【大紀元2017年06月01日訊】 大紀元記者明曦綜合報導 6月8日英國將提前舉行大選，英國各主要黨派也已經開始積極地進行大選宣傳。獲勝政黨的政綱將成為影響未來至少五年的政府政策，因此備受關注。那麼目前支持率最高的保守黨和工黨對房地產領域都各自有哪些政策呢？ 保守黨 5年內1¸700億英鎊用於住房、基礎設施建設等領域 ·已經啟動了230億英鎊的國家生產力投資基金用於：住房建設、研究、開發專案、經濟基礎設施建設和技能培訓等。 ·其中，到2020年底，7.4億英鎊用於數字基礎設施投資、自維多利亞時代以來最大的鐵路投資；11億英鎊用於改善當地交通；2.5億英鎊用於技能培訓。 ·到下一屆議會的5年任期內，將有1¸700億英鎊的國家生產力投資基金用於住房建設、經濟基礎設施建設和研究開發領域。 400億英鎊用於交通運輸投資 · 對道路和鐵路方面的投資是目前投資規模最大的專案之一，到2020年，將有400億英鎊用於英國的交通運輸改善。 ·減少旅行時間和成本，吸引投資。繼續開展戰略性國家投資專案，包括高速二號（High Speed 2），北方動力鐵路（Northern Powerhouse Rail），以及希思羅機場的擴建。 ·  繼續發展戰略性公路運輸網，在高速公路上提供額外車道，改善關鍵路線，同時還要提高交通不暢的線路。 ·增加鐵路額外承載能力，增建新線路和網站，改善現有路線，減輕過度擁擠的現狀，並降低費用。增加骨幹和通勤線路的車次，並向車次不多或有新住宅開發的地區提供新的服務。 ·支援地方政府對自行車交通網絡的建設，對火車站附屬的自行車設施進行升級。 安全相關 ·建立國家基礎設施員警部隊，加強對核設施、鐵路、戰略鐵路/公路網等關鍵基礎設施的保護。 ·將英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office）納入英國國家犯罪局（National Crime Agency），加強對白領犯罪的監管，改善情報分析，加強對嚴重詐騙、洗錢和金融犯罪的調查。 保持儘量低的稅收 ·繼續確保當地居民可以通過全民投票否決議會稅收的高漲。 ·不會增加增值稅。… Read more »

大紀元2017年05月25日訊 「一個新的現代運輸系統可能會成為城市的催化劑，吸引投資。優秀的電車系統也可以刺激當地的經濟，對以前難以到達的地區進行開發，給人們的生活帶來諸多便利……這些都是住房市場的重要因素，我們可以看到這些路線有助於物業價值的提升。」—— Andrew Mason，勞埃德銀行的按揭產品總監根據勞埃德銀行的新研究，英國城市中改善了的交通網路，特別是電車線路，其周邊房價漲幅高於距離交通網路/電車線路較遠的物業。 愛丁堡、曼徹斯特、諾丁漢和伯明翰等地區，附近有新電車線路和站點的物業，比前兩年的房價平均上漲12%。 大曼徹斯特地區 大曼徹斯特電車線路（Greater Manchester tram routes）和其它很多交通路線開通的兩年後，大曼徹斯特電車線路沿線的平均房價平均上漲11%，即從2013年的134,266英鎊增至2015年的149,511英鎊。對比交通線路開通前的兩年，房價增幅幾乎翻了一番，那時增幅僅為6%。自1995年以來，沿Altrincham / Bury線的房價漲幅超過了城市平均水準的284%。 此外，大曼徹斯特電車線路沿線的平均房價從1995年的50,620英鎊增長到2016年的188,898英鎊，同比增長了273%。雖然增長略低於曼徹斯特的276%的增長幅度，但電車線路交易的房屋價格高於曼徹斯特的平均房價21,476英鎊（電車線路沿線平均房價188,898英鎊，曼徹斯特平均為167,431英鎊）。 