英匯

 12/7/2024

有統計指，目前倫敦的平均租金己達到2,122英鎊，曼城(圖)租金正以每年遞增逾一成的速度上升。(資料圖片)

英國議會下議院選舉，工黨獲以壓倒性大勝。工黨領袖施紀賢(Keir Starmer)入主唐寧街。這次大選標誌著保守黨2010年以來的長期執政結束，而由於工黨提倡「創造財富」，增加稅收勢在必行。除了向私營學校徵收增值稅，又會向非英國居民購買住宅加徵1%印花稅；另外更有意上調資產增值稅。有專家指，海外買家印花稅由2%增加至3%，加上英國按揭利息高達8厘，預料將令不少投資者卻步。(撰文︰Wendy全球樓行)

英匯英國物業顧問葉桃樂表示，英國樓市在過去這3年面對最大問題不是印花稅，而是經濟下調、通脹嚴重及超高利率的三重夾擊。其中利率影響最大，現時按揭利率高達7厘至8厘，業主供樓吃力，部分加息壓力更「轉嫁」租戶。

高息下租金火速上升 投資換樓客卻步
他以曼城租住一間排屋為例子，稱3年前每月租金大約800英鎊至950英鎊(約8,043至9,552港元)，至最近約1,200英鎊至1,300英鎊(約12,065至13,071港元)，租金更以每年遞增逾一成的速度上升。

葉桃樂又指，有住宅投資者每月收到約1,000英鎊(約10,054港元)的租金，但當中900英鎊(約9,049港元)是償還按揭貸款，變相真正「落袋」只有100至200英鎊(約1,005至2,010港元)，投資者甚至換樓客都寧願在銀行做定存，享5至6厘回報。

按英國國家統計局的數據指，截至今年5月的12個月內，私人出租住宅的平均租金價格上升8.7%，當中倫敦平均租金升幅逾一成。英格蘭的租金升8.6%，至1,301英鎊(約13,080港元)；威爾斯的租金升8.5%至736英鎊(約7,400港元)；蘇格蘭的租金更升9.3%至957英鎊(約9,622港元)。當中倫敦的平均租金升幅最高，達到10.1%。Zoopla的統計更發現，目前倫敦的平均租金已達到2,122英鎊(約21,335港元)。

提倡「創造財富」的工黨在選舉中大勝，工黨領袖施紀賢(圖)入主唐寧街。(資料圖片)

增非英國居民住宅印花稅 倫敦影響大
至於非英國居民購買住宅加徵1%印花稅，葉桃樂指，影響比較大的是倫敦地區，雖然倫敦過去樓價升幅不及二、三線城市，但仍是最貴地段，增加1%印花稅及高利息下，投資者或會卻步。他指，要扭轉英國樓市走勢最重要是減息，但對於市場傳出美國9月會減息仍不抱期望，認為市場在觀望減息消息，未來下半年樓價會持平，成交量會減少。

英國坊間普遍擔心工黨上場，或增加豪宅稅及市政稅，對業主打擊很大。英國當地傳媒更指，工黨或增加資產增值稅，有英國退休人士其物業升值逾100萬英鎊(約1,000萬港元)，原本打算大屋搬細屋套現養老，現時已放棄賣屋，更直接搬去澳洲。

資產增值稅上調 影響物業流通性
葉桃樂指，工黨上場增加資產增值稅，短時間內會阻礙物業流通性。尤其是持貨十多年前甚至逾20年的業主，當年或只花數萬英鎊入市，現時已升值幾十萬英鎊甚至百萬英鎊，老一輩在高增值稅的考慮下，更不願意出售物業。但他指，一旦老人家離世，子孫普遍都選擇出售物業，在計算免稅額後，都要面對現實繳付資產增值稅。

  1/2/2023

英國自去年6月起，修訂租賃業權法案《The Leasehold Reform (Ground Rent)Act 》，針對購買新落成的租賃業權(Leasehold)公寓單位，業主毋需向地主繳納地租(Ground Rent)，房屋大臣高文浩(Michael Gove)最新表示，政府有意進一步擴展法例至所有住宅，已提出再修例協助所有租賃業權住宅的業主購回永久地權，讓租賃業權在英國逐步成為歷史。

