聯合新聞網 2017-07-24 11:00:36 聯合新聞網 富比士地產王 門海外投資標的有3大主因，包括高房租報酬、投資門檻低，以及英鎊匯價跌到近30年來新低。 他說，英國學生宅本身是獨立的房地產分類項目，學生有居住需求都是優先尋找學生宅，房子出租很容易，投資報酬率相對比一般住宅高，且英國是全球留學生人數僅次於美國的第2大國家，學生宅的短少率維持在25~40%，使得投資報酬率較一般住宅高。 近年海外投資風潮熱，但也產生不少「海外孤兒」，投資血本無歸。對此，鄭哲昇表示，英國房地產管理完善，以學生宅為例，由物業管理公司採包租方式，房子的裝潢、修繕與出租等，全程由公司負責，投資人只需向公司收租即可，有些開發商則會提供保證3或5年的固定投資報酬率，不論房子租出去與否，投資人都可以收得到租金。 他也強調，英國房地產買賣都由律師處理，訂金與工程款先匯入律師帳戶，由律師依工程進度撥款給開發商，類似台灣預售屋的履約保證機制，律師也會要求投資方提出財力證明，確定資金來源沒問題，等於為投資人安全把關。 而根據瑞普萊坊調查，未來2年亞洲富豪購買海外住宅地點，也是將英國列為首選，排名還領先2、3名的新加坡和香港，以及美國、澳洲、加拿大和瑞士等國家。 瑞普萊坊市場研究部副總監黃舒衛認為，近1年英鎊匯率跌幅2成，對於亞洲投資人來說有極大吸引力，若購買高總價的房地產，一來一往將省下可觀成本。
Epoch Times UK 倫敦地鐵圖（Depositphotos） 【大紀元2017年07月15日訊】最近公布了倫敦地上鐵（Overground）將從12月份開始開放夜線。東倫敦路線（The East London）的New Cross Gate至Dalston Junction段計畫在今年12月增加星期五和星期六晚間運行，實現24小時的地鐵服務，並于明年延伸至Highbury & Islington站。這給想要去倫敦東部酒吧，餐廳和享受夜生活的倫敦人提供了方便。 根據Rightmove的最新資料，對於那些希望週末24小時都有車坐的人來說，Zone 2的New Cross Gate是最便宜的住處。知名的搖滾樂隊「Klaxons」 就於2006年在New Cross成立。由於一系列交通設施的改善，New Cross地區成為過去十年倫敦房價上漲幅度最大的地區，其房價平均增長了134%。 另一個最佳投資熱點地區可能是Dalston地區和港口熱點Surrey Quays地區。目前，兩地區的兩臥室房子的平均價格都低於60萬英鎊，且租金仍低於2，000英鎊。 地上鐵網絡中房價增長最快的地區 Wapping和Whitechapel地區在過去10年也屬於倫敦價格漲幅最大的地區。 由於這兩個地區離金融城近，而且有便利的地上鐵（Overground）設施，金融城的上班族和海外業主紛紛湧向倫敦東區（East End），導致那裡的房價上漲了155%。 倫敦東區（East End of London），當地簡稱東區（East End），是英國倫敦一個非正式認定的區域，位於中世紀倫敦市的東部、泰晤士河以北。 倫敦東區正在進行重大改造，包括要將15英畝的新聞國際總部（News… Read more »
地址: M15 4WD斯特雷特福德, 曼徹斯特 Peel Land & Property發展項目 Trafford Waters將有3,000個新的住宅建築, 近100萬平方英尺的商店和辦公室, 300間酒店客房, 學校，康樂和社區設施 Manchester Waters包括重建一個前26英畝的碼頭, 位於Castlefield和MediaCityUK之間 市中心地域, 受益於Manchester Ship Canal的海濱景色。 指定租務管理公司– X1 Lettings 標誌性Pomona Island位置, 第一期將有20樓層, 564個單位 預計完工時間：2019年第一季度 預計6％淨回報 只需步行1分鐘到Cornbrook… Read more »
