【大紀元2017年12月15日訊】(大紀元英國記者站報導)新的一年即將到來，在脫歐協定初步達成、經濟不確定性依然存在的背景下，專家們普遍預測2018英國房產市場將迎來小幅上漲。其中，英國北部房產市場的表現將好於倫敦和英國東南部。 普華永道對2018房產市場的預期最為樂觀。該公司預測，在2025年之前，英國平均房價將以每年4%的速度上漲。 而摩根士丹利（Morgan Stanley）對於明年預期最為悲觀，預計脫歐帶來的一系列影響將使房價下跌1.6%。 JLL公司也認為，未來五年的銷售額將會減少，預計房產銷售量將平均每年減少123萬套。 傑克遜 ．斯托普（Jackson-Stops）房產公司預測，2018年房價將保持平穩， 價值超過100萬英鎊的高端住房市場將感受到印花稅政策改革帶來的壓力。傑克遜 ．斯托普公司的董事長Nick Leeming指出：「在上個財政年度，印花稅（SDLT）實際上拖累了英國房地產市場，雖然財政部很高興看到印花稅創造了86億英鎊的住房交易收入，但銷售額卻下降了8%。」 第一太平戴維斯預測，2018年倫敦房產市場的價格將下滑2%，而英國東南部則將上漲0.5%。 約克郡、英國西北部、東北部和蘇格蘭表現最好，將上漲1.5%。約克郡的房產價格可能會在2022年底前上漲17.6%，這比倫敦的上漲速度（7%）翻了一倍多。預計西北部經濟活躍的曼徹斯特地區房價將上漲18%，是英國最大幅度的增長。 脫歐協定達成 不確定性仍在 英國首相梅在本月8日宣布與歐盟委員會達成了第一階段的脫歐協定。脫歐協定的達成為英國新一年的房產市場減少了一些不確定性，但由於具體脫歐後的貿易及其它行業的具體協定並未達成，不確定性仍對2018英國房產市場有很大影響。 根據一些房地產經紀人的說法，英國和歐盟第一階段的脫歐協定達成後使生活在英國的歐盟公民的權利得到保證。Quintessentially Estates首席執行官Penny Mosgrove表示：「根據我們最近幾週的資料顯示，人們對英國脫歐的結果普遍感到樂觀。 由於他們在英國的處境不確定，去年我們很多買家都推遲了購買計畫，並決定暫時租房子住。 這個消息將使他們（生活在英國的歐盟公民）在2018年仍然選擇居住在英國的可能性增加，促使他們重新考慮買房。我們希望這種積極性的情緒將持續到2018年。」 此外，由於脫歐協議的達成，英鎊出現小幅上漲，表明市場對英國未來經濟持樂觀情緒。如果未來脫歐談判順利，英鎊將可能持續上漲，從而緩解英國的通貨膨脹。 脫歐 「無協議」 對建築業的影響 雖然脫歐談判第一階段告一段落，可未來具體行業談判將進展到何種地步，以及對英國將產生什麽影響仍然未知。 CBRE的房地產專家警告，英國與歐盟沒達成任何具體脫歐協定的可能性仍然有25%，這對房地產相關部門是一個嚴重的風險。由於英國目前的住房供給無法滿足需求，脫歐對英國建築業的影響直接關係到整個房地產市場。 最近的一項研究顯示，英國是建築服務出口國家，同時英國的建築業對外國勞工高度依賴，因此這一行業尤其受到全球市場的影響。如果英國政府採取正確的方式來保留和吸引技術熟練的建築師，並最終達成重要的貿易協定，那麼英國建築業可能會迎來機會。 全國建築聯合會（NFB, National Federation… Read more »

