2018-06-25 面對近年年輕人上車不容易，政府實在可以參考幾年前英國推出的共享產權房屋計劃。目前年輕人上車不容易，主要原因在於付了租金，就儲不到錢用作置業首期，參考倫敦的方案，當地年輕人可以用5%- 10%的首期，購入一個單位，而他們並不是購入全部業權。政府讓他們按自己能力，選擇購入一部分業權，他們需要付上租住房屋餘下業權的租金，之後有錢才購入餘下業權。租金比市場價低，約是樓價的2.75%。到用上官方網頁的計算機，舉例說一個23萬英鎊的物業，合資格的年輕人可以先買入40%的業權，付上5%的首期，就是用4,700英鎊，買入94,000英鎊的業權。每個月供款就是900英磅，另外付上300英鎊及100英鎊作為行政費。當他們經濟許可，一步步可以購入餘下業權。如果應用在香港，年輕人變相可以用不到十萬元，加上一萬元的每月開支，擁有自己的物業。 倫敦市政府對購入這類物業申請人的要求是家庭總收入不多於八萬英鎊 (住在倫敦的不多於九萬英鎊)，加上未能在私人市場找到合適房屋，以及沒有持有物業。根據當地調查顯示，有關計劃吸引了不少年輕人參與，30歲以下佔46%。林鄭月娥早前提出的首置上車盤是好的概念，如果有金管局、銀行和政府承包了按揭，及引入英國這個方案，相信在幾年內能解決不少年輕人上車的困境。有些人會質疑成效和認為變相幫助年輕人置業，其實當中一些條款可以防止有關情況發生，例如不能隨便裝修，不能出租，有關單位的地理位置不是市中心等。而且政府也有優先權購入住房，確保了一定數目的單位不在自由市場流通。 當地政府也非常進取，定期舉辦 Home Show，為年輕人解答上車疑難。房委會不妨在未來也參考，邀請中介公司、專業的銷售和物管代表，在社區會堂設置展覽，並舉辧新居屋參觀。倫敦市長最新推出的房策就有建議，公營房屋可以由政府機構、社區組織、市政府及私人發展商參建，運房局和發展局不妨作參考，在未來公營房屋中引入不同持份者參與其中。 如果土地大辯論重要，思考如何盡快幫助年輕人找到理想家園也很重要。年輕人到了適當年齡，不應該還在討論香港用地的選項，而是了解手上的錢，是否足夠給首期，壓力測試是什麼以及住在哪裡最合適。

 2018年06月22日 光大永年(03699-HK)自上市後今日首次與媒體見面交流，公司此前招股書披露上市集資淨額的八成都將用作收購英國包括倫敦在內的主要城市之物業，今日公司主席兼行政總裁劉嘉稱目前在緊鑼密鼓尋求市場上的各種機會，並非無標的可尋，主要因為公司對收購標的在地點、ROE、建築質量以及當地人才隊伍質素等各方面要求較高，希望謹慎選取最為滿意的標的，而標的類型以商業用途為主。他又補充，目前除了在倫敦尋求收購標的外未有其他國家地區收購考慮。 而國內物業方面，劉嘉稱公司原有投資在西南地區，成都的物業目前已渡過市場困難期，租金有穩定上升。公司助理總經理兼聯席公司秘書李蔚剛補充，昆明、成都物業今年表現理想，續租率可達95-99%。 被問及會否拓寬公司未來項目類型，劉嘉稱不排除任何商業機會，但一切還以市場為原則且保證股東利益最大化。

