2020年02月03日 英國銀行業及金融業協會UK Finance公布，去年12月，英國各大銀行批出的樓宇按揭數量創5年新高。 圖片來源：GETTY IMAGES 數字顯示，去年12月各大銀行批出的樓宇按揭量達4.68萬宗，較11月的4.4萬宗上升6.4%，按年更升19.6%，是2015年4月以來最高。貸款額達157.46億鎊(約1,614億港元)，增加39億鎊(約400億港元)。EY Item Club的首席經濟顧問Howard Archer指出，樓宇按揭獲批量增加，很可能是由於大選後市場信心增加所致。 萬神殿宏觀經濟諮詢公司(Pantheon Macroeconomics)首席經濟學家Samuel Tombs認為，置業過程不可缺少的按揭部分，其表現開始旺盛起來，由於低按揭利率及穩定的薪金增長，這會繼續推動今年的樓市需求回升，英國樓價或升4%。 另外根據Nationwide的數字，上月英國樓價按年升1.9%，達21.6萬鎊(約221萬港元)，較去年12月的1.4%升幅高。經季節性調整後，1月樓價按月微升0.5%，是自2018年7月以來的最大升幅。

 1 Feb, 2020 【經一專欄 】林先生(38歲)擁有自住及海外收租物業，現時每月盈餘充裕，令人羨慕！太太準備3年後轉為全職主婦，並希望 : 10年後退休，如何投資才能達到 ？ 一對子女(現6歲及4歲)日後在海外升讀大學 首先讓我們看看財政狀況 : 每月收入: 資產(註2) : 林先生月薪 (註1) $60,000 自住物業 1,100萬 林太月薪 (註1) $50,000 海外收租物業 $400萬 租金 $9,500 現金 $250萬 $119,500 $1,750萬… Read more »

12/1/2020 【明報專訊】近年脫歐問題不斷困擾英國，但大批中港富豪則趁着英鎊疲弱，紛紛斥巨資購買英國房地產，其中有「重慶李嘉誠」之稱的中渝置地（1224）主席張松橋，其家族最近便斥2.1億英鎊（折合約21.3億港元）購入倫敦市中心豪宅，成交金額有望打破倫敦住宅最高紀錄。翻查資料，2016年以來，包括長實（1113）、新地（0016）、「四叔」李兆基女婿、華大酒店（0201）主席鄭啟文等藍籌企業及大孖沙，合共於倫敦已掃入近600億元物業（見圖）。 明報記者 李哲毅 據外電彭博社報道，張松橋家族透過發言人發出電郵，已證實張松橋同意購入這幢位於知名高尚住宅區騎士橋（Knightsbridge）的豪宅。該豪宅建於1830年代，佔地62,000平方呎，可俯覽海德公園，並靠近著名百貨公司Harrods。 窗配防彈玻璃 曾為沙特王儲住所 大宅曾稍作改建，屋內總共有45個房間，而房間窗戶配備防彈玻璃。大宅設有多部電梯、泳池、健身室及地下停車場等。目前未知張松橋買入大宅後會否拆卸重建，據聞重建後物業估值可高達7億英鎊（約71.06億港元）。 重建後物業估值傳高達71億 這座大宅曾是沙特阿拉伯已故王儲Nayef bin Abdulaziz於英國的住所，目前由瑞士財富管理公司Decisive Wealth SA代表已故王儲的繼承人管理該物業。Decisive首席執行官Elie Chamat表示，今次出售彰顯倫敦房地產市場對國際投資者的吸引力，而疲軟英鎊刺激海外富豪到倫敦開展業務。 張松橋並非首次沾手英國房地產，旗下中渝置地早在2017年便曾連環收購3項倫敦物業，集團在2017年1月首先斥資28.57億元收購倫敦商業物業One Kingdom Street，兩個月後再以110.09億元收購倫敦利德賀大樓，2017年12月再投資倫敦利德賀街商廈。