【大紀元2017年12月15日訊】(大紀元英國記者站報導)前幾年在泰晤士河上建「空中花園」的計畫，由於資金問題而被取消了。不過現在，空中花園這個設想將會在倫敦的另一個地方——Brent Cross購物中心實現。Barnet議會目前已經通過了這一計畫，並將于明年夏季開工。 Brent Cross有41年歷史，可以說是倫敦最有歷史感的購物中心。明年計劃翻新Brent Cross購物中心，斥資14億英鎊。 這裡將建一座空中花園天橋，橫跨North Circular公路之上，連接了購物中心和居民區。復興工程還包括建設6,700多套新住房，以及300萬平方英尺面積的辦公區，總費用共計50億英鎊。預計2019年起出售300套新公寓，2021年即可入住。 專案總監Andrew Turner表示，Brent Cross復興專案將會建設30%的經濟適用房，後期會適當地開發一些高檔住宅。住宅區公寓將主要以6-8層為主，個別幾座將建成13-15層高，涵蓋各種戶型。 Turner還效仿King’s Cross的成功，為當地引入更多的企業和商家入駐。譬如專案計劃打造一座可容納2.5萬人的辦公大樓，同時也吸收私營商戶，沿路開設便利店。 項目還將豐富當地的休閒設施。Turner認為，要避免該地成為單純的居民紮堆區，進入白日無人的局面。他說：「King’s Cross的成功在於它將工作和休閒二者有機結合，相得益彰，這樣才會充滿活力。」 空中花園的建設和購物中心的翻新計畫將會在2022年完工。屆時，全新的Brent Cross購物中心內，將會有300多家專賣店，50多個餐廳和一家電影院。此外，購物中心內還會增加很多植被、草地等，設置步行道和自行車道，外部建體育館和學校等。 Hammerson公司的專案經理Ben Littman表示：「購物中心不能僅是商店的堆砌，它需要有靈魂，要活起來。 我們將會把它分成三個獨立的、不同風格的購物區。同時我們還將引入『美食城』，並增添滑冰場和網球館等體育休閒設施。」 除了現有的Brent Cross地鐵站之外，該地區將來還會設立新的地鐵站：Brent Cross South Thameslink。預計該網站將於2022年通車，只需12分鐘即到達King’s Cross St Pancras站；15分鐘到Farringdon站，便可換乘伊麗莎白線（Crossrail）

Epoch Times UK 【大紀元2017年11月18日訊】（大紀元英國記者站報導）英國央行11月2日宣布基準利率從原來的0.25%漲至0.5%。這是英國央行自2007年7月至今的十年來首次上調借款成本。由於有大約43%的房主正在使用可變利率按揭或跟蹤按揭（variable or tracker mortgages），因此數百萬家庭的月支出將會增加。那麼對於可能受到影響的房主來說，有什麽建議呢？ 基準利率也被銀行用來確定一系列按揭的利息。如果基準利率上漲，跟蹤按揭或可變按揭的利率也會隨著基準利率的上漲而上漲。對於選擇固定利率按揭的買房者，雖然是固定利率，每月的利息付款將保持不變，但是當期限結束時，下一筆交易會更昂貴。 面對這種情況，按揭諮詢局（Mortgage Advice Bureau）的業務負責人Chloe Lewis建議考慮二次按揭貸款（Remortgaging）。 二次按揭貸款可以說是現有按揭產品到期後的重新選擇。比如貸款人購買了某銀行3年的固定利率按揭後，在3年的固定利率期限內享受1.7%的低利息，但3年後，利息會恢復到3% 甚至5%以上。這時貸款人就可以去申請二次按揭貸款，申請新的固定利率的按揭產品。 當然需要二次按揭貸款的還有其它情況：如購買了按揭的自住房產轉出租房、現金或短期按揭買家轉長期按揭、降低按揭期限、房產升值釋放更高貸款額度等。 二次按揭貸款步驟 那麼怎麼進行二次按揭貸款呢？ 步驟一：諮詢獨立的按揭顧問 按揭顧問能夠幫助您分析以您目前的情況進行二次按揭貸款能否省錢。