曼徹斯特東部中央公園（Central Park）郵編區的平均房價從1995年的19,234英鎊增長到現在的110,818英鎊，增長了近六倍，達到476%。下一個最大升值潛力的地區是皇后公園（Queens Park）（427%）和Velopark / Clayton Hall（404%）。 諾丁漢 諾丁漢快線（Nottingham Express Transit, NET）沿線的平均房價從2004年開始增長，從114,190英鎊增加到149,884英鎊，增幅為31%，已經達到與諾丁漢整體的增長率相同。 在特倫特河以南的諾丁漢快線的二號線眼線的房價呈現出自2004年以來最快漲幅，平均增幅達39%。 諾丁漢北部的鳳凰公園（Phoenix Park）增幅最大，平均增長了142%（自2004年以來的68,790英鎊至166,319英鎊）。增幅排第二的是位於West Bridgford的Compton Acres，平均房價從204,912英鎊增長到315,217英鎊，同比增長了54%。再其次是Gregory Street、Meadows… Read more »

林偉信 Gary Lam (樊山至尊集團國際地產項目銷售董事) 這次想和大家倫敦（London）物業在出租時要留意，及將會遇到的問題；筆者將以業主身份和讀者身分享過去的所知所見，讓大家在準備購買倫敦物業收租投資時有更多準備。 筆者第一個­倫敦單位在碼頭區Docklands。 （圖片來源：星島日報） 我的第一個單位在Dockalnds 筆者第一個英國物業購於1999年，物業位於英國（United Kingdom，UK）倫敦東部碼頭區（Docklands）的一房單位，現時每月租金為1,430英鎊。還記得當年第一次購買英國物業時，完全沒有做任何資料搜集的情況下入市，原因是朋友已是一位相當有經驗的投資者。在他的鼓勵下，於是我跟隨他一起入市。 業主須提供全屋傢俬 原來，倫敦租務市場需求甚大，收樓後不足兩星期已將單位成功租出。但請留意，一般出租單位都需要提供全屋傢俬、裝修，傢俬包括窗簾、床褥、餐具、餐枱、椅、梳化等配套，但不包括電視、影音及電話。至於雪櫃、洗衣機、洗碗碟機及焗爐，一般倫敦發展商已配置於樓盤內免費提供。 如何將單位出租？ 當單位裝修完成後，首先要找一間信譽良好的地產代理，代表你於市場上找租客。他們會先到你的單位進行拍照及覆核單位呎數，並找合資格電工發出供電系統安全證明書，才可以幫業主刊登廣告。上述程序都是政府指定要求，往後和香港一樣，他們會跟進及帶客人睇樓等等，在空置期內，他們亦會替你查看郵箱。在冬季時，替你開啟暖氣系統，以防水管結冰甚至爆裂。當租客和業主達成租金及租約協議時，代理在簽署正式租約前才會替業主進行審核程序，準租客要提供工作證明及銀行信貸文件，通過後才會讓業主簽訂正式租約。 租客需繳付6個星期的租金作為按金。根據法例，按金將存入英國政府指定之信託戶口，由政府監管。退租時，由業主以電郵方式通知代理同意退還按金。 出租單位注意事項 每次新租客入住當日，代理會找來公證行和租客進行一項入住記錄文件（Check-in Report），費用約100英鎊左右，由業主支付。該文件會記錄所有該單位狀況、設備及傢具（報告非常詳細，連杯碟數量亦有記錄）。 退租當日，公証行人員亦會到場，從新再跟程客進行一項退租記錄文件（Check-out Report），最後將入住和退租記錄文件互相核對，如證明並無任何物品損毁或遺失，則業主才會同意退還按金，如發現人為損壞，一則由租客賠償，或從按金中扣除以作賠償。 「租霸」：英國文化跟香港不同，沒有「租霸」這個字；一般若租客未能繳付租金超過兩個月，就可以啟動收樓程序，過程簡單而所費不多，若扣除6週之按金後，業主一般損失約兩個月租金而已。亦有業主會購買「租務保險」，此項保險專計對當租客未能繳付租金時，保險公司會作出賠償，最高兩個月租金給投保人，保費約該單位市值租金一成左右，由於租客未能如期繳付租金的情況比較少，加上賠償額不多，大多數業主都未必考慮。以我本人而言，就從未購買過。 如租客為海外留學生，代理或業主一般會要求預繳半年或全年租金、或其當地親屬作私人擔保，否則一般都會拒絕出租予海外留學生。