另外上月中渝置地宣布成立合資企業，落實斥資1.82億英鎊參與倫敦Whiteleys改造及重建項目。 中渝置地2017年三購倫敦物業 除張松橋外，近年大批香港富豪亦趁英鎊疲弱狂掃英國房產，例如「四叔」李兆基女婿、華大酒店主席鄭啟文早在2016年6月，英國通過脱歐公投後便搶飲頭啖湯，斥資7億元買下倫敦Royal Scot Hotel，去年11月又再收購倫敦金融城前警察局大樓。本港首富李嘉誠旗下長和系亦將目光放在英國，長實先後於2018年6月及11月豪擲共173億元，分別收購了倫敦的寫字樓物業和住宅項目。

 24/12/2019 傅士鵬 雙12大選落幕後，英國剛剛經曆了完整的一周。 在過去一周裡（2019年12月16-12月22日），英國、特别是首都倫敦的地産圈可謂熱鬧之極，幾乎每個人都說自己忙瘋了。 根據英媒的公開報道，無論對于住宅地産、還是商業物業，各國資本在聽聞鮑裡斯大勝的消息後，紛紛選擇在第一時間出手，不但交易數量創下記錄，總投資額更是高得吓人。 據《金融時報》報道，在鮑裡斯赢下英國大選後，倫敦中高端房産的銷售立刻出現了反彈。這其中，财大氣粗的海外買家貢獻了不少力量。 房産經紀人Robert Bailey表示，目前在他手上的客戶中，有一位美國客戶正在簽訂一筆5000萬英鎊的房屋合同，還有一位瑞士客戶也看好了一套價值2,000萬英鎊的豪宅，打算盡快拿下。 “富豪們此前一直擔心科爾賓當首相。如果他上台，将會實施一系列對富豪增稅的新政。” “現在，保守黨以多數席位勝利了，富豪們的擔憂也在一夜之間消失，大選過後的第二天，我的電話就被打爆了。” 英國房産中介公司Black Brick創始人Camilla Dell也表示說，她的許多客戶之前一直在等，當等到鮑裡斯勝利的消息傳來後，才正式交換合同。 比如說，聽聞保守黨勝利後，她的其中一位客戶馬上就簽了字，斥資380萬英鎊，在倫敦的St John’s Wood買下了一套豪華公寓。 “之前有不少客戶看中5000萬英鎊左右的房産，但由于不确定性而遲遲沒有下手，現在，他們都紛紛要求我們盡快完成交易。” “如果要問買家這樣急達成交易的原因，我想除了要避開3%的海外買家稅以外，也反應了投資者對未來倫敦房産市場的信心。” 英國地産中介Glentree創始人Trevor Abrahmsohn也表示：上周五，一名亞洲買家确認要購買一套價值2,800萬英鎊的住宅，還有另一名買家也剛剛敲定，要購買一套價值500萬英鎊的房屋。 “英國富豪們特别看好鮑裡斯在這次大選中取得的勝利，這相當于給英國房地産市場打了一針“腎上腺素”（an adrenaline shot for the property market），會刺激到衆多觀望已久的買家進入市場。” Trevor補充說。 除了火爆的住宅市場，英國商業地産市場也經曆了瘋狂的一周。 《React News》：聖誕大采購！過去一周裡，各路投資者在倫敦砸下18億英鎊，收購了7個地标寫字樓… Read more »