http://www.aastocks.com 2018/06/14 長實集團(01113.HK)     收購英國倫敦5 Broadgate物業一事，該公司指收購價為10億英鎊(折合約105.4億港元)，物業由長實集團全資擁有。該物業位於倫敦市Liverpool Street火車站及地鐵站毗鄰，建築面積約120萬平方呎，屬甲級寫字樓。物業自2015年落成後由UBS承租作為英國總部，租約年期至2035年。 長實執委員會成員馬勵志指，該物業能帶來固定收入及可觀回報，正好反映公司現時之投資策略。與公司今年較早時出售的中環中心相比，5 Broadgate物業的呎價僅及中環中心三分之一。公司運用出售中環中心所得的四分之一金額，購入5 Broadgate物業，每年可得租金收入接近中環中心的一半。以這兩座物業之成交價計算，5 Broadgate物業的租金回報率較中環中心高接近1倍。如有適當機遇，公司會貫徹有關策略，繼續出售低回報項目，同時購入可提供較高回報的長期固定收入項目。 公司又指，截至2018年5月上旬，長實集團連同持有權益之房地產投資信託基金，在全球合共擁有約1.43億平方呎之可開發土地儲備及投資與酒店物業，當中包括寫字樓、零售、工業、酒店及服務式住宅。目前，集團於香港及內地之可開發土地儲備及投資與酒店物業合共約1.37億平方呎。(ac/a)(報價延遲最少十五分鐘。

 2018年05月29日 不少投資者有興趣買入英國物業做收租佬，但有網站就提醒業主留意當地法例，否則業主有機會被租客投訴，輕則遭罰款，重則要法庭見。 一. 向租客徵收維修火警警報器的費用 其實不僅火警警報器，業主有義務保證出租單位的水、電、煤等方面的安全。相應設備只要出現老化或者故障，維修或更換成本都應由業主承擔，門窗損壞也包括在內。 而將火警警報器轉嫁姶租客是較多業主犯的錯誤。英格蘭政府規定業主在出租給新租客前，必須確保每層樓至少有一個火警警報器，並且必須處於運作狀態。 如果警報器壞了，應由業主出錢維修。有些比較「精明」 的業主會在租約完結時，把這筆錢從租客的按金中扣除。雖然部分租客不明法例，但這是違法的。如果租客舉報防火安全問題，業主將面臨5,000鎊(約5.2萬港元)罰款。 二. 要提供建築效能評級證書（EPC） 今年4月1日起，所有業主必須在租客入住前提供EPC能效評級證書的副本，所有出租單位的效能評級必須等於或高於E級，否則不能出租。 三. 因潮濕、發霉引起的問題應由業主負責 如果單位的水管滲漏，在租客入住期間出現天花板或牆壁發霉、由排水系統問題導致的地板浸泡腐爛等問題，都由叢主承擔維修成本的。 這一條界線很難分清楚，因為有些情況是由於租客不愛惜單位，如經常把水倒在木質地板上。 每一個當地的議會，都會有一個住屋環境健康小組（Environmental and health team） ，會根據一套《住房安全健康標準》來評估你的出租單位。 有時候發現問題，他們會幫你處理，然後寄賬單給你。但更多時候是發郵件定下死線，逾期未處理就罰款。當中包括潮濕、發霉、及第一條中提及到的各項應該由業主負責的安全問題。 四. 在租期內提高租金價格 首先和香港一樣，和租客簽訂6個月或12個月死約，並一次付清租金的，這種情況下在租期內業主不能擅自提出加租。很多住在英國的業主可能發現，租約期內周圍的出租單位租金都升了，我的租金也想跟著加。於是向租戶額外徵收一筆加價後的租金。但死約期內業主是不能加租的，否則違法。 至於支付月租甚至周租的房客，法律允許業主提加租，但需要提前一個月通知租客。如果租戶拒絕，業主有權驅逐租客。 五. 未經允許進入出租房內 《Housing Act 1988》規定，在租期內如果業主或者代理有需要進入出租單位內，需提前24小時通知租客。違反法令遭舉報可能會被罰款，或被政府下禁令，嚴重的還可能上法庭。另外，帶下一個租客看單位，也不得早於租約結束前28天。… Read more »

