hk01.com 2021-06-26 在香港買樓，申請按揭時要宣稱用途是自住或出租，兩種按揭成數上限不同——前者寬鬆高達9成，後者嚴謹只得5成或以下。如果樓房本是自住按揭，但卻「偷雞」出租，銀行發現後Call loan（收回貸款）風險非常之高。 英國情況也相若，若果單位以自住名義申請按揭，當然不能出租。但比香港更嚴厲的是，根據英國金融行為監管局（FCA，即英國金管局）指引，連採用低按揭成數的Buy to Let（買樓出租）單位，亦不能用作自住，否則視為違約，Call loan之餘更有機會罰錢。 自住按揭難　需英國收入證明 問題來了，打算移民英國的香港人，選購當地樓大部分採用Buy to Let按揭，原因是這個通道毋須申請人提供英國收入證明，可以憑香港收入證明以及單位預計租金收入去審批按揭。 如果不採用Buy to Let按揭，直接申請自住按揭，大部分銀行需要申請人證明入息來源在英國，對於計劃移民或剛移居當地的港人並不實際，尤其是現時英國仍然受疫情所累，經濟處於低迷狀態，很難突然獲英國公司聘請同時獲得不俗的薪酬待遇。 所以，Buy to Let按揭單位既不能自住，自住按揭則很難獲批，確實是陷於兩難局面。

   11-6-21 【大紀元2021年06月10日訊】（大紀元記者文苳晴英國採訪報道）自去年中共強行實施《港版國安法》後，香港自97年主權移交後再迎來一波移民潮。英國自今年年初實施BNO簽證，其後宣佈將會撥款逾4,300萬英鎊，向抵英港人提供支援，並在7月中成立12個支援站。英國置業成為港人關心議題之一。英國政府最近推出新政策，協助首次置業人士「上車」，對港人而言或是一大好消息。 據英國傳媒《衛報》報道，英國住房部長鄭偉祺（Robert Jenrick）為幫助市民首次置業，本週五（6月11日）將推出一條名為「第一家園」（First Homes）的新政策，首次置業者有機會獲得最多5折的優惠。 首個「第一家園」計劃樓盤，位於東密德蘭（East Midlands）保素夫（Bolsover），將以市價7折到5折發售，當局計劃未來每年供應約1萬間樓盤予首次置業人士。另外，未來幾週將在全國各地推出更多樓盤。據當地樓市專家預測，由於該政策的實施極可能會引發新一輪的購買潮，會對英格蘭地區的房地產造成影響。 英國住房、社區和地方政府部門在5月24日公佈相關計劃，分為7個部分，當地市政廳可以利用「本地聯繫測試」（local connection test）來優先為護士、教師、工人、退伍軍人等人士提供樓盤購買權。從今年第三季開始，將再有 1,500 個樓盤推出，這些房屋的售價以市價7折發售，是首相約翰遜 （Boris Johnson）推出更多經濟適用房存量，並實現到 2024 年建造 100 萬套新房屋的目標的一部分。 然而，當局為避免出現炒賣風潮，如果買家在將來決定出售該物業，他們將被強制要求以低於當時的市價7折的價錢出售; 如果買家在當時以最低的5折購買該物業，就必須以當時市價5折去轉售。 「第一家園」計劃首次置業資格 「第一家園」計劃預計將於今年6月28日在英格蘭正式展開，唯該計劃暫時不適用於蘇格蘭、威爾斯以及北愛爾蘭。計劃要求參與該計劃的人士要符合以下條件：首先，必須為首次置業人士，不論個人、夫婦或家庭，在購買年度之前的納稅年度內，合計年總收入必須低於8萬英鎊（倫敦地區則為9萬鎊）；如無須銀行按揭即可全額購買人士，不可申請相關優惠。 英大臣: 倫敦亦有價格較低的物業 英國國務大臣格林哈爾男爵表示，早前英國政府宣佈設立的「歡迎港人站」 將於7月初開始運作，可望對新移英港人提供貼身協助。（大紀元製圖） 負責協助港人融入當地社會的國務大臣格林哈爾男爵（Lord Greenhalgh）前日（6月8日）在出席由保守黨華人之友（Consevertive Friends… Read more »