https://wealth.hket.com/ 2019年12月17日 不少港人會赴海外覓投資機會。以英國為例，有投資海外物業專家指港人對英國物業「情有獨鍾」，加上英鎊滙率近10年來不斷下滑，吸引不少移民英國或到英國讀書港人，買物業作自住用途。在英國買樓，宜留意以下收樓小貼士。 1.交換合約前要清楚所有事項 這是購買房子的第一步。交換合約後，買家跟發展商就會進入法律約束，所以在交換合約前，必須清楚了解所有事項，因為大部分發展商在一旦進入法律約束後便沒有冷靜期。 2. 預留貸款時間 如果需要貸款去完成購買，建議在預計收樓的日期前至少六個月開始申請貸款。整個貸款過程可以長達六至八周。需要注意的是，一般貸款的有效期為六個月，所以必須計算好申請日期，避免過早或過晚申請。 3.向律師提交合規資料 代表的買家律師會在預期收樓日期前的四至六個月開始與買家聯繫，並會要求買家提供有關付款計劃的資料。基於英國有反洗黑錢的條例，買家的代表律師也會向其徵求相關資料，例如住址證明及資金來源。 4.發出收樓通知書 再付尾數 當發展商訂好了收樓日期，他們會通過律師向買家發出收樓通知書，買家必須在收到通知書內的一定時間內付清尾數並根據合約完成收樓。 買家的律師會發出法相關律檔及尾數帳單，帳單會包括剩餘的尾數、印花稅及其他費用。買家需要把列明的金額過帳給律師，而律師會將金額轉給發展商一方。 要注意的是，如果無法根據合約完成收樓，買家將可能面臨罰款，發展商一方亦有權向買家追究違約的責任。 5.正式收樓 完成收樓後，買家會被邀請到交收物業並領取鑰匙。如果決定出租物業，可以開始找租賃中介。作為海外投資者，中介可以給予很大的幫助。 另外，海外投資者亦要留意的是，由6月1日起，英國實施了《租戶費用法案》，法案限制了業主和中介能收取租客的費用。法案適用於在此日期或之後簽的租房合約。

2019年12月05日 19:00 英國近幾年飽受脫歐不確定性影響，倫敦豪宅場市處於低迷狀態。而近期香港爆發反修例風波，至今仍未平息。英國《金融時報》報道，香港政治風波令香港恢復與倫敦由來以久的關係，一眾香港買家到倫敦投資物業。 地產代理公司MyLondonHome的行政總裁Steven Herd表示，他再次見到有大批香港買家投資倫敦物業。近期香港局勢發生變化，令投資者要尋求避風港，部分富裕家庭確保他們在世界其他地方擁有財產，方便他們在短時間內搬進去，部分是希望將資金，由局勢不穩的地區撤出。 他指出，在過去三至四個月，倫敦樓市的香港買家數量有所增加，較多人尋找100萬至250萬鎊(約1,022萬至2,555萬港元)的物業。英鎊低水及當地豪宅樓價下跌，加強倫敦物業的吸引力。而毫無疑問，香港買家幫助支撐樓市，並阻止更進一步的下滑。 倫敦樓市監察公司Molior表示，今年第三季倫敦新樓銷售量有5,156間，是年半以來最高。其中五分一買家來自外國，當中大部分是香港人或內地人。Molior董事Tim Craine提到，近幾年倫敦豪宅成交冷淡，不過倫敦仍成功吸引來自局勢不穩地區的投資，例如在十年前發生阿拉伯之春，倫敦樓市吸引地下海國家的投資，五年前便吸引沙特阿拉伯的資金。 一位在香港長大的英國公民表示，目前正考慮在英國置業，英鎊低水絕對是一個重要因素。她已經考慮大約一年，但估計英鎊仍有貶值空間，而且她對英國政府處理退歐完全缺乏信心，所以她繼續觀望。 第一太平戴維斯的住宅部門留意到，香港人對海外物業的查詢急劇增加，由去年的1,045人，增至今年首11月的1,620人，大多數查詢都關於英國物業，但並非所有人都會決定投資。香港第一太平戴維斯國際住宅部負責人Mark Elliott指出，許多查詢來自晚上看新聞的人，有些人對香港現況感到害怕，但是詢問後再沒有下文。 有地產代理認為，對於香港人來說，倫敦不是投資城市，而且是居住及工作的地方。