2018-05-22 英國買房者對房子的要求似乎有了一些新的變化，好鄰居、好學區、開放式設計的生活空間等傳統的好房子的標準竟然連前20名都沒有進入。 根據propertywire的報導，GoCompare 家庭保險公司的研究，82%的受訪者希望購買的房子裡有中央供暖系統，80%希望有雙層玻璃的窗戶，74%希望房子的門窗牢固，59%希望網絡連接足夠好，能夠在家下載電影和電視節目。 另有59%的人希望房子有足夠的插座，58%希望附近的商店和生活設施良好，53%希望有停車的空間。希望手機信號好和房子能源效率等級良好的人分別占53%和52%。另有52%的人希望房子有至少兩個廁所。 網絡連接在去年的調查中排在第八位，今年上升了三位，而手機信號和能源效率則是首次進入前十名。 只有19%的人希望房子有溫室，13%的人希望房子安裝了木地板，13%的人希望房子附近有好學校，而喜歡開放設計生活空間和歷史特徵的只占9%和5%。

24/5/2018 不少港人會在海外投資物業，英國更是熱門國家之一。英國最新的樓價數據顯示，今年3月份整體樓價按年升4.6%，當中愛丁堡再次成為樓價增長最快速的城市。而近年備受熱捧的曼徹斯特表現亦理想，在住宅供不應求下，升值潛力仍然巨大。 據英國房地產公司Hometrack數據顯示，英國整體樓價升勢持續，全國3月份平均樓價為21.47萬英鎊(約225萬港元)。至於統計20個主要城市的平均樓價為25.49萬英鎊(約268萬港元)，按年升5.5%，而去年同期升幅為3.7%，顯示升勢有提速迹象。 20大城市中，18個均錄得升幅，當中以愛丁堡樓價升幅最為強勁，平均樓價22.92萬英鎊(約241萬港元)，勁升8.1%；諾丁漢升8%位列第二位，平均樓價14.85萬英鎊(約156萬港元)；曼徹斯特升7.4%排第三名，平均樓價16.21萬英鎊(約170萬港元)。 愛丁堡及曼徹斯特等表現突出，升幅跑贏倫敦，主要是倫敦的住宅供過於求。惟倫敦仍以平均樓價49.09萬英鎊(約516萬港元)，繼續成為全英國最貴的城市，而劍橋則以42.89萬英鎊(約451萬港元)位列樓價第二貴的城市。 報告指出，愛丁堡、曼徹斯特、伯明翰及格拉斯哥等城市，由於住宅新供應短缺，支持樓價向上，令這些城市樓價表現向好，其中伯明翰一年升幅亦達7%。至於加的夫、紐卡斯爾及謝菲爾德均錄得3.9至6.1%的升幅，而利茲更升達7%，這些城市有龐大的住宅需求，在新供應匱乏下，所以升值潛力過去一直被低估。 反觀，倫敦、劍橋及牛津新增住宅供應多，令樓價升勢放緩，其中倫敦樓價按年僅升1.6%。報告指出，過去兩年，倫敦尤其核心地區，市場購買意欲低，但隨着個別業主向現實低頭，調低叫價，有助加快住宅銷情。不過，預期未來一至兩年，倫敦的樓價將作輕微調整，屆時才有買家願意入市。

2018年05月25日 英國下議院一讀通過《租樓費用法案》。住屋事務大臣博敬誠(James Brokenshire)表示，新法例將為全英租客每年節省2.4億鎊(約25億港元)。 博敬誠表示，新法案將令市場更加透明化，年輕家庭最能受惠。他指出，法案會作限制業主收取按金。「法例的目標是幫助租客減少一切可以減少的費用，保障租客利益……這是政府長遠計劃的一部分，我們希望建立一個能夠配合未來發展的住屋市場。從此，全國房客都會受法律保護，免除不必要的苛雜費用，如地產中介手續費等」。 代表劉易斯(Lewes)地區的保守黨議員考爾菲爾德(Maria Caulfield)形容，全國租客面臨巨大壓力，尤其是在英格蘭東南部，各種雜亂費用加起來，從175鎊(約1,837港元)到900鎊(9,450港元)不等。 考爾菲爾德說，「在我的選區，有住屋維權組織發現，租樓須付相當於2個月租金的押金，預付金高達4000鎊。” 綠黨議員盧卡斯認為，法案有好處，但相信按金上限還可以再調低，從法案倡議的6星期進一步減少成4星期。但博敬誠回應指，相當6星期租金的按金上限，已是最佳保護租客措施。 分析指，英格蘭境內的租客數量，將於2021增加至560萬。社會上，將有越來越多人發現找屋難、租屋更難。新法案將於英格蘭生效。蘇格蘭則在2012年已推出類似法案。

