英匯

04月01日(六) 15:39

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【on.cc東網訊】 英鎊於英國脫歐之後急插，吸引不少港人目光轉投英國樓，但英國樓爛尾問題不時耳聞，今次請來Ray White Hong Kong銷售總監余俊樂教你3招精明投資英國樓。

【第1招：咪買爛尾樓】
余俊樂表示，常聽到港人買錯英國爛尾樓，其實多數是發展商騙局，聲稱擁有土地，令不少海外置業人士「中伏」。他提醒，買賣英國樓，首選是揀大型發展商，方有質素保證；另要留意物業文件，看看發展商是否真的擁有地權或物業；若物業是改建的話，則要留意當局是否已經批准。

【第2招：揀靚地段】
「全世界都係地段最重要。」他表示，曼斯特是英國第2大城市，而該市去年樓價升幅8.3%，冠絕英國。以樓盤WESTPOINT為例，交通方便，距離市中心僅2個電車站，他更笑言「踩單車10分鐘就去到奧脫福球場！」

【第3招：曼徹斯特回報最高】
要投資英國樓，他首推曼徹斯特市，租金回報高達8至10厘，冠絕全英國，倫敦只是2至3厘例。以樓盤WESTPOINT為例，入場費僅80萬港元，首3年有每周130鎊（約1,260港元）的租金保證，而且該市物業極具升值潛力，國家主席習近平於2015年亦到訪當市，並簽訂貿易協議。此外，多項大型基建蓄勢待發，包括中國投資8億英鎊所發展的機場城市項目及連接倫敦的高鐵（HS2），屆時由曼徹斯特市到倫敦只需1小時。

2017年03月30日 15:37來源：匯通網編輯：米末

如今英國政府已經正式開啟了脫歐談判進程，潛在的購房者情緒難免再度變得焦慮起來，因為包括前財政大臣奧斯本在內的不少大人物都曾預言，英國經濟將接受“末日審判” 。

倫敦經紀商Savills Plc研究主任Lucian Cook稱：“脫歐對於主流市場產生的衝擊力遠比我們先前預期的要來得柔和。政府觸發《里斯本條約》第50條也早已為市場所消化，住房市場沒有理由繼續沉淪。”

機構民意現分歧

英國政府公佈的數據顯示，得益於歷史超低水平的按揭貸款利率，截止今年1月份的過去12個月裡，全英房地產價格攀升了6.2%，漲幅較前值高出1.6個百分點。

奧斯本曾經警告稱，一旦英國公投選擇脫歐，房地產價格將存在10%-18%的潛在跌幅。

32歲的非政府組織工作人員Patrick Duce在公投前的一天簽署了購房合同，目前他在倫敦北部擁有一套公寓。他說，作為首套房買家，他根本不會關注英國是脫歐還是留歐。

Duce表示：“脫歐也沒有讓我變得有多麼恐懼。如果它對英國房地產市場由什麼影響，恐怕也不是短期內就能見效的。從後來房價演繹情況看，如果當時我不出手，再出手肯定就要等上幾個月時間。”

研究機構凱投宏觀則對英國房市較為悲觀，該機構預測，脫歐談判啟動後，英國房屋銷售可能下滑10%。

事實上，根據英國政府公佈的數據顯示，英國房地產市場表現還是相當穩健的。去年7-11月份，英國實現月均房屋銷售97000套，較2015年同期下降10000套，但到了今年2月份，房屋銷量攀升到了10.4萬套。房地產研究員Hansen Lu稱，凱投宏觀預期，在今年的剩餘時間裡，英國房屋銷量增速將下降。

經紀商Knight Frank稱，倫敦房市顯然是英國國內受脫歐影響最大的地區，在截止今年2月份的過去12個月裡，倫敦黃金地段的房屋價格已經下跌了6.6%。不過值得慶幸的是，倫敦市郊的住房市場價格還是處於上升階段。