代理公司Black Brick的倫敦採購代理Caspar Harvard-Walls，一直在與亞洲的潛在客戶會面。他指出，一些潛在的香港客戶擔心，他們的孩子會捲入抗議活動，並看到將孩子送到海外接受中學或高等教育的吸引力。 不過相比起住宅市場，倫敦商業地產市場就沒有太多香港資金流入。倫敦商業地產市場成交量，在脫歐公投後不斷減少，賣家都擔心貿然放售商業物業。今年年中開始，有一批新的香港投資者進入倫敦商業地產市場，例如6月，張氏家族控股收購Cornhill 28-30號的寫字樓，作價3,200萬鎊(約3.3億港元)、在9月，一名香港投資者以8,000萬鎊(約8.2億港元)，收購倫敦金融城的寫字樓Forum St Paul。 萊坊(Knight Frank)的英國合夥人Nick Braybrook指出， 香港投資者估計英國退歐困局很可能即將完結，但香港的示威非常可怕，這一切都無法彌補。而張氏家族控股的高級合夥人Ronald Sin表示，很多香港或亞洲富豪都留意倫敦市場。中美存在大量不確定性，雖然英國亦面對困難，但情況更加穩定。  

2019年10月31日 【明報專訊】英國樓價也持續放緩，9月樓價增長更見6年新低，按年增長只有1.1%，但有個別城市仍錄強勁升幅，包括北部城市曼徹斯特。有地產代理指，隨着連接倫敦的高鐵將會建成，加上曼市中心區寫字樓租金只有倫敦四分一，吸引不少企業遷入，帶來了勞動人口，刺激樓價和租金上升。 仲量聯行國際住宅部銷售主管章覺文指出，曼市3至4年升幅都勝於倫敦，主要受高速鐵路快將落成帶動，一旦建成來往倫敦只需約一小時，或使人們居於曼市，但前往倫敦工作的概念實現。而且倫敦寫字樓租金昂貴，如同樣位於市中心，曼市寫字樓只需要其四分一租金，吸引企業遷入，並使勞動人口增加，需求增加也使租金和樓價上升。 代理：市中心「無買錯」 細單位較受捧 曼市面積遠小於倫敦，章覺文指，購買市中心郵政區號M1一帶物業「唔會錯」，市內又同樣以細單位包括開放式和1房戶較受歡迎。較偏遠的媒體城（Media City）周邊樓盤亦受追捧，隨有多間知名機構遷入如英國廣播公司（BBC），加上本身租金較市中心再便宜200至300鎊，令到很多人都不介意多花15至20分鐘路程上班換取較低租金，故附近租盤一般都極快承租。兩地樓價也有一定分野，以1房戶為例，市中心平均售26至27萬鎊，在Media City則只需約17萬至18萬鎊。 樓價升幅強勁 上月全國排行第三 事實上，曼徹斯特樓價增長同樣強勁。英國房地產網站Zoopla早前公布二十大城市樓價指數，首3名都由北部和中部城市所包辦，分別為萊斯特、利物浦和曼徹斯特，三者的升幅介乎4.5%至4.8%。再反觀首都倫敦，同期僅僅錄得0.2%升幅，更遜於全國整體的2.1%。 同時，曼市的平均樓價實在遠低於倫敦，平均約17.3萬鎊（約165.8萬港元），倫敦則要48.3萬鎊（約462.9萬港元）。 Zoopla又發現，英國使用按揭的買家正在增加，新按揭數量更創金融海嘯以來新高，相信與低按息和就業情况現想有關。Zoopla相信，隨脫歐進程回到中間點，相信樓市表現不會突然變差，市場仍是由地方經濟和負擔能力等基本面主導，而宏觀經濟變化仍是最大風險，但暫未見家庭業主改變行為。 本地政局動盪 港人對英置業查詢增加 本港社會衝突未見緩和，港人對移民關注度提升，章也指近期整體英國樓的查詢增加。而在曼市置業的港人都是以投資為主，買作自住的人佔三成半。