  2021/05/10 英國房地產向來受港人關注，無論是投資或自住都是熱門的選擇之一。今年以來，隨着英國政府放寬港人以BNO簽證居留的移居限制，英國樓市愈益成為談論話題，縱使各方看法南轅北轍，但數字似乎說明了事實！英國樓價僅在1月份錄得短暫放緩，其後整體還是保持着升勢。究竟今後會怎走？有哪些關鍵影響因素需要留意？ 樓市交投旺盛　支持樓市持續向上 對英國樓市來說，今年首季可謂是10年來罕見的榮景。據英國房貸機構Halifax房價指數報告，3月份平均房價創歷史新高，達到25.4萬英鎊，較2月增長1.1%，按年更飆升6.5%，雖然按月升幅連續3個月放緩，但首季仍較前一季漲價0.3%。此外，英國房地產訊息網站Rightmove數字亦顯示，4月首3周樓價續升逾2%。而在成交方面，英國稅務及海關總署（HMRC）最新公布，3月份房地產成交量破了歷史紀錄，總數逾1.8萬宗，是2月份的1.5倍。由此可見，樓價升勢雖減慢，但交投旺盛，是樓市未來持續向上的支撐力。 有序脫歐　租務市場或會波動 去年的悲觀論者認為，英國樓市泡沫隨時爆破，因為同時面對了眾多不明朗因素困擾及擠壓，例如英國可能無序脫歐令歐經濟崩潰，外企人員大規模撤走及歐盟國民喪失居英權將令住屋空置率上升，而疫情擴大推高失業率，以至「印花稅假期」今年3月底屆滿將大大削弱需求。不過，這些利淡因素至今似乎未有出現。相反，在英國政府政策配合下，不但減緩或消除了部分影響經濟的不確定因素，甚至成為樓市持續上升的推動力。 的確，市場最討厭不確定，但只要問題明朗化，縱使仍是面對逆境，市場就可及早預判及作出應對部署，也可能會變為利好。因此，英國今年起正式脫歐，雖然金融服務領域還未傾妥落實，但商貿及關稅、區內人員居留及工作已有定案，消除了無序脫歐危機。而今年以來，歐盟企業及其他外資或有陸續撤换公司駐地安排，但未有形成大規模撤退造成衝擊，英國金融市場根基目前看來依然是安穩。不過，半年過渡期的歐盟人員居英及工作權快將屆滿，目前亦因歐洲疫情限制了流動，所以進入下半年後，租務市場或會有波動。 值得留意的是，英國3月份公布的財政預算案，繼續大灑金錢，計劃撥出逾2,000億英鎊紓困谷經濟，免除餐飲零售等税項，提高個人免稅額，補貼企業工資以保就業崗位，並加大基建投入及提供優惠吸引投資等。這些措施無疑為經濟打下强心針，市場亦紛紛調高英國今年GDP預測，國際貨幣基金組織（IMF）更大幅調高0.8個百分點至5.3%，遠高於英政府的4%增長預測。此外，英國失業保障似已奏效，最新的2月份失業率回落至4.9%，已連跌兩個月，加上英倫銀行表示將維持低利率政策，成為樓市的另一大利好因素。倘若經濟如預期復甦，則可提高潛在買家置業信心，加快入市。 兩大政策振興樓市 另方面，英政府亦深明樓市是經濟重大支柱，推出了兩大撐市措施：其一是延長房地產「印花稅假期」至今年6月底，但50萬英鎊免稅門檻會在7月起減半，而在10月起則復常至12.5萬英鎊。其二是推出5%首付購房政策至2022年底，由政府承擔買家95%按揭保證，優惠目標雖限於國民首次置業者，但業界估計可帶來數以萬計房屋新成交。順帶提醒，港人若想享受「印花稅假期」，並需要做按揭的買家，因手續繁複，宜預留3個月時間以辦理各項交收程序。