大紀元2017年05月25日訊 01.漢普頓國際（Hamptons International）公司的住宅研究部主任菲奧諾拉·厄雷（Fionnuala Earley） 儘管時間未到，英國首相梅（Theresa May）的一聲「提前大選」，讓烏雲密布的英國房地產市場前景更加迷霧重重。 政治上的不確定性不足以對房屋市場產生很大影響 分析1979年至2014年間英國的九次大選，不難看出房地產市場所受到的影響，在選舉日之前，房市交易往往會有所放緩，而在大選之後便會反彈。而這一次與之前的大選都不同，梅相在公布提前大選與實際投票的日子之間只留了很短的時間，所以政治上的不確定性並不足以對房屋市場產生很大的影響。此外，保守黨也許不會失去多少實力，有預測說他們還將占領更多的席位。所以行政上沒有大的變化，只有新政將公布的新預算有一點懸念，其它的就沒有什麽好期待的了。 GDP漲幅放緩，工資漲幅下滑，消費者信心下降 但是，即便新大選的不穩定因素打了折扣，縱觀房地產市場的前景，仍然有很多煙霧彈讓人看不清市場走向。如在2016年底英國經濟令人意外的給力收尾之後，常規的宏觀經濟形勢開始出現下滑。第一季度英國國內生產總值（GDP）的首次估值顯示，漲幅從去年底的0.7%放緩至今年第一季度的0.3%。其次，消費者的活動對經濟的增長至關重要，而這一點也正在變弱。零售銷售額在過去的五個月中有四個月下滑，消費者的信心也在持續下降。此外，正如英國央行行長馬克·卡尼（Mark Carney）在最新「通貨膨脹報告」中明確指出的，實際工資漲幅將再次下滑，這意味著家庭的可支配收入也將受到影響。 全球經濟上升，為英國經濟提供支持 然而，全球經濟正在上升，這將為英國經濟提供一些支持。特別值得一提的是，英國的貨幣貶值給出口商帶來的價格優勢也不可小覷。目前，英國經濟上的最大不確定性就是與歐盟之間的貿易談判了，但就目前而言，與政治上的變動相比，談論貿易談判的實際影響還為時尚早，但我們預計將平穩度過這一過渡時期。 英國央行和其它許多機構預測英國經濟增長會下降，這主要是由於預期的消費支出可能會出現下降。而消費占英國經濟的60%，所以物價上漲和擠壓收入對英國經濟的影響無疑是很大的。 貸款機構對英國央行“住宅的按揭可用性如何改變？”的問題的回顧與預測。 藍色：貸款機構回答問題的時間點對過去3個月的回顧， 紅色：貸款機構回答問題的時間點未來三個月的預測 注：根據按揭機構的具體情況做了權重調整 但利率的情況是什麽樣的呢？在正常情況下，通脹率的上升會帶來利率上漲，但這一次顯然不太符合正常情況，這一點英國央行也承認，並且正在考慮通過貨幣誘發通貨膨脹，讓利率維持在當前水準上下，一直到2018年以支持經濟。事實上，貨幣政策委員會5月份的會議報告顯示，「試圖以英鎊貶值來抵消通貨膨脹的影響，只有以更高的失業率為代價，甚至在收入增長變得更少的情況下才可能實現。」 那麼這將為房地產市場帶來更多的穩定性。低利率意味著就算家庭財政会嚴謹，但違約率不會大幅增加，目前就處於歷史最低水準。其中一些現象就是因為低利率使貸款變得負擔得起了，所以即使在實際收入下降的情況下，監管機構使貸款人遵守更加嚴格的負擔能力標準也發揮了作用。 銀行似乎並沒有受到較弱經濟前景的影響。他們的借貸意向依然在上漲。最近的信貸條件調查顯示，儘管脫歐的背景讓經濟時局仍不明朗，但在過去的六個月中，對擔保貸款的信心已有提高。 所以，雖然英國經濟增長的前景並不如過去強勁，但還沒有衰退的跡象。同樣在房地產市場，我們能想到房價的漲幅會下滑，特別是在南部地區和倫敦，但是沒有理由說英國的平均房價會大幅下跌——前路迷霧漫漫，但並沒有斷崖等著行路人。◇ 文| Fionnuala Earley 編譯 | 玲瓏 責任編輯：明曦