隨入場門檻低同時回報較高，買曼市樓的人又以30至40歲為多，較為年輕。他稱英鎊貶值也是另一吸引之處，脫歐公投後英鎊曾急貶近兩成，意味港人購同一層樓由早前需900萬港元，變相只要780萬元便能入手。 這邊廂香港尚未回復平靜，那邊英國脫歐亂局也在持續。約翰遜曾坦言在本月底死線前，達成脫歐協議機會微，但近日又有報道指歐盟就北愛爾蘭問題作重大讓步，把擔保方案加入期限，即讓北愛留在關稅同盟，直到找到方法不需與愛爾蘭設「硬邊界」。 章認為，脫歐問題都已經提及多年，已在市場上反映得「七七八八」，指客戶都漸對有關消息沒有反應，料「硬脫歐」都勢在必行，只是時間上問題。反觀其實近期當地交投有所上升，更有發展商有加價意欲。 租管壓抑供應 不利租客 另外，最近有聲音呼籲曼市當局實施租金管制，也值得留意。章指現時難以評論，但稱該市租金不算升得特別快，只是樓價升幅快於租金，令租金回報明顯較以往的6厘減少，現只有4.8至5.2厘。惟他指，現時樓盤承租速度仍然很快。英國住宅業主協會（RLA）則認為，租金管制從表面上為一種吸引、簡單和民粹，可以解決租金上漲的方法，但實際上使租戶的處境更差。該會稱，租金管制會使市場供應下跌，令租戶選擇減少，並使露宿的人數增加。該會續指，美國三藩市也曾擔心引入租金管制後，會減少租盤供應，全球各地例子也反映這會提高了租屋成本。

 2019年10月08日 英國住屋及社區事務大臣詹里克(Robert Jenrick)在保守黨大會宣布，政府將修改法例，容許獨立屋業主在毋需申請規劃許可(Planning Permission)及鄰居同意下，在原有物業增建兩層。 圖︰GETTY IMAGES 新制下，最先會容許特定公寓大廈(Purpose-Built Blocks of Flats)，在毋需申請規劃許可下加建最多兩層，其後會放寬至所有獨立屋，不過在增建過程仍需遵守建築條例，而且當地議會仍有權在外觀等方面限制增建建築物。 政府表示，英國城市的平均住屋高度遠遠低於西方大部分城市，容許向上加建將即時創造大量生活空間。在新制下，業主將根據批准發展權(Permitted Development Rights)加建最多兩層，並與小型擴建、閣樓改造享有同等待遇。 詹里克指出，在英國申請規劃許可過於繁複，無疑增加小型建築商及業主的建築成本，這亦是物業動工量難以提高的一個重要原因。政府想給予家庭擴大住宅面積的自由，小型建築商公平競爭的機會，不過在簡化程序的同時，亦要確保當地社區仍有發言權。 不過工黨的影子住屋及社區事務大臣John Healey卻認為這項改動不足以解決住屋問題，並指現屆政府並未對住屋問題有真正的解決方案。

thestandnews.com  2019/10/8 李安的新片《雙子任務之疊影危機》（Gemini Man），講一個主角 Will Smith，兩個身份。 送子女去英國，逐漸不止是為了子女的教育前途，家長趁機在英國買樓，投資保值，在可見的將來，會成為一家保險的「雙重任務」（Gemini Mission）。 當你告訴兒子，媽咪送你去英國讀寄宿學校，並同時在學校附近的城鎮買一個住宅，可能先會引起一場母子危機，就是你的仔仔會覺得媽咪如影隨形，變成寶貝仔在英國企圖學習獨立生活是揮之不去的疊影，一個不小心被鬼仔同學知道，怕被恥笑為 mummy boy，裙腳仔。 身為 mummy，首先要對兒子擔保：媽咪爹哋買的那層樓，在你的寄宿學校半徑 100 公里之外，亦即接近廣州與香港的距離，媽咪不會時時 check 住你。 