另外，港人因被視為海外買家，無緣於政府95%按保新政策，而且受制於4月起加徵的2%海外買家印花稅，這對於大量中港買家無疑是一大打擊。 有趣的是，英國在疫情期間三度大規模封鎖，暫停商業活動，市民無從消費，雖大大打擊了企業，卻對國民荷包助益不少，銀行在此期間的儲蓄存款急增了千多億英鎊！估計可成為樓市首付彈藥。而現今英國疫情好轉，4月已開始解封，5月中料進一步放寬限制，預期將引來一波消費、置業及換樓潮，加上政府最新振興樓市的兩大政策，相信今年英國房地產將可保持樂觀。

  2021年05月13日 英國國會展開新會期，英女王伊利沙伯二世在上議院發表演說，宣讀由英國政府撰寫的施政大綱。當中重點提及房屋政策改革，將改善英格蘭地區的規劃系統、推出租客終身按金(Lifetime Deposit )制度，及解決新建租賃業權住宅單位的地租問題。 圖片來源：AP 英女王讀出的施政大綱包括，政府將協助更多民眾自置物業，同時改善租客權利。當局提出將規劃系統現代化的法案，以便興建更多房屋。另外亦會推出措施，解決新建租賃業權住宅的地租單位問題，以及建立新的建築安全監管系統，確保2017年的倫敦Grenfell Tower大火悲劇永遠不會重演。 租客權利方面，英國政府正考慮推出終身按金(Lifetime Deposit )，即允許租客在搬屋時，按金可自動從舊業主轉移至新業主，減省租客轉租時的手續及麻煩，很多租客表示，搬屋時很難及時從業主手上退回按金，要額外資金先應付新租約按金。根據Deposit Protection Service的數據，英格蘭及威爾斯平均按金是1,040鎊(約1.1萬港元)，倫敦按金更高達1,750鎊(約1.9萬港元)。 至於英格蘭地區的規劃系統改革，英國房屋、社區及地方政府大臣鄭偉祺(Robert Jenrick)早前已在報章撰文預告，新規劃系統下英格蘭土地將劃分成三類：可開發土地(Land for growth)、重建區域(Renewal areas)及受保護土地(protected land)，在可開發土地上發展住宅、醫院、學校等項目，發展商可自動獲得規劃許可，減少審批時間及加快動工速度。 在租賃業權住宅單位的地租問題，源於部分發展商透過向租賃業權單位業主收取暴利，在出售租賃業權單位時，合約會附帶關於地租的隱性條款，註明地租每5至10年升1倍。據悉，當局或會禁止未來新建的租賃業權住宅單位收取地租，並允許業主買入物業後一次過將年期延長至990年，延長年期的地租為零。

hk-applydaily 李嘉誠及李澤鉅旗下長實（1113），罕有披露整個地產王國物業估值5,000億元，除了4,200億元核心中港物業以外，亦有一系列英國資產逾652億元，佔總應佔物業13%，其中被譽為「香港城」的Convoys Wharf，報告指一旦落成將值261億元，將較現時「麵粉價」升值11倍。 長實在聯交所上載的物業估值報告，除了評估核心的中港資產外，亦涵蓋英國、愛爾蘭、新加坡、澳洲、甚至巴哈馬群島的海外物業，目前應佔價值合共708億元，佔整體物業估值逾14%，大部份都是英國業權。 不時被指撤資的李嘉誠，其帝國早年不斷在英國收購資產，長實旗下的物業最新估值共652億元。去年「港版國安法」生效前於英國獲批的Convoys Wharf，被外界視為「香港城」，目前估值僅1.95億英鎊，戴德梁行估計，如此時落成，發展價值將驟升11倍至24.1億英鎊，折算約261億港元。   