2017年7月1日 黃惠儀 理財方案 近來英鎊下跌至近30年之低位，很多香港人對投資英國項目十分感興趣，其實除了買入英鎊和私人住宅外，還有什麼選擇呢？ 近日有朋友問及投資英國大學學生宿舍的計劃。一般而言，主要供應學生宿舍的有大學本身，或是公營及私營的。一般在大學供應的租住宿舍通常都較殘舊，以雅房與一人套房類型居多，水電網絡等等都已全部包含在租金中。而私人學生宿舍則較高級，租金計算方式差別不大，對於住宿品質比較有要求的外國學生會偏好私人學生宿舍。近年英國大學宿舍供應失衡，大學學府學生超過3.5萬人，宿位只有大約5000左右，吸引了不少發展商開拓商機。 入場門檻低較易負擔 筆者朋友提及的項目是投資專門私營的學生宿舍，單位面積較小，是約18至25平方米不等的開放式公寓，連精緻裝修，價格相對較低，每單位的入場價約60餘萬港元起；對比動輒三四百萬元的香港物業，實有天壤之別，一般小市民也能負擔。發展商同時會提供3至5年的租金保證回報和物業管理，而且沒有物業的增值稅及印花稅，香港人還可以作五成的按揭，即30萬左右便可以入場了，看來其實相當吸引，但當中又有什麼要注意的地方呢？ 做任何投資前，除了回報外，還要考慮自己可承擔的風險，如外滙風險、政治風險等等；相比投資私人住宅，學生宿舍更需要優質的物業管理，如在租金、合約簽訂、維修等方面。因此，學生宿舍管理的收費或比一般的私人物業為高，相對的回報也會受影響；日後如欲出售，有關手續安排和收費也要先查詢清楚。 投資相關基金少煩憂 除了專營學生宿舍外，如欲買入住宅作學生宿舍分租，當中又有什麼要注意？有別於私人物業，營運學生宿舍需要申請相關的牌照，而目前有些地區已經停止發放宿舍牌。投資前必須先確保可以分租（Share House）的形式能否申請牌照，容許幾個學生一起租一間房子。Share House 的房屋需要申請House for Multiple Occupancy （HMO）牌照，意即一個房子中給多於一個單位的家庭使用。房屋必須符合消防、保險等規定，才可以拿到牌照開始出租給學生使用。若全部項目皆符合規定，到期後便可以延長牌照。 若想投資學生宿舍，不妨考慮投資學生宿舍基金，此類房地產基金的公司對當地的情況了解，擁有豐富的管理經驗，免去了個人投資宿舍房產所需的管理時間和開支；另一方面房地產基金有大量的資金優勢，可與當地房地產商合作開發不同的學生宿舍，分散不同區分和項目，以減低風險。基金買賣方便，透明度高，亦不失為一個良好的投資選擇。
【大紀元2017年06月30日訊】 上週是英國首相梅姨執政以來的首次國會年度開議大典，伊麗莎白女王二世在開議大典中宣讀了接下來兩年的立法規劃綱要。其中涉及房產領域的是規範仲介費法案（Tenant’s Fees Bill）。 6月19日，英國與歐盟之間為期兩年的脫歐談判正式開啟。為了讓議員們有更多時間來討論脫歐立法等事宜，英國政府已經取消了明年的女王演講，而今年的演講將會作為英國未來兩年的立法指導。 在本次女王演講中，提到了要取消向房客收取租房仲介費。立法保障英國下一階段的高速鐵路HS2的建設。 取消仲介費的政策相信大家並不陌生，早在2016年保守黨的秋季預算案與房屋白皮書中就提出了這項政策。因為政府希望通過增加私人租住業界的競爭，來降低整體租房成本，提高房東的服務質量。現在可以說是政府發表聲明取消英格蘭的房產仲介費。住房代理協會ARLA Propertymark認為新的規定將會減少4‚000個工作機會。 根據政府數位和前財政大臣菲力浦·哈蒙德（Philip Hammond）的說法，英國平均支付的仲介費用為223英鎊，此前還曾表示，每年有430萬家庭支付這些費用。也就是說，如果取消仲介費，將有430萬個家庭受益。住房慈善機構Shelter的研究表明，七分之一的租房者支付超過5‚000英鎊的費用，而在倫敦的租戶則投訴他們支付了高達2‚000英鎊的費用。費用包括獲取信用檢查、調查移民身分等。 租金會上漲嗎？ 當法案成為法律時，房東必須自己支付這些費用。 ARLA Propertymark表示，因此房東將損失3億英鎊，並可能會增加租金。 今年下半年公布草案 因為房東目前收費不一，政府表示這項政策將使出租過程更加透明化。對於英格蘭和威爾士的房產仲介在法律上已經要求公布他們的價格。 政府發言人表示，草案將在今年下半年公布。 專家評論 住宅代理協會的首席執行官大衛·考克斯（David Cox）表示：「取消仲介費將降低在租賃這行的就業機會，這使得購房出租的投資吸引力減少，並最終導致成本轉移給租戶。」 JLL住宅主管露西·莫頓（Lucy Morton）指出，租客在租賃開始時所交的仲介費用，只能是合理的行政管理和參考費用（referencing costs）。 