一個獨立的按揭顧問不依賴於特定的貸款公司，將能夠比較綜合的分析。 步驟二：綜合計算所需費用 記住，最便宜的並不總是意味著最好的。例如，可變利率按揭會受到利率上調的影響，如果預期未來利率上漲，再綜合考慮您的還款期限、還款能力等因素，也許一個稍貴的固定利息按揭反而更適合您. 步驟三：儘早開始申請 一般情況下，可以在現有的優惠利率到期的前3個月左右開始申請。建議儘早開始，因為如果被拒絕，還有機會其它按揭。 您將需要提交新的按揭申請表，並提供收入證明（如銀行對帳單等）及身分證明。就像首次申請按揭一樣，新的借款方會對您的房產進行評估。同時，建議聘請律師來代表您處理相關法律和轉帳手續。 步驟四： 新的按揭獲批後，新借款方會將批准的金額轉入您指定的代表律師帳戶，律師在收到錢後會先付清老的借款方處的欠款，剩餘部分會打入您的帳戶。

2017年12月15日 大学大臣琼·约翰逊（Jo Johnson）于近日表示，将为英格兰的准大学生提供一种为期两年的学位，可使学费节省5,500镑。 根据该计划，本科生的课程将会被压缩成两年的“速成班”，这种课程除了时间上的缩短，还会比普通的三年课程的学费要低20%。 约翰逊表示，他希望打破现有的三年制学位的固定模式，让本科生的学习充满更多的灵活性。 公平入学办公室（The Office for Fair Access）也表示，这项计划可能会帮助本科生创造出更多的机会。 然而，工党的影子教育大臣安吉拉·莱勒（Angela Rayner）表示，“目前没有证据显示，将三年制的学习压缩到两年制就可以带来更好的结果，比如改善学生兼职人数下降的现象”。 与此相反，安吉拉表示，事实上这种两年制的学习所需的学费会更贵，因为每一年的学费将不止是9,250镑，而是11,000镑。 两年制学位的主意在今年早些时候就曾被提出，目前该提案的最新版本则是在学费上做了调整。 在这种两年制学位的学习中，学生仍然会上相同的课程，拥有相同数量的教育机会和导师，仅仅是学习时间减少了一年。 此外，在降低学费的同时，学生们还可以省下一年的生活费，并可以提前一年进入职场。约翰逊替学生们估计，“这意味着总共可以节省下大约25,000英镑”。 这对政府而言也更加节省成本，因为学生们的学费贷款总额下降了，政府就可以少拨资金。 约翰逊表示，之所以推行这项改革，是因为他希望学生们的学费能够花得更有价值。长期以来，学生们一直抱怨，自己投入的学费所换来的教育，根本不值那么多。 未来几周，政府将会对大学的学费和资金划拨进行通盘的审查，约翰逊推行的这项改革放在这次审查之前，可谓正当其时。

据经济与商业研究中心（Centrefor Economics and Business Research），未来五年内，英国平均房价预计将增长超过5万英镑，涨幅达25%。 尽管随着脱欧谈判的开始，房价涨幅预计会在未来两年下滑，但截至2017年底，平均房价仍将比2016年高出约9,000英镑，增至22万英镑左右。 与此同时，由于消费者对英国房地产市场的信心毅然强劲，到2021年，平均房价将增至27.2万英镑，平均涨幅为52,000英镑。 ——英国平均房价年增幅—— 2017年，平均房价增速预计为4.4％，这是自2013年以来最低水平，远低于2016年7.5％的年增幅。2018年的房价增幅将进一步放缓，至4.1%。从2019年开始，平均房价预计将以每年5%的速度上涨。从2019年开始，房价年增幅预逐步回升至5%以上。2020年到2021年，房价年增幅预计为6％。   ——英国平均房价年增幅—— 然而针对如何在未来十年内满足住房需求，40%的地方政府并没有明确方案，调查表明缺乏合适的装将继续导致价格不断上涨。 