Convoys Wharf佔地16.1萬平方米，相當於香港太古城0.8倍，擬興建3,500個住宅單位，亦有商業、酒店、文化及碼頭用途，總規劃淨內部面積為35.6萬平方米，當中會保留幾座數百年歷史的倉庫，估計2030年完成。 另一項英國樓項目Chelsea Waterfront，部份已建成並出售，整個項應佔價值共4.85億英鎊（約52.5億港元），若考慮所有正在重建的項目均完成，總應佔估值共11.7億英鎊，隱含1.4倍價值待釋放。   Greene King關酒館價值跌 長實亦就英國酒館Greene King資產作重估，整個2,671酒館組合價值達42.2億英鎊，相等於456億港元，比旗下最貴的長江中心高，而以平均計，每間酒館值1,708萬港元。 Greene King去年受疫情打擊錄得經營虧損，酒館連同釀酒廠等其他數個物業組合估值亦下降，最新披露合共42.85億英鎊，較長實2019年的46億英鎊收購價下跌。估值師高力國際在評估時酒館悉數關閉，預料市中心酒館將需時較久才能回復正常，有待社區限制放寬及疫苗陸續推出後，市場活動才開始復蘇。 估值師編製英國Greene King酒館網絡，包括1,674間管理物業，及997間批租業權。 巴哈馬業權霸2%土地 巴哈馬群島資產亦鉅細無遺地列出，供市民探秘，以往當地交易活動稀疏，重組後只有在2018年出售當地的Grand Lucayan度假酒店，獲利6.75億元。估值報告顯示，長實在巴哈馬群島的大巴哈馬島上擁有6處產權，整體價值1.3億美元，折算約10.2億港元。 以霸佔用地計，該集團在巴哈馬插旗總面積為7.45萬英畝，換算約301.5平方公里，相比巴哈馬總面積1.38萬平方公里，長實佔據當地2.2%土地。一系列產權包括公用設施、商業或住宅區、以及度假村開發區，但現時全數空置，並無已規劃發展，長實向估值師表示，曾有作多戶住宅開發的潛在規劃，但因需求不足而已廢止。這些地段部份因涉及濕地或綠道地役權地區，被視為不可建設而不獲估值，當中最有價值的地皮在內陸隨機地塊，有50%土地配備公用設施，大部份可建設，因而重估值4.9億港元。 李嘉誠90年代大舉進入巴哈馬群島發展，是重組前和黃的據點之一，於當地大起自由港、機場、酒店等項目。目前長和（001）資產只剩當地自由港貨櫃碼頭51%業權，去年吞吐量130萬個標準貨櫃（TEU），按年跌10萬TEU。

  4/5/21 英國政府在疫情期間推出延後償還按揭措施，協助有經濟困難的業主度時艱。根據UK Finance的數據，有270萬名英國業主參加按揭假期計劃，獲准延後6個月償還貸款。但有按揭機構指出，參加按揭假期的貸款人，或被金融機構或銀行質疑財政狀況，日後可能較難獲批新貸款。 圖片來源：GETTY IMAGES 英國的按揭假期計劃極為寬鬆，金融機構不會審查的貸款人士財務狀況，變相吸引部分本身沒有財困的貸款人亦參與，不過在按揭假期結束後，貸款人士必須償還期內的未還款項，包括透過增加每月還款額，或延長按揭期限。 按揭代理公司SPF Private Clients行政總裁Mark Harris指出，按揭假期一詞，或引來貸款人誤解，以為對信貸評級真的沒有負面影響，但事實是部分金融機構一旦查到貸款人有多月未還款的紀錄，會質疑他們的財政穩健程度。 金融機構Peak Mortgages and Protection董事總經理Rhys Schofield亦表示，雖然按揭假期計劃對客戶的信貸評級沒有表面影響，但大多數金融機構意識到，客戶之所以選擇按揭假期，是因為他們的財務狀況不佳，可能日後不願承擔額外風險向他們提供新的貸款。 