大紀元日訊 在英國購買房產的流程中，律師起著舉足輕重的作用。一旦賣家接受了買家的報價（accept the offer）即進入房產交割階段，這以後的全部流程都是由律師主導的。律師會告訴您什麽時候該做什麽，要您提供什麽文檔。一個好的律師不但會給您一個時間計畫，而且還會積極跟進案件，每週為您更新情況，更主要的是好的律師會告知您目前的問題在哪裡，應該怎樣處理。 上一期為您介紹了買方律師在房產交割階段的工作流程和職責。在本篇文章中筆者會為您闡述買方律師在交換合同階段的職責。文中所述的律師都是指買方律師。 交換合同（contract exchange）階段 交換合同是指雙方律師代表買賣雙方交換購買合同。這時要求買方向賣方支付10%的保證金（deposit）。只有在交換合同後，買賣雙方才開始正式受到法律約束。這時如果買方退出，賣方不會退還10%的保證金。而如果賣方退出，買方有權起訴賣方要求經濟賠償。而且在合同交換後，賣方再不允許接受任何其他買家的報價。 律師要求賣方提供房產設備和配件清單 在交換合同階前，買方律師會要求賣方向您提供一份房產設備和配件清單（fixtures and fittings）。這份列表會列出所有和房產一起賣給您的東西，比如廚房的櫥櫃、爐灶、冰箱、洗衣機、洗碗機、鍋爐、地毯、窗簾或其它家具等。如果您想留下其它現有房產中的東西，您可以通過律師與對方協商，一般來講您需要支付額外金額。這份清單需要您實地檢查並簽字同意，它會成為合同的附件。 律師會與買賣雙方共同協商合同完成日期 在交換合同前，您的律師會與買賣雙方共同協商一個合同完成（contract completion）日期，一般在合同交換後的一至四週內發生，並寫進合同條款。交換合同前，您還需要將10%的保證金轉帳到律師指定的帳號下。 （這段請突出顯示）值得注意的是有些買家想在交換合同時少付一些保證金，這是可以通過律師協商的。但筆者想提醒您的是，一旦由於您的原因不能完成合同交易，您還是要支付10%的費用給賣家作為補償。 儘量避免購買有買賣鏈的房產 （這段請突出顯示）另外還要注意的是，如果您買的房產有買賣鏈 （in chain），簡單講就是賣家也在買其他的房產，並且在第三方交易完成前無法把他的房產賣給您。這種情況下幾方合同交換的日期會定在同一天完成。這也意味著您的房產交換日期取決於最慢的一方，而且一旦有其中一方退出交易，您的合同交換就無法進行。所以筆者想提醒您在報價前要向房產經濟公司問清有幾個買賣鏈（how many chains），您應該儘量選擇沒有買賣鏈的房產。 合同完成（contract completion） 合同完成是指賣方律師確認從買方律師收到了所有應收款項，從法律上講合同履行完成。一般合同完成的時間都會定在指定日期的中午時間。您的律師會在指定的完成日前一週郵寄給您最後應付款項帳目，其中包括房款餘款、印花稅（stamp duty）、律師費、電子轉帳費、調查費和其它手續費等。也就是說除了買房款項，所有的律師費用也要在這時一併結清。您的律師會在收到所有錢後，把買房相關款電子轉帳給賣方律師來完成合同。一般在合同完成日的中午，您的律師就會打電話通知您可以去房產經紀公司取鑰匙了。這時房產已經屬於您了，但律師的工作還沒有完成。