圖片來源：THINKSTOCK

高文浩日前表示，他已經在議會啟動改革業權制度諮詢，如果修例成功，數百萬居住在租賃業權房屋的家庭，將可以在下次大選前直接從地主手上購回地權。新例又會禁止地主向公寓單位業主收取不合理服務費及維修費，轉嫁維持公共空間的責任。

他又強調，租賃業權是數百年前留下來的混亂制度，對小業主不公平，公寓單位業主應該完全擁有自己的物業，不應擔心要為居所付出沉重財政負擔，因此是時候淘汰租賃業權。英國傳媒估計，新一輪業權制度改革，可令500萬戶家庭受惠。

現時英國的房屋業權有兩種主流形式，分別是永久業權(Freehold)和租賃業權房(Leasehold)。永久業權，即是一間住宅連同使用範圍內的土地所有權，都屬於業主；租賃業權，即物業主人只擁有這間房屋業權，並不擁有土地業權，土地擁有權在地主手上，因此房屋業主需要與地主簽約，年限通常是999年、250年或125年，並每年向地主繳納地租(Ground Rent)，地主可以向承租人施加土地使用限制，亦會要求繳交服務費、管理費，分擔對走廊、花園等公共空間的管理維修責任。

租賃業權常見於英國的公寓單位，但亦有部分屋型住宅屬於租賃業權。過去曾經出現有發展商在出售物業時，在地租合約中附加很多買家難以察覺的條款，導致一些房屋的每5至10年就要加雙倍地租，令到這些房屋失去二手市場，亦沒有銀行願意承造抵押貸款，物業價值因此大跌。

鑑於租賃業權制度多年來持續剝削小業主權益，英國政府2019年修改房屋業權法例，自去年6月起禁止所有新建屋型物業以租賃業權方式出售，但現有屋型物業及新建公寓單位，則仍可用租賃業權方式出售。英國政府今次計劃再修例，協助仍持有租賃業權住宅的業主，可以選擇以更簡單及便宜的方式，從地主手中購回永久地權。公寓單位業主亦可以用共同方式回購地權，並且按比例持有。

  9/11/2022

英國《電訊報》週二報導，在財政部警告稱需要更多資金來保障養老金和福利後，英國首相蘇納克(Rishi Sunak)正考慮下週提高個人所得稅的最高稅率。 報導指出，將45%的最高稅率提高，或降低15萬英鎊(173,160美元)年收入起徵點，都是目前正在討論的選項，財政部還在考慮將雇主繳納的國民保險費率提高1.25個百分點。

www.163.com/ 2022-10-26

最近發现，2023 英國大學申請開始，今年一波又一波的學生瘋狂卷入申請競爭中。

1. 牛津大學（University of Oxford）

牛津大學賽德商學院（Saïd Business School）的MBA項目申請要求中明確提出必須提交GRE成績。所以，準備申請牛津大學金融，經濟，管理類的朋友，GRE是必須的。

https://hk.news.yahoo 20/10/22

英國首相卓慧思（Liz Truss）在首相府會見傳媒，宣布辭任保守黨黨魁。她表示，將會留任到新黨魁誕生。英國傳媒預期，本月底之前就會有新黨魁人選。

唐寧街首相府今日表示，卓慧思較早前與保守黨下議院黨團 1922 委員會主席布雷迪會晤。會晤完畢後，卓慧思就宣布辭職。

卓慧思於周一（17日）接英國廣播公司（BBC）訪問時，曾向國民致歉，指她帶領的政府早前推出「迷你預算」減稅方案時處理不當，承諾「走得太遠及太快」，但當時她拒絕辭職，表明會帶領保守黨出戰下次大選。

訪問播出後，黨內外要求卓慧思下台的聲音仍不斷，她終在今日宣布辭職。外界關注新任英國財相侯俊偉（Jeremy Hunt）會否有意角逐首相一職。

卓慧思在 9 月 6 日就任首相，直至今日（10 月 20 日），是她就任第 45 天。她勢成為英國史上任期最短首相。

對上一名任期最短首相是托利黨（Tory Party）的簡寧（George Canning），他在 1827 年 4 月 12 日至 8 月 8 日出任首相，就任 119 天，簡寧當時因為肺結核，令他在任期間逝世。