http://finance.jrj.com.cn 凤凰国际iMarkets编译自零对冲网站，在英国，千禧一代住房拥有率出现暴跌。 Theresa May可能完全正确，英国的房地产市场严重失调，需要改革。在过去的三十年里，千禧一代的住房拥有率大幅下降；调查显示，从伦敦到曼彻斯特，千禧一代正面临住房危机。 在英国一些地区，25岁至34岁的千禧一代的住房拥有率几乎减半，并且住房负担能力危机不仅仅发生在伦敦。 据《卫报》报道，这份报告是根据为期两年的“英国代际公平”调查得出的。该调查由智库决议基金会监督，由前大学部长大卫·威利茨（David Willetts）主导。该研究小组发现，在英国，价格过高的住房迫使千禧一代面对“越来越拥挤和昂贵的租赁房产，通勤时间更长，而且很少有机会攒钱买房。” 下面的数据显示了为何千禧一代的住房拥有率的崩溃比想象的要普遍得多： “25-34岁的人的住房拥有率已经大幅下降，从1984年的53%下降到了去年的26%。在南约克郡，这一比例从54%下降到了25%，在西米德兰地区，住房拥有率从45%下降到20%，而在威尔士，这一数字从50%下降到28%，东南部则从55%下降到27%。在伦敦外，这一比例已经从53%下降到16%。在委员会分析的22个地区中，只有苏格兰的斯特拉斯克莱德，年轻人的住房拥有率保持稳定。1984年为32%，去年为33%，在2002年达到了45%的峰值。 令人震惊的是，在如今这个地区经济增长欠佳的情况下，千禧一代的住房拥有率预计将达到上一代45岁人群的水平。《卫报》注意到，遗产的继承可以加快房屋购买的进程，但他补充说，“几乎有一半无房产年轻人的父母也没有自己的房子。” 近五分之二的千禧一代到了三十岁的时候还是租房，这是X一代的两倍，几乎是婴儿潮一代的四倍。据估计，千禧一代在住房方面的支出约占其净收入的四分之一，是战前一代人的三倍。 《卫报》解释了在通勤时间更长的情况下，千禧一代如何面对更小的生活空间。 他们的生活空间也在减少。现在，每个租客居住的私人租赁空间仅为8平方米，少于1996年的水平。与此同时，拥有自己房子的人平均多拥有四平方米的房子。由于较年轻的家庭更有可能是私人租房者而不是业主，他们每个家庭成员现在的平均空间更少。在20多岁的千禧一代中，有十分之一的家庭生活在十分拥挤的环境中。 千禧一代面临的通勤时间比老一辈人要长。如果目前的差异继续存在，在四十岁时，千禧一代将会比婴儿潮时期出生的人每年多花3天的通勤时间。 根据2002年至2012年的存在趋势，约有一半的年龄最大的千禧一代在45岁时就会拥有自己的房子，而在那个年龄段的婴儿潮一代中，有超过70%的人拥有自己的房子。 以目前的速度，英国大多数千禧一代在他们的一生中可能都买不起房子。虽然这不是什么新鲜事，但在过去的30年里，住房拥有率一直在下降，在何时，千禧一代会反对政府，并要求代际公平？