大紀元2017年05月18日訊 選擇好的地理位置是成功投資房地產的關鍵，但每年的房產趨勢總在變化，最佳投資地點也隨著不斷變化。以下是預期將成為2017年最佳房產投資地的城市或地區。 如果您有興趣在英國購買或投資房產，那麼以下幾個地方預計將是今年房產市場表現最好的地區： 利物浦 利物浦一直是投資者最喜歡的城市之一，如果您仔細觀察並不難找到依據。 比如，利物浦位於郵編位址L1區域的房產投資正以驚人的速度增長，但該地區的房價仍然很低，平均房價在12萬英鎊左右。利物浦將成為政府「北方經濟引擎（Northern Powerhouse）」專案的重要一部分，城市內外的交通設施也將會得到極大改善。此外，北方經濟引擎計畫旨在刺激北方的新商業樓盤的發展，而更多的商務人士的到來將刺激住宅房產的需求。 曼徹斯特 曼徹斯特作為英國除倫敦以外經濟上的最大城市，不僅高校眾多、生活便利、經濟發達、球隊眾多、物價較倫敦低很多，而且對華人生活尤其方便：中國城、中餐館、曼城直飛北京的航班等等，應有盡有。這些條件綜合起來，來曼城求學和工作的年輕人，自然帶動了當地的租房市場，這也是曼城近6年來，一直是英國租金回報率最高的原因。據「五都海外置業」經理張孟婷分析，英國政府高達70億英鎊的經費挹注，將帶動曼城當地科技、創意和金融發展。高租金收益及可持續資本和資金的成長，促使曼徹斯特成為英國最強的房地產市場。 2017年2月初，據Aspen Woolf 的一組資料顯示：過去一年，購房出租的房產投資回報率最高的前十個地區中，曼徹斯特高居首位。 另外一組來自英國官方Land Registry的資料顯示，2010-2015年租金收益率（rental yields）最高的依然是曼徹斯特，以6.02%的年租金回報率領跑。其次是利物浦、卡迪夫、考文垂、外倫敦等等。 利兹 利兹是另一個英國北方的熱點城市，去年這裡的房價上漲了6%，租金價格上漲了3.6%。由於2號高速鐵路（High Speed 2, HS2）項目和重建項目，以及英國大學生人數第四多等因素，該地的房地產業務預計將在2017年後表現強勁。 另外，利兹的郵編位址位於LS2的地區在全國十大買房出租排名中占有一席之地。 伯明翰 正在復興中的城市——伯明翰，已經進行了一系列的基礎設施整修，其中最有名的是New Street火車站。普華永道（PwC）的報告將其列為歐洲第六大投資地。2017年伯明翰最暢銷的買房出租區域可能有以下幾個郵編區： B29 B29郵編區域位於伯明罕市中心西南部的一個地區，包括Selly Oak鎮。因為伯明罕大學就在附近，這也是最受學生歡迎的地區之一。 火車從Selly Oak車站到達伯明翰New Street站只要10分鐘，該地區也有很多當地巴士經過。… Read more »

05月21日(日) 22:01 不少家長會送子女到海外留學，然而，在海外留學的費用不菲，康宏國際地產行政總裁張永達建議，家長可以透過投資海外房地產來補貼子女學費及生活費。與此同時，亦可以減輕個人的經濟負擔。事實上，海外樓價升值潛力巨大，以及租金的回報率高，不難達至到海外留學「零學費」。 過去10年，美國、加拿大、澳洲、英國等熱門海外升學地方的住宅物業升幅驚人，張永達表示，加拿大每年樓價升幅可達10%，以加拿大每年學費約40萬元計算，若在加拿大市中心購買價值210萬元的一房單位，保守估計持貨4年，樓價升幅連同租金回報已可抵銷所有學費。 張永達指，海外置業成為新的投資趨勢，建議有心送子女到海外讀書的家長，不妨趁早計劃於海外置業。 康宏國際地產調查顯示，近四成擁有海外物業者未持有香港物業，海外物業除升值潛力高，租金回報率亦吸引，現時澳洲、加拿大、英國等地租金回報率勝香港，達4.5%、3.5%及3.2%，香港僅2.7%，跑輸海外。