英史上任期最短首相

英國首相卓慧思（Liz Truss）當地時間今日在首相府見傳媒，宣布辭任保守黨黨魁。卓慧思表示，她在任期間提出的經濟計劃在市場引起衝擊，保守黨內亦出現分歧，認為自己已無法兌現競逐黨魁時所作的承諾。她表示，保守黨將於下星期選出新黨魁，希望確保國家維持穩定的經濟及安全。

卓慧思至今在任僅 45 日，將會成為英國歷來任期最短的首相。她上任後提出的「迷你預算」大幅減稅，卻觸發英鎊暴跌，金融市場劇烈波動，引起各界抨擊，連日受黨內外壓力夾擊，近日盛傳她「被勸退」。

獲英女王委任

在今年 9 月 5 日保守黨黨魁選舉中，卓慧思擊敗辛偉誠當選，翌日獲英女王伊利沙伯二世委任為首相，惟她上任僅三日，英女王就駕崩，她並在 9 月 19 日為英女王舉行國葬。卓慧思在 9 月 20 日出席在紐約舉行的聯合國大會，並與美國總統拜登會面。

卓慧思委任的財相關浩霆 9 月 23 日公布迷你預算案，大幅減稅，最受爭議的是將 45 %最高入息稅率調低至 40%，令庫收減少 450 億，外界不滿預算案造成市場不穩，引發各界反對及英國股匯急跌。關浩霆 10 月 3 日宣布撤回減富人稅的建議。

「迷你預算案」惹爭議 兩內閣先後離任

財相關浩霆 10 月 14 日宣布離任，稱自己接受了卓慧思請他離職的請求，由侯俊偉接任財相一職。翌日，當地傳媒報道，逾百名保守黨議員欲向保守黨的下議院黨團機構「1922 委員會」主席布雷迪（Graham Brady），提出對卓慧思的不信任動議。

10月17日，新任財相侯俊偉幾近全盤推翻關浩霆的「迷你預算」，卓慧思同日接受英國廣播公司（BBC）訪問時，曾向國民致歉，指她帶領的政府早前推出「迷你預算」減稅方案時處理不當，承諾「走得太遠及太快」，但當時她拒絕辭職。

內政大臣柏斐文兩日後宣布辭任。她在辭職信中承認違規用私人電郵向國會同事傳送官方文件，因此引咎辭職。但她同時提到，政府需要依靠「肯為錯誤承擔負任」的人，說「假裝沒有犯錯並期望事情會神奇地轉好，並非嚴肅政治」，表示「嚴重關注」政府是否致力於履行上次大選對選民的承諾。

不足一日後，卓慧思亦在 10 月 20 日宣布辭職。

   23/9/2022

英國財相關浩霆(Kwasi Kwarteng)公布最新一份財政預算案，宣布推出置業印花稅減免措施，即日起將免稅門檻，由現時的12.5萬鎊，調高至25萬鎊；首次置業人士的印花稅免稅門檻，則由30萬鎊調高至42.5萬鎊。

根據新措施，只要是今日或之後購買的物業，是買家持有的唯一住宅，即可以按照新稅率繳付印花稅。但如果買家擁有另一間住宅物業，無論是作為度假屋，抑或投資收租用途，則要在新稅率的基礎上繳付3%額外印花稅，但換樓人士在36個月內出售原有物業，則可以申請退還3%額外印花稅。

另外，首次置業人士可享受首置印花稅優惠的物業價格，上限亦由現時的50萬鎊，調高至62.5萬鎊。但超過62.5萬鎊的物業則不能享受首置優惠，須按照正常稅率繳付印花稅。

關浩霆表示，今次的印花稅減免將會成為恒常措施，不會像疫情期間推出的印花稅假期般，設有完結時間。新措施估計每年可以協助20萬買家，免除繳付印花稅。

但英國有分析指出，疫情期間政府推出的印花稅假期，非旦沒有減輕置業人士的負擔，反而導致買家爭相入市，令全英樓價急升，樓價的升幅甚至超越買家原本要繳付的印花稅稅額。另外，部分買家在印花稅假期期間，以過高溢價購入住宅，部分物業在免稅優惠期完結後，出現銀行估價下跌的問題。