生活還得繼續

Victor已經作出決定，斥資73萬英鎊在靠近倫敦金融城不遠處的Surrey Quays地區增購一套三居室的公寓。此前，他曾打算在倫敦北部50英里處的Bedford購買一套四居室的房屋。

按揭貸款服務機構SPF首席執行官Mark Harris稱：“買家普遍的心態是，生活還得繼續。在建房屋數量還是無法充分滿足需求，而這已經成為過去25年的常態。”他補充道，今年一季度，按揭業務量同比上升了30%。

03月30日(四) 22:15

英國經濟發達，樓市前景看俏。

英國正式啟動脫歐程序，英鎊匯價持續處低水平，惟當地樓市仍然靠穩。據英國地產網站Rightmove報告指出，3月份英國樓市走勢平穩，住宅平均叫價31.01萬英鎊(約298萬港元)，較2月份叫價30.62萬英鎊(約294萬港元)略高，按月升1.3%，按年計則漲2.3%，惟較去年7.6%增幅放慢。

英國住宅今年首季表現靠穩，Rightmove報告指出，英國3月住宅按月叫價雖較二月增長2%收窄，僅升1.3%，惟平均叫價升至31.01萬英鎊(約298萬港元)水平。

首次置業的買家入市意欲仍然強勁，兩房以下的上車盤，平均叫價19.28萬英鎊(約185萬港元)，按月漲0.4%，按年升幅表現突出，高達3.9%跑贏大市。

再按英國主要地區分析，東米德蘭茲及西米德蘭茲兩個區域表現滿意，兩者按月樓價勁升2.1%，東米德蘭茲按年表現更為突出，漲5.7%，3月平均叫價首次踏上20萬英鎊水平，報20.06萬英鎊(約193萬港元)，該區去年同期平均叫價僅約18.98萬英鎊(約182萬港元)。

至於西米德蘭茲按年表現不俗，樓價漲4.2%，平均叫價21.27萬英鎊(約204萬港元)，去年同期平均叫價約20.41萬英鎊(約196萬港元)。

東英格蘭按年升幅亦達3.9%，排第三，按月上升0.8%，平均叫價33.97萬英鎊(約326萬港元)。

反之，威爾斯樓價表現較差，按月叫價已挫2.5%，按年則削0.6%，惟該區平均叫價仍屬低水平，報17.3萬英鎊(約166萬港元)。

首都倫敦方面，3月份住宅走勢升幅溫和，按月叫價升1.4%，按年表現平平，僅升0.9%，幾近落後全國，只高於威爾斯及英格蘭東北，跑輸大市。倫敦平均叫價64.97萬英鎊(約623萬港元)，仍是全英國樓價最貴的地區。

倫敦核心地帶與外圍地帶住宅叫價頗為參差，核心地帶住宅叫價持續高昂，達83.29萬英鎊(約800萬港元)，按月微漲0.4%，按年無起跌。外圍地區住宅叫價52.71萬英鎊(約506萬港元)，按月增2.6%，按年上升1.9%，跑贏倫敦大市升幅。

至於倫敦受首次置業買家歡迎的兩房以下的上車盤，平均叫價47.72萬英鎊(約458萬港元)，較2月的47.87萬英鎊(約460萬港元)，按月及按年計均微跌0.3%。其他如三房以上大單位叫價，介乎68.3萬至168.79萬英鎊(約656萬至1,620萬港元)水平，其中以大單位主導的貴價市場升幅最為明顯，按月大升7.4%，按年漲5.7%。

按倫敦地區分析，卡姆登及威斯敏斯特按年表現可觀，分別飆升27.6及10.9%，其中卡姆登按月漲3.5%，平均住宅叫價147.25萬英鎊(約1,414萬港元)；威斯敏斯特按月漲9.8%，平均住宅叫價211.51萬英鎊(約2,031萬港元)。