Knight Frank Finance執行合夥人Simon Gammon預計，未來金融機構有可能會查詢貸款人士是否曾經參加過按揭假期。在疫情期間，金融機構評估按揭申請的方式已經改變，不再單看申請人的收入，會更多留意申請人的工作前景及收入穩定性。如果貸款人士想申請新的貸款，最好向金融機構證明收入已重回正軌。 如果一些業主有投資收租，一些金融機構甚至會詢問租客的財政狀況。網上按揭代理公司Property Master行政總裁Angus Stewart透露，有機構要求業主證明，在租客未有交租3至6個月，仍然有能力償還按揭。其中一個案例，有主有30間收租物業，結果被金融機構要求證明所有租客不交租的情況下仍可償還按揭，這根本是不可能的任務。他建議，如果有業主採用按揭假期，應快重新償還按揭。

  2021年4月20日 【時報編譯張朝欽綜合外電報導】英國財政部長桑納克(Rishi Sunak)周一表示，已經告知英國央行，應該研究一種新的「英國硬幣」(Britcoin)，或是由央行支持的數位貨幣，以應對比特幣等加密貨幣帶來的挑戰。 一個由英國央行支持的數位版英鎊，將潛在地讓企業或消費者可以直接在央行持有帳戶，並且在支付時避開其他銀行，將影響銀行在金融體系中的角色。 桑納克在一項金融業會議中表示，在財政部和央行之間將成立一新工作小組，以協調央行數位貨幣(CBDC)的開發工作。桑納克隨後在推特上稱該數位貨幣為Britcoin。 其他國家的央行也正在研究是否推出本國貨幣的數位版，這將實質上擴大了央行資金使用範圍，目前僅有商業銀行才能使用央行資金；此也將加速國內外支付活動。 中國是研究數位貨幣的先行者。歐洲央行也在上周宣布，正在研究一電子形式的現金，以補充紙鈔和硬幣的不足，但是實際的推出可能還需數年。 英國央行曾表示，數位板本的英鎊不會取代實體現金或現有銀行帳戶。央行行長貝利(Andrew Bailey)曾批評比特幣等加密貨幣，無法成為穩定的價值儲存，或是有效地執行交易。

   2021-04-17 英國早前宣佈撥款4,300萬英鎊（約4.6億港元）開啟「BNO公民融入社區計劃」，在住屋及教育方面協助港人，更推出繁體中文版的「歡迎小冊子」，為港人提供在當地生活的實用資訊。有從未去過英國的港人，透過BNO護照計劃移英，可是出發前及到埗後安排租屋事宜卻頻頻碰釘，現時英方推出小冊子，可以一錘定音，釐清坊間的眾說紛紜。 今年3月以特許入境許可（LOTR）移英的港人Eva表示，之前在英國租屋一波三折，不但曾有業主因她有小孩而拒絕出租，更試過房屋貨不對辦而投訴無門。她認為當局推出小冊子可釐清租屋上的疑難，對港人融入當地生活有幫助。雖然網上有大量移民資訊，但不少消息未經官方證實，難分真假，她指「現在不用再人云亦云，特別是買樓方面，身邊有不同版本出現過，可不可以租，半年還是一年租金，現在官方推出小冊子就安心很多。」 Eva一家四口本來計劃3月以LOTR移民到曼徹斯特，並在去年末請香港地產代理物色租盤。Eva找到第一間心水物業後，按業主要求填妥所需文件，但業主要求她親身到英國睇樓，於是她支付700港元代理費託香港代理視察物業。準備簽租約前，業主突然表示不會出租給有小孩的租客，令Eva大失預算，「我填表的時候已寫明家庭成員的歲數，經紀看完資料後堅持叫我睇樓，我便付錢請人幫忙，怎料他一句說話便令我白費了睇樓錢。」 