Cebr表示，去年6月公投的英镑，将使高端市场在未来几年内迎来“外来需求回升”。 尽管房价预计将继续上涨，但较高的通货膨胀将削弱消费者的消费能力。 Cebr经济学家Kay Daniel Neufeld表示：“通货膨胀率上升和工资增长停滞不前，预计将在未来几个月内削弱家庭的消费能力。” “家庭财务状况地恶化很可能对消费者信心产生一定影响，抑制2017年至2018年的购房需求。” “政府对买房出租（BtL）的干预措施进一步削弱了市场中的需求。从本月起，买房出租投资者抵押贷款的利息减免将受到限制，是其收益严重缩水。” 按照现行政策，任何拥有出租房产的房东，用于支付出租房的银行按揭利息，可以从房租收入的个人所得税中免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也高达对应的40%或45%。 从2017年4月6号起，英国政府将限制出租房按揭利息免税的税率，并通过4年逐步实行。从2020年开始，所有房东的免税税率统一限制在20%。 此外，从去年4月起，政府针对第二套住房及买房出租投资者额外增收了3%的印花税。 国家统计局3月公布的数据就显示，英国平均房价在截至1月的过去一年中上涨了6.2％。 ——伦敦平均房价年增幅—— 万英镑，比2016年1月高出1.3万英镑。从区域上看，伦敦仍是全英房价最贵的地方，均价为49.1万英镑。  

【明報專訊】除了本港及內地一線城市外，關景鴻認為，港人亦可在樓價偏低的日本置業，但他強調，在當地買樓後用來收租勝自住，「我很坦白，由於日本在2011年『311大地震』後輻射問題至今仍然很嚴重，故未必適合港人長住，但出租予當地人則沒所謂，因為他們已習慣了輻射。事實上，在日本買樓收租的回報率現達6厘，而且日圓匯價已屬偏低，港人目前在當地買樓，日後出售時有機會既賺樓價又賺匯價」。 至於在歐洲買樓投資，關景鴻首選英國倫敦，指英鎊匯價在去年6月公投脫歐後已下跌逾一成，而當地樓價亦輕微回落，造就低吸良機：「很多人擔心英國脫歐對倫敦國際金融中心的地位有不利影響，但我認為英國底子很厚，可以應對這些短期挑戰」。他強調，「英國就是英國，倫敦就是倫敦」，非歐洲其他國家或城市所能取代，等於牛津大學及劍橋大學在全球教育界的地位同樣難以取代。 各路資金進場 順利脫歐後樓價勢升 關景鴻續說，過去一年不論本港富豪、內地資金以至中東酋長均積極購買倫敦物業，可見「醒目錢」已入場低吸，「你到倫敦著名百貨公司看看，門外泊滿中東酋長的名車，這麼多有錢人來此尋寶，因為大家相信英國這個國家。你現時不趁低位買倫敦樓，等兩三年後英國成功脫歐樓價回升後，便沒有機會再執平貨了」。

第一太平戴維斯表示，恆力投資控股成功購入英國倫敦勞埃德銀行(Lloyds Bank)的總部辦事處，成交價約1.6億英鎊(約16.63億港元)，是該集團首次購入英國物業。 該辦事處位於倫敦格雷西姆街25號，提供約119,742方呎寫字樓，該座辦公室一直由勞埃德銀行租用，每年租金約680萬英鎊，呎價約56.79英鎊。協議內容包括出售後回租20年，由世邦魏理仕提出為勞埃德銀行提供售後回租服務。 恆力投資控股董事局主席陳長偉表示，該項目為集團持續考察海外市場後，所獲得的罕有優質項目之一，集團將來會進一步關注及開拓香港及海外的投資機會。 第一太平戴維斯大中華區行政總裁李偉文表示，這次交易反映香港投資者對英國頂級商業物業的興趣仍然濃厚，特別是倫敦市中心地段。

