預計下月公布，但官員仍建議民眾不要太早預定海外旅遊行程。

appledaily 26/3/21 本周講講一個容易忽略但又容易惹上麻煩的問題——仲留唔留個香港電話號碼好？ 保留舊電話號碼延續人脈 網上意見一般分作兩派，有人認為，既已移英，不必留戀一個香港電話號碼。筆者認同這種斷捨離之心情，但放棄香港電話號碼之前，要先看看你的電話號碼還有沒有「用」，方好輕言放棄。舉例，今時今日大家都有轉數快、PayMe這類網上過數方式，一般以電話號碼作登記。假如你的號碼沒有了，將來你過數給別人，又或別人過數給你，會否有點麻煩？二來，就如筆者擁有的數個Google賬戶、保險登入賬戶、證券賬戶、一些銀行賬戶等等，皆以香港電話號碼作登記，假如悉數由香港電話號碼換成英國電話號碼，是否每一家機構都接受以英國電話號碼作登記？全數更換又會否費時失事？這點亦要好好考慮。第三，視乎你本身的行業和工作而定，假如你的工作時常接觸不同的人，需要有良好的人脈網絡，而來到英國亦要繼續保持聯繫，那麼方便朋友同事能隨時找到你，比起更換新的電話號碼再公告天下，來得更具親和力與實際。 揀有實力SIM卡代理商 注意年卡可延續性 目前保留香港電話號碼，除了在電訊商裏選擇最便宜的服務計劃（但一般還算貴），還有很多便宜的方法，其中包括購買可供MNP（Mobile Number Portability，即帶「冧把」轉台）的電話卡（俗稱年卡或儲值卡），當中有90日計劃、180日計劃、一年計劃甚至三年計劃不等，由數十至百多港元，即能把號碼保留一定的時間（俗稱養號碼）。但筆者想強調的是，不要只集中找最便宜的方案，亦需要考慮三個實際功能。 第一、可否於英國接收香港的SMS？尤其當你登入戶口需要SMS認證的時候，假如在海外無法接收SMS的話，那一切都是徒然；第二、要注意SIM卡的代理商是否有實力，一些MVNO公司（Mobile Virtual Network Operator，虛擬網絡經營商），其實是由傳統網絡營運商獲得經營權，再發展自己的服務體系。曾經有MVNO公司「今日通知明天停運」，客人的電話號碼就從此消失了，例如2016年某E字頭的營運商、2017年某「潤」字頭的營運商，皆因突然結業，而令客戶無所適從。最後，要注意年卡的可延續性，你今日join了一個一年計劃，那一年後還可以延續嗎？又該如何延續？延續的方法可以網上進行嗎？還是要靠親友替你在港「買code」續卡？請注意，如果你的號碼是主要使用號碼，萬一承運商有個甚麼不測，號碼丟失了，人在英國，要越洋處理實在是一樁煩事。因此，記緊要了解清楚你持有之年卡的MVNO營運商與電訊公司的關係，假如是俗稱的「親生仔」（即年卡由大型電訊公司發行，而非外判予MVNO營運商自家發行），保障度或許稍高一些。因此，「細膽」的我選擇了「誠哥」旗下電訊商所發行的年卡，它未必是最便宜，但至少有大公司撐腰作保證，電話號碼無緣無故丟失的機會較低。 eBay有不少相連號碼 價格相宜 最後，也說說英國電話號碼，不少移英朋友選擇Giffgaff，貪其冇合約自由度高、價格相宜，但許多時random（隨機）出來的號碼，卻未必合心水，該如何是好？其實像eBay一類的購物網站，可以讓你買一些「靚號碼」，甚或「相連情侶號碼」，價格相比香港來說不算貴，甚至可稱是便宜。如有興趣找個「靚號碼」的話，不妨花點時間搜尋一下，也許能找到「好嘢」。 筆者身邊有朋友對電話號碼「有要求」，其實在ebay有不少相連號碼出售，價格相對香港的相宜。

https://hk.appledaily.com/ 2021.03.14 很多香港人猶豫應否用有限公司名義買英國樓，其實每個人的物業資產、投資目標、稅務狀況都不同，不能一概而論。不過如果你要趕及印花稅假期的話，要開立公司銀行戶口和申請公司按揭需時，所以一般香港人心急買樓通常用個人名義去買。   使用有限公司購買英國房地產投資者的原因有很多，除了用公司把物業資產傳給下一代能省下一筆遺產稅，有限公司的利得稅率為19%，遠低於高稅率納稅人的40%收入稅稅率；租金收入可透過有限公司以人工、股息或借貸利息支付股東，大概約1.6萬英鎊（約17萬港元）可免息。用有限公司的另一原因是按揭利息，有限公司可將所有按揭貸款利息，當作運營運費用從收入中扣除所有按揭貸款利，但個人名義的話，只能扣除可被徵稅收入的一小部份。   但用有限公司購買物業的按揭利率又如何呢？通常比個人按揭利率高0.5至1%，而外國人開設而且沒有甚麼貸款紀錄的有限公司是非常難找到按揭，筆者申請過而利率約每年3.6% ，成數亦比個人名義的按揭低約兩成，而且需要提供個人擔保，所以個人資產也將受到審查。另外，有限公司每年需付起碼400英磅（約4,338港元）的會計和行政費用，用作報稅和一般開支，因此這一筆額外費用也不能忽視。 是否用有限公司買英國樓可考慮：  一，審視及預測你和你的配偶當前和未來五年的財務收入和稅收狀況︰如果你或你的配偶由於工作或商業活動而保持高稅率納稅，並且你不需要從房地產投資中賺錢，那麼有限公司會更好。如果你要支付較高的個人收入稅稅率，但低收入配偶可作接收房租作為收入，那麼用個人名義買較划算。 二，會否用按揭買更多的物業去追求資產增值，還是主要用來收租作生活開支。如果希望在未來五年內辭掉工作，那麼最好以自己的名義購買房產。 三，認真計算貸款利息成本分別和用有限公司的額外費用。 其實未來或有很多不同的因素改變在起作用，所以並沒有完美的答案，折衷也是難以避免的。在決定你的英國物業投資之路前，應該權衡所有利弊下來。你可以找會計師或財產稅專家作諮詢，希望本文能作為這方面學習的開始，快速掌握考慮要點，以便你與專家進行富有成果的討論。