http://www.guandian.cn 港交所上市公司远东发展集团刚刚宣布将对英国曼彻斯特投资10亿英镑，开发Northern Gateway超大型房地产项目。 图为远东在曼城圈下的土地，总共要建1万多套住房，很可能是迄今为止中国对曼城最大的一笔投资 该项目是曼彻斯特城市重建中最新、且有史以来体量最大的住宅开发机会，远东将担任Northern Gateway项目的开发商和投资方。 远东发展集团（Far East Consortium）注资Northern Gateway项目对于英格兰北部的发展无疑是重大利好。 图为Northern Gateway项目具体位置，靠近曼彻斯特维多利亚火车站，红色框内的地块全部都已经被远东圈下 Northern Gateway房地产开发项目位于英国曼彻斯特市中心，占地面积超过300英亩（约为1300万平方英尺、121.4万平方米），开发范畴从曼城维多利亚车站北上，包括New Cross、the Lower Irk Valley以及Collyhurst的大片土地。 英国曼彻斯特市议会（Manchester City Council ）表示Northern Gateway项目将进一步扩大曼城城市中心，并在这一新区供应大量住房。曼彻斯特市议会作为政府机构，也会参与到该项目之中。 远东发展将在未来领导Northern Gateway项目的开发建设，在今后10-15年内为这一项目投资约10亿英镑，并建成超过1万套住房。如果以每套住房20万英镑的均价计算，该项目的开发价值（GDV）能达到20亿英镑。 英国纳华律师事务所（Nabarro）担任远东发展的代理律师，英国品诚梅森律师事务所（Pinsent Masons）担任曼彻斯特市议会代理律师。 远东发展之前只是承诺投资开发Northern Gateway的第一期NOMA（在历史悠久的Angel Meadow公园附近建造754套住房），但今天拿下整个项目的声明显示远东对曼城的野心比想象中的更大。… Read more »

英国媒体CoStar（2017年5月3日）透露，新加坡华人开发商——和美置地（Ho Bee Land）将斥资约6.5亿英镑收购位于伦敦金融城的写字楼Ropemaker Place。 大楼卖家同时浮出水面，其中一位卖家正是中国外汇管理局旗下的银杏树投资（Gingko Tree Investment）。 Ropemaker Place大楼建于2009年，总面积为60万平方英尺，租户多为金融公司，包括澳洲的麦格理银行、投资银行Liberum Capital、咨询公司IHSMarkit、三菱日联国际证券、三菱日联银行等，96%的租户的租期长达10年。 Ropemaker Place大楼此前由银杏树投资，安盛保险旗下的AXA IM，韩国韩华集团共同持有，三方平分股权。 和美置地报价6.5亿英镑，比年初时该楼的三家业主提出的要价7.1亿英镑低了整整6000万英镑，大楼年租金回报率也因此从报价时估算的4.25%提升到了4.6%。 看起来新加坡人捡了个大便宜，但事实上6.5亿英镑的成交价已经比2013年外管局银杏树财团买楼时候付出的4.72亿英镑高了不少，大楼在过去5年间涨了1.78亿英镑。 新加坡华人大亨布局伦敦 接盘Ropemaker Place的和美置地来自于新加坡，创办人是新加坡地产大亨——蔡天宝。 蔡天宝祖籍福建晋江，历任新加坡中华总商会会长、新加坡福建会馆会长，个人资产达到14.6亿美元，位列新加坡富豪榜第21位。 蔡天宝于1987年创办和美置地，在买下了顺荣工业大厦、梅森皇家公寓后，其在新加坡的房地产事业蒸蒸日上，陆续开发了多处住宅、商用、工业地产。 1996年，蔡天宝感觉新加坡房地产日趋饱和，便开始前往英国投资房产。 目前和美置地的物业遍布新加坡、中国、澳洲与英国，在伦敦持有1个住宅开发项目Palace View和6个商业地产项目。 神秘的“外管局系” 这次伦敦卖楼的银杏树投资公司隶属于神秘的“外管局系”，低调到甚至没有自己的官网。 中国外汇管理局管理着大量的外汇储备，目前拥有华安、华新、华欧 、华美一共4家负责中国外汇储备的投资和管理的驻外机构。 除了上图提到的“华字辈”之外，今天这笔交易涉及的“银杏树”，还有“梧桐树”与“曼陀罗”，也是经常被提及的“外管局系”投资公司。 下图是晨哨网根据国内外公开资料整理的“外管局系海外投资一览表”，由于外管局系的海外投资极少披露，因此这张表远远不能展示外管局系海外投资的全貌，但我们还是可以据此对外管局系的海外布局有一些基本认识。 盘点“银杏树”在英投资… Read more »