Epoch Times UK 更新: 2017-12-02 （大紀元英國記者站報導）提到金絲雀碼頭（Canary Wharf），大都會想將它與倫敦泰晤士河畔重要的金融區劃等號。這裡有眾多大銀行、律師事務所、媒體機構和大型科技公司，是西裝革履的精英人士工作的地方。很少有人想到它同時也在向住宅社區的一面發展。 對金絲雀碼頭不夠熟悉的人會覺得這裡在週一到週五非常熱鬧，週末非常冷清。其實不然，這片不大的小城竟有200多家商店、酒吧、咖啡廳和各種風味的餐廳。娛樂設施也很豐富。 新的住宅開發項目不斷增多，明年通車的伊麗莎白線將為這個金融區帶來更多的通勤者、居民，為辦公大樓林立的金融區注入新的活力，激發這裡社區的感覺。 碼頭處，在原有交通的基礎上，投資達16億英鎊的伊麗莎白線網站將於2018年12月通車，運營段西至帕丁頓，東至Abbey Wood站。 路線將於2019年12月全部開通，高峰時間每五分鐘將有一班列車駛至西部的帕丁頓、希思羅機場或雷丁。持續不斷的投資使金絲雀碼頭成了倫敦的交通樞紐，從此處通往倫敦各處都非常便捷。 伊麗莎白線開通前後金絲雀碼頭到其它地區交通時間。（crossrail.co.uk） 新的住宅專案 金絲雀碼頭復興專案中除了要建設殼牌中心大廈（Shell Centre Tower）辦公樓等在內的80萬平方英尺（約7.4萬平方米）的辦公空間，還要建設大約80萬平方英尺（約7.4萬平方米）的住宅空間，包括790個新住宅（含經濟適用房），占地8萬平方英尺（約7,400平方米）的新零售空間。該復興項目將於2019年完成。 金絲雀碼頭南面，與其一河相隔的木碼頭（Wood Wharf）有面積達23英畝的復興工程。將建設3,300多套新房（其中25%為經濟適用房）、近200萬平方英尺（約18.6萬平方米）的高品質商業辦公空間，還有38萬平方英尺（約3.5萬平方米）的零售空間，引進商店、餐廳等。預計2023年完成。 眾所周知，金絲雀碼頭擁有超過10萬名員工和管理人員。由於薈集了大量的銀行和其它企業，就業總量的增長顯著。預計未來十年，金絲雀碼頭就業人數將翻一番，達到20萬人，到時對租賃房產將有極高的需求。 這裡的銀行總部數量已經超過了倫敦金融城，現在該地區是倫敦最高工資郵遞區號，平均年薪達10萬英鎊。因此在這裡購房出租也是一項不錯的投資選擇。

2017年12月1日 星期五 【明報專訊】在英國置業，不少人第一時間想起倫敦，但數據顯示，今年至第三季倫敦樓價只升了2.5%，反而曼徹斯特及伯明翰等二線地區升幅遠遠跑贏倫敦。Top Capital Group表示，不少企業除在倫敦設分部外，伯明翰也是另一熱門地點，而且當地教育及交通發展完善，所以今年樓價升幅比倫敦還要高。 英國統計局數據顯示，當地物業平均表現不俗。今年截至9月份，英格蘭西北部樓價升7.3%，全英國平均則升5.4%。倫敦升2.5%，低於平均值。英國平均樓價比去年同期升約1.1萬鎊，平均樓價22.6萬鎊。 樓價飈升，加上物業貸款審批嚴格，愈來愈多首次置業買家無法負擔。UK Finance數據顯示，首次置業買家的物業貸款申請量下降，而且愈來愈多年輕人寧願租屋。截至10月份，私人租務市場過去一年租金升1.5%。 地價未返海嘯前 新建住宅供不應求 英國第二大城市伯明翰是倫敦以外另一個被追捧的樓市，現時，雖然倫敦大部分地區及英格蘭南部大城市的土地價格已經超越了全球金融危機前的水平，但伯明翰目前的地價卻還未返回2007年的高位。伯明翰合宜的地價不單減低了自住業主和投資者的成本，令當地市場的吸引力大增。同時，大型企業所花費的寫字樓租金開支亦顯著比倫敦少55%至60%，所以不少金融機構也樂於到當地設支行。 