而且許多寄宿學校，地方偏僻，例如在英格蘭西南部的 Downside，所在地是一條村莊，僅幾十戶人家，沒有家長想去那裏買一間村屋，然後用一副望遠鏡，日夜窺探樹影下一公里外在學校宿舍單人房中的兒子在電腦上有沒有瀏覽香港的《蘋果日報》網站。 但如果女兒進入倫敦西面的 Reading 市附近 Royal School，在倫敦市西部的 Richmond 或 Barnes，買一個 flat，加一輛汽車（千萬不要買法拉利，這個牌子是某國強勢家長的專利，低調地買架兩年車齡的 Peugeot，亦僅 4,000、5,000 英鎊，會令學校校長對你產生足夠的尊敬），周末接剛入學讀書… Read more »

2019-09-02 英国首相约翰逊上台后一直强调，宁可硬脱欧，也不要一个不理想的脱欧协议，令市场相信，英国硬脱欧的机会非常高。这对於目前仍处於历史性高水平的英国楼市来说，一旦硬脱欧，其影响可能很严重，最终或导致楼市崩溃。然而，分析员普遍相信，即使英国在10月31日真的硬脱欧，楼价亦不会大跌，原因是目前的供应仍然紧张、硬脱欧不会引致信贷紧缩，和英伦银行届时可能会减息托楼市等。\大公报记者 李耀华 英国现在有极大可能在10月31日，在无协议的情况下脱离欧盟，届时英国人的实际收入将会大减，失业率亦将会上升，最终可能会导致当地楼价大跌。事实上，受惠於破纪录的就业人数、实际工资增长，和相对廉宜的按揭利率，英国楼价近十年在多数时间都稳步上扬。然而，随着楼价不断上升，英国人的负担能力下降、英国政府为了遏抑楼价而推出辣招等，英国楼价近年已逐步回软，叠加脱欧公投后所引起的政治不稳定，和硬脱欧的忧虑日益加深，英国楼市在近年已明显转弱。 更多买家继续静观其变 虽然最新的数据，包括英国楼宇按揭获批宗数等显示，楼价有见底回升之势，但由於硬脱欧的风险非常高，买家可能继续静观其变，继续作壁上观而不入市。房屋代理公司Quick Move的统计显示，在首季内房屋买卖最终未能达成交易者，每四宗便有一宗。 然而，硬脱欧亦将不会导致英国楼价出现雪崩式下跌，其中一个原因是硬脱欧虽然令房屋需求减少，但亦同时令供应一同减少，因愈来愈多準置业者採取观望的态度，而在通胀升温的环境下，缺乏供应将可令楼价企稳。 最近的政治事件导致英国硬脱欧的危机大增，根据一项调查显示，机会高至接近五成，但Stone & McCarthy Research Associates经济师Niraji Shah认为，英国楼市并不会因此而崩溃，原因是硬脱欧虽然会令经济变得更差，失业人数上升，但将不会导致信贷紧缩的情况出现。再者，假如英国经济届时受到严重打击，英伦银行亦会再次减息救经济。此外，硬脱欧后，英镑将会进一步下跌，这亦会刺激到更多海外买家到英国购买房地产。 英伦银行或减息救经济 抵押贷款公司Nationwide早前公布的数据显示，英国楼价在七月和八月份不升不跌，但按年和按季却仍录得0.6%和0.3%的增长。该公司总经济师Robert Gardner认为，在短期内，稳健的劳工市场和低借贷成本将仍会为楼市提供支持，但脱欧前景很可能会继续影响到买家的情绪和活动。 另一位不相信硬脱欧会导致英国楼价大跌的，是EY Item Club首席经济顾问Howard Archer，他认为，虽然英国经济增长仍然受阻，前景亦非常不明朗，但是楼价未来将仍只会疲弱而已。物业借贷公司Glenhawk甚至相信，市场正等待更多的新货供应，而英国新政府亦不会蠢得不把减印花税列作重要工作之一。