相反肯辛頓與切爾西區表現令人失望，平均住宅叫價按年急挫近兩成，跌19.4%，按月亦插水逾一成，跌10.9%，叫價報189.4萬英鎊(約1,818萬港元)。

另外，哈默史密斯和富咸平均住宅叫價按年挫8.6%，按月跌幅收窄，只削1.9%，叫價93.54萬英鎊(約898萬港元)。

2017年3月31日 星期五

倫敦市中心城市天際線(stevanovicigor/depositphotos）

經歷了脱欧和印花税改革，英國住房市场現在并不很活躍。在當前市場下，仍具有地產投資熱情的您，是對房屋進行快買快賣的「翻新轉賣(flipping)」好呢，還是選擇細水長流，穩紮穩打的買房出租經營好呢？如果您也不很確定，不妨看看我們為您整理歸納的知名地產作家Robert Irwin的一些看法:

快買快賣有機會不錯過

在房價上漲的紅火房市，快買快賣的「翻修轉賣」是人們最常用的地產投資方法。在見利就賣，見好就收的無形規則下，搶手房產像熱騰騰的香芋被人們搶來搶去。經濟危機來臨後，「翻修轉賣」變得困難。很多儲備資金不足而又不得不賣掉房產的投資人忍痛割肉，其他實力雄厚的地產人雖能維持，但也感到舉步維艱。

Robert Irwin表示，在房市降溫的情況下，「翻修轉賣」對絕大多數投資人來說不是容易的事。不過，他同時表示，在這種市場下，物美價廉的好房子會比平時多許多。如果眞能碰到「翻新轉賣」的好機會，也不要輕易錯過。需要注意的是：您一定要買個價格便宜的好房子；一定要保證有忠誠的下家在等房。此外，爲了避免不必要的日後糾紛，一定要將所有的交易文檔化，透明化。總而言之，「翻修轉賣」是個賺錢快的好方法。機會來臨，一定要抓住不放。

Robert Irwin認爲，買房進行長期出租是一個適合所有人使用的既簡單又穩健的地產投資方法。通過攢錢和建立良好的信用紀錄，人們就可以開始買房掙錢。通常情況下，利用抵押現有房屋淨値而獲得新出租房貸款，是人們實現這種「房生房」奇跡的最常用辦法。事實是，不需圖快，每5年增加一個房產，25年後人們就能積累非常可觀的固定資產財富。

需要注意的是，買房出租不是一個快速致富的投資手段，您需要足夠的耐心和時間才能最後實現「淨收房產」和「坐收租金」的美夢。此外，在出租前期，您所收取的房租將不能減輕您目前生活的太多負擔，因爲該筆收入的很大一部分款項將用於償還銀行貸款。另外，由於不能立刻盈利，在房屋的出租過程中，您還要爲偶爾出現的管道修理等問題再另外補貼一些額外費用。最後，爲應對意外出現的出租空檔，或收不到租金等情況，您還需要準備一筆非常充裕的銀行還貸準備金。

買個好房是根本

一套易於出租的好房產是保證您投資利益的重要因素。水靈的蘋果招人愛，綜合配套好的房屋人人愛租。一般來說，搶手出租屋的最大特點是地段，它是保證出租房屋長期穩定盈利的重要條件。毫無疑問，我們都沒有能夠預知未來的水晶球，很難知道某個地段25年後的發展情況。不過，如果您準備購買的房產周圍具有好學校、繁華商場、寬闊的公園和綠地、以及便利的交通網路等設施，那就是個再好不過的選擇，因爲這些設施不會輕易在幾年或幾十年內就變樣。更重要的是，如果這個社區目前已經是人們所公認的好社區，那您所投資的出租房前景將更廣闊。在保値、增値之外，它爲您吸引大量房客的潛力也會更大。