Eva只好另覓租盤，並物色到一間位於曼城Sale M33區的兩房公寓，月租775鎊（約8,289港元），業主指明包全屋傢俬，令Eva覺得租盤吸引，「我們不用來到英國之後睡在地上，或去Airbnb之後再搬家，因為我有2個小朋友加10件行李，每次搬動其實都很辛苦。」。 Eva最後決定租住位於曼城Sale M33區的兩房公寓，月租775鎊（約8,289港元），業主指明包全屋傢俬，網上放租單位圖片令Eva覺得吸引。（圖片來源：Rightmove） 簽訂租約後，當地經紀本來告知Eva可在3月7日入住，後來卻稱租客不肯離開物業，改為4月7日入住，延遲足足一個月。兩星期後，經紀再次改口指租客已搬走，可以3月7日入住，於是Eva按此日期訂機票。本以為今次塵埃落定，經紀卻在出發前一星期，第三度改口指3月7日是星期日，因自己放假而不能當天遞交鎖匙，希望Eva改機票，或者先到倫敦住一晚旅館，翌日才乘搭火車到曼城取鎖匙。 英匯英國物業顧問葉桃樂（Eric）指，因英國當時隔離政策規定，到達英國後要在同一地點連續住10天隔離，違規者最高刑罰是1萬鎊，若按照經紀提出的做法，租客可能面臨違法風險，「英國經紀比較沒有人情味，他真的和租客說沒有辦法，要他自己解決」 但當時Eva已訂好機票，她不希望一家大小在英國舟車勞頓，最後無奈地嘗試更改機票，在輾轉的過程中終於到達曼城，但緊接而來的是另一個惡夢。Eva 一家大小3月順利抵達公寓後，發現聲稱包全屋傢俬的房屋竟然沒有床，一家四口只能「打地鋪」和睡在沙發上。另外，浴室的花灑溫度停在60度高溫，且不能調校溫度，屋內煙霧探測器更會每隔數分鐘便無故響起。由於當日是周末，她便等到星期一再致電當地經紀，但經紀當時正在放年假，電話接駁到留言信箱，寄電郵亦沒有回音，即使聯絡到該公司其他職員，亦無人願意跟進。Eva一家苦等至隔離期完結後，才可外出找經紀公司回覆，及後安排人手上門修理。 Eva抵達公寓後，發現聲稱包全屋傢俬的房屋竟然沒有床只有櫃，令她大感無奈。（圖片由受訪者提供） 根據小冊子提及的《租屋指南》 ，在英國租屋前，租客應和業主制訂一張傢俬清單（Inventory list），確認物業內包括甚麼傢俬後，雙方可簽署同意，租客亦可在簽租約前到物業視察環境和拍照記錄。另外，指南說明業主應確保房屋沒有嚴重安全風險，例如租客入住時煙霧探測器要正常運作，和應負責屋內大部分的維修工作等。 英國政府網站的《租屋指南》 列明，租客可和業主制訂一張傢俬清單（Inventory list），確認物業內包括甚麼傢俬。 《租屋指南》 說明業主應確保租客入住時，煙霧探測器要正常運作。 顧問葉桃樂指，若果和當地地產經紀發生糾紛，並希望作出投訴，可聯絡當地監管機構「物業申訴專員計劃」（The Property Ombudsman Scheme ，TPOS）或「財產補償計劃」（Property Redress Scheme，PRS），該機構類似香港的地產監管局，投訴持牌人的機制 。在TPOS網站需要先回答5條問題闡述自己的情況，再填寫投訴表格；在PRS網站投訴前，則要先自行向經紀投訴，若果8周內沒有答覆或得不到滿意的回應，可在最後一次聯絡經紀後的半年內向PRS投訴。 小冊子亦包括BNO人士租屋的注意事項，例如找到合適的物業後，除了支付訂金，還需簽署一份租賃合約，並留意合約是否清楚列明以下內容，如租金金額以及多久支付一次租金、租客負責維修和保養的物件、業主的責任及業主訂立的規則，如禁止吸煙等。租期而言，一般為6至12個月，業主必須允許租客在物業內居住至少6個月。… Read more »