香港有直飛伯明翰的航線，而且它位於英國的中心地帶，除靠近首都倫敦外，亦鄰近曼徹斯特、利物浦等主要城市。從伯明翰乘搭鐵路列車前往倫敦料只需1小時10餘分鐘左右；伯明翰新街車站曾進行一項耗資5.5億英鎊的翻新工程，車站在2015年9月重新啟用後，現已成為倫敦以外最繁忙的一個鐵路轉乘點。 另外，伯明翰亦擁有一個接通全市的地鐵網絡，在最近完成翻新工程後，更成為城市拓展計劃的其中一個關鍵部分。但是最值得留意的是，Squarefoot.com.hk發表報告指出，「HS2」全新鐵路系統的首個車站亦設於伯明翰內，短短49分鐘即可來往倫敦和伯明翰。 鐵路系統完善 1小時到倫敦 根據預測，伯明翰每年需要大約4000個新住宅單位，但目前每年的供應量平均卻只有約2000伙，供不應求；預計至2031年為止，伯明翰需興建3萬個住宅才足以滿足預期的住屋需求。因此，伯明翰的住宅建設工程亦已開足馬力，全速前進。 樓價走勢方面，2014年至2016年間，伯明翰樓價上漲達11.4％，預計到2017至2021年間伯明翰的資本增長率將達21.7％。因房屋租賃需求高，2016年平均租金上漲3.2％，而租金增長預計到2017至2021年間將達17.6%。 現時因得益於強勁的中長期增長潛力，和市場開放的雙重優勢，伯明翰市中心的兩房住宅單位平均價格已達25萬英鎊水平。過去幾年有兩個重要的趨勢，分別為市中心的一系列大規模改造計劃，以及「面向未來」的城市交通基建。 根據普華永道《房地產市場新興趨勢報告》，伯明翰在英國房地產投資前景方面，已連續3年名列第一。現該地擁有超過7.5萬間企業，其中國際企業達1190間，包括Jaguar Land Rover、德銀和全球第二大的食品公司億滋國際等。 企業支部進駐 房屋需求殷切 位於倫敦的企業考慮外遷時，伯明翰最常被視為最佳選擇，這點也使其成為除首都之外的最佳商業城市。例如英國匯豐銀行被監管機構要求分拆零售和投資銀行業務，因而將1000名員工轉移至伯明翰。據估算，2015年已有超過6000人從倫敦轉移至伯明翰發展，可見伯明翰吸引了世界主要機構進駐，令房屋需求更為殷切。加上伯明翰擁有5間大學，吸引各地學子前來求學，對當地租務前景帶來支持。 總括而言，伯明翰不僅吸引了不少倫敦企業移至當地設支部，同時城市進行的復興工程也使市中心區域不管是居住、商業及旅遊觀光方面都變得更具吸引力。

鉅亨網新聞中心※來源：華爾街見聞2017/11/29 10:49 在對英國銀行業進行年度檢查後，英國央行周二表示，即便發生無序退歐的情況，英國最大的幾家銀行也能夠經受住考驗，無需抑制借貸或由納稅人進行救助。 英國央行表示，自其 2014 年進行壓力測試開始，這是首次所有的大銀行都無需募集額外資本以滿足壓力測試的要求。 壓力測試主要是對銀行 2017 年年初的資本進行考核。巴克萊和蘇格蘭皇家銀行沒能通過測試，但是這兩家目前銀行無需募集額外資本，因為其在今年已經增加了資本。 根據英國《金融時報》，此次的壓力測試為歷年來最嚴格的一次。其中模擬的場景包括美國股市下跌 50%，英國失業率躍至 9.5%，英國房價下跌 33%，英國 7 大主要銀行風險類資產從 13.4% 跌至 8.3% 的情形。但英國央行表示自 2017 年伊始，各銀行均上調平均資本水平至 14.4%，目前銀行資本水平較 2008 年金融危機時水平增長逾 3 倍之多。 英國央行行長卡尼表示如果最終結局為無序脫歐，勢必對家庭和企業帶來影響。而銀行作出這樣的壓力測試準備目的也是為了將這類影響降至最低。 歐盟和英國領導人即將於 12 月展開磋商，目前人們越來越擔心，英國未能取得足夠進展來圓滿完成談判，以實現在… Read more »