除了外在條件吸引人，一個好出租屋還要有易修理和易維護等內在優秀品質。房屋年齡和房屋類型是決定這一品質的重要因素。一般來說，最理想的出租房年齡應在10歲以內。如果您當前所買的房屋已經是25歲的壯年，那麼隨著您的成長，它也會逐漸變老。25年後，年過50的它很可能在管道、綜合布線等方面給您平添不少苦惱。如果您現在所買的出租房產已是50歲的老人，那它25年後的一系列老掉牙問題將給您帶來眞正的頭痛。此外，如果您所購買的出租房產是共管公寓，那它的日常維護將會很簡單；而如果您所購買的是獨立住房，一般而言，需要您操心的地方可能會多一些。

那麼，您到底該不該試試地產投資呢？地產作家Mathew Martinez的看法是：那種連嚐試都未曾嚐試而留下的遺憾，與那種僅僅因一時沒做好而留下的遺憾是難以相比的。◇

文|天慈  責任編輯：逸銘

2017/03/28 | 國際財經 | 李靖棠

波斯灣（Persian Gulf）富裕國、英國前殖民地之一的卡達（Qatar），無懼脫歐可能帶來的衝擊，在首相梅伊（Theresa May ）正式啟動談判前2天，宣布將砸下約50億英鎊（約1,910億台幣）的投資。

除了目前多筆的倫敦知名地產大廈、哈洛德百貨公司（Harrods department store）和金絲雀碼頭（Canary Wharf financial district）金融區之外，掌管擁有3,350億美元（約12.8兆台幣）資金的卡達投資局（Qatar Investment Authority）主席阿卜杜拉·本·卡塞姆·阿勒薩尼（Abdullah Bin Mohammed Bin Saud Al Thani）表示，未來也將鎖定英國的基礎建設、醫療保險與科技業進行投資。

據路透社（Reuters）報導，就在英國官方即將啟動脫歐談判前2天，前帝國殖民地之一的卡達，一反外界預期心理，由王室成員、現任首相宣納賽爾·本·哈利法·阿勒薩尼（Sheikh Abdullah bin Nasser bin Khalifa al-Thani）宣布，將投入約50億英鎊（約1,910億台幣）的資金投資英國，表達對聯合王國（UK）與首相梅伊的支持之意。

此外，手握3,350億美元（約12.8兆台幣）、全球知名的主權基金之一：卡達投資局主席阿卜杜拉·本·卡塞姆·阿勒薩尼更表示，脫歐後的英國將是卡達的獵場，他們將鎖定基礎建設、醫療保險和科技產業，進一步地加碼投資。

卡達此舉，不僅有其國際政治考量，事實上更是經濟的戰略布局。據官方資料統計，卡達目前在英國的投資金額至少有400億英鎊（約1.52兆台幣），包含全球第二高的倫敦摩天大樓「碎片大廈」（The Shard）、老字號的哈洛德百貨公司、1889年開業的薩伏伊飯店（The Savoy hotel）和金絲雀碼頭金融區的持股等，都讓卡達無法輕易放棄對這個全球第五大經濟體的投資。

外界與金融分析師們認為，提供英國9成天然氣的卡達，將可能是脫歐後的英國，最重要也是最關鍵的一條「生命命脈」之一。

對於脫歐後的不穩定局面，卡達能源部長穆罕默德•本•薩利赫•薩達（Mohammed bin Saleh al-Sada）表示，「卡達會持續成為英國最有力的助手，同時，我們更支持並希望看見，未來海灣六國與英國的自由貿易協定簽訂，聯手沙烏地阿拉伯、科威特（Kuwait）、阿拉伯聯合大公國（United Arab Emirates）等四大主權基金，對英國加碼投資。」

注：圖說：英國首相梅伊（圖左）在唐寧街官邸，接見到訪的卡達首相納賽爾·本·哈利法·阿勒薩尼（圖右）。（圖/美聯社）

文章來源：On the eve of Brexit, Qatar pledges over $6 billion in investment in Britain