2017年5月12日 星期五 海外置業錦囊 【明報專訊】近年全球息率徘徊歷史低位，當中歐洲和日本央行更採取負利率政策。低息環境刺激樓價上揚，但數據顯示英國4月樓價錄得近5年來首次按季跌幅，反映當地樓市近期有放緩迹象。 第一太平戴維斯全球研究主管Yolande Barnes（圖）認為，息口對倫敦樓市的利好作用已經過去，又建議有意投資英國房地產的人士，可考慮一些南部城市。 明報記者 王俊騏 Barnes相信今年倫敦豪宅價格不會錄得任何增長，相反，外城區和倫敦以外地點的樓市表現強勁。她表示，目前豪宅的租賃需求疲弱，但中低級住宅需求強勁，樓價和租金增長仍然正面。她表示，近年全球處於歷史低息環境 ，帶動不同城市包括倫敦的樓價急升，惟息口對倫敦樓市的利好作用已經過去；反而其他城市如香港和新加坡，未來樓價升幅會更貼近租金增長。 中低級住宅需求仍強 按揭貸款機構Halifax最新數據顯示，上月英國樓價按季下跌0.2%，是2012年11月以來首次錄得按季跌幅，平均樓價21.96萬鎊（約222萬港元）。該機構表示通脹升溫加重家庭開支，而且就業機會有下降迹象，可能壓抑樓市需求。皇家特許測量師學會（RICS）早前更形容目前樓市「呆滯」和缺乏動力。 對於預算有限的首次買家，Barnes表示倫敦缺乏呎價低於450鎊（約4500港元）的新盤 ，建議購買二手樓，租金收入較理想，因為毋須與新盤的其他租盤競爭。至於選址方面，她稱倫敦以外的一些小鎮和小城市的樓市表現理想，同樣能提供避險資產功能，而且部分租賃需求大，但樓價遠低於倫敦。 如果投資者傾向購買新盤，Barnes表示，仍須考慮大城市如曼徹斯特（Manchester），因為需求穩定、經濟強勁和前景樂觀，而布里斯托（Bristol）亦可取。不過，她表示除了北部城市外，一些較少港人熟悉的南部城市亦有良好的樓價和租金增長前景，例如利明頓溫泉鎮 （Lemmington Spa）、伯恩茅斯（Bournemouth）、布賴頓（Brighton）等，而這些城市的租金回報甚至高於倫敦中部地區。 南部城市租金回報勝倫敦中部 目前在英倫三島地區中，Barnes表示租金回報最高的是愛爾蘭都柏林，租金回報達7厘 ，至於英國國內則是利物浦，但租金和樓價增幅低，投資者入市前需留意當地租金回報高的原因，因為有時或源自市場表現差劣。據海外地產資訊網站Global Property Guide資料顯示，歐洲租金回報率最高的國家中，經濟較差的葡萄牙和烏克蘭等亦處前列位置（見表）。 料政治不明朗影響持續 被問到市民海外置業需關注的事項，Barnes建議市民置業前應關注相關城市的概况而非國家，因為很多城市的樓市表現跑贏國家整體。她表示，市民需要留意當地的經濟增長等因素，而歐洲不少城市都有良好前景，例如都伯林，因為吸引不少企業和商業機構進駐、租盤供應少和租金回報高等。 去年6月脫歐公投後樓市交投下跌，樓價亦出現調整，Barnes相信政治不明朗因素將持續影響交投，至於能否復蘇則視乎6月英國大選的結果和投資者對其觀感。此外，脫歐談判將於大選後展開，談判過程複雜和不明朗無疑亦會影響交投，但同時為進取的投資者帶來入市機會。她又指英鎊貶值令香港市民於當地置業變相有20%至25%折讓 ，無疑會鼓勵部分買家入市，特別是對於打算作中長期投資、相信脫歐對英國經濟影響不如外界預期般壞的人士。 政府遏海外買家 反推高租金 加拿大多倫多早前向海外買家徵收額外15%稅項，Barnes表示現時全球不少國家或城市都採取針對海外買家的措施，但這些地區都存在負擔能力問題，令市民選擇租樓，從而推高租金。她表示，全球很多政客選擇向海外買家開刀，但基本原因是市場需求很大，特別是年輕人，而且實際上限制外資反而會令租盤供應減少，進一步推高租金。她稱，限制海外買家政策的效果，往往與政府預期相反。