她說：「不過，一些代理濫用權力，對租客過度收費，對租客不利。所以政府現在已經採取行動，將禁止代理收取不合理費用。合理的費用應該包括參考費用等。不過現在由於禁止收取仲介費的緣故，參考費轉加到了房東身上，而房東則會將參考費加入到租金中。」 英國蘇富比國際房地產（Sotheby’s International Realty）經紀人漢娜·麥克杜格爾（Hannah McDougall）認為，這一問題已經進行了廣泛的辯論，但禁止收取仲介費這項禁令將在整個市場上產生影響。 我們希望決定禁止向租戶收取的費用將有助於提高整個租房市場的一致性，減少不合理的費用以保護弱勢租戶。……然而，仍然不清楚這些費用是否真的會下降，許多人都擔心租金可能會上漲。在明確的政策實施之前，我們的重點仍然是為了滿足租客的最大利益，儘一切可能簡化尋找新家的過程。」 網絡地產代理eMoov首席執行官羅素·奎克（Russell… Read more »
大紀元2017年06月30日訊 漢普頓國際地產仲介（Hamptons International ）研究主任厄雷（Fionnuala Earley） 6月8日提前大選的結果讓人意外。保守黨在未來五年的時間裡將領導一個少數派政府，再加上英國的脫歐談判，英國政局的前途充滿了變數。這對於房地產市場是否會產生很大的影響呢？讓我們看看本期的專家漢普頓國際地產仲介（Hamptons International ）研究主任厄雷（Fionnuala Earley）的看法。 從短期來看，厄雷女士給出的答案是「不會」。 房產政策不會有顯著的變化 就住房市場政策來看，大選中主要黨派的競選綱領在這方面說的很少，所以預計保守黨的現有政策不會有顯著的變化。今年年初公布的白皮書闡述了政府對於住房市場的計畫，大選的綱領明確地意識到了租房部門的重要性，包括各地地方政府提供住房的重要性。反對黨基本上也提出了這些目標。 通貨膨脹影響購買力 但是住房市場不只受到政府在修建房屋、規劃和稅收方面政策的影響。整體的經濟狀況會對它產生更加實質性的影響。 由於英鎊相對全球主要貨幣貶值了，通貨膨脹增加了。最新的數據顯示，2017年5月，根據消費者價格指數計算的通貨膨脹率為2.9%，比一年前提高了0.3個百分點。而目前薪水的漲幅只有2.3%，這意味著薪水實際上是下降了，這是近三年以來第一次。這將影響到一些家庭購買房屋的能力，而且它還意味著其它的家庭會暫時擱置買房計畫。 2016年5月到2017年6月英國的通货膨胀和汇率情況。 賣家減少是首次買房者買不起房的主要原因 目前房屋市場的轉手率（一年內房產交易的數量占總房產數量的比例）接近長期平均值8%的三分之二。房屋市場活動的突然減少最初是由於缺少貸款造成的，但是現在情況已經改善了，可是市場的活躍程度沒有得到改善。首次買房者的主要問題是買不起房，但是真正的關鍵在於沒有人搬家，想要搬家的人才是到目前為止最大一群有可能買房子的人，這些人現在都在猶豫徘徊。 那麼情況會改變嗎？我們現在正在看到的房市的活躍程度以及我們預計未來一兩年裡房市的活躍程度都只是最基本的，這反映了目前人們搬家是因為客觀情況需要搬家而不是因為人們主觀想要搬家。從好的方面來看，想要搬家的人滯後進入房屋市場的時間越長，人們對房子的需求也就會相應受到抑制。 1991年至2015年英國英格蘭地區住房轉手率。 房價漲勢放緩成為買家賣家進入市場的催化劑 但是，這只是問題的一個方面。價格的變化也會產生影響。目前全國房價的漲勢正在放緩，尤其是倫敦和英格蘭南部。實際上，倫敦以及英格蘭南部的房價漲勢已經放緩一年的時間了。 房價漲勢變弱，這可能成為買家和賣家進入市場的催化劑。人們預計全國幾乎每個部分房價的上漲都會變弱，這應該會鼓勵人們進行更多的轉讓，從而達成更多的交易。 儘管賣家可能會擔憂他們的房子價值會下降，但是總體的情況可能更加樂觀。今天的價格比去年這個時候高出5.6%，這比2.9%的通貨膨脹率高出很多。在倫敦，今天的房價比一年前高4.7%。即使倫敦的房價如我們預料的一樣，在2017年下跌了1.5%，價格仍將和2016年4月的時候持平。◇ 2015年4月至2017年4月房價同比漲幅。 圖片來源：漢普頓國際公司提供 文| Fionnuala… Read more »
2017年06月19日 近年來，英國經濟快速前行的動力來源之一是英國國內火爆的房地產市場。當前，雖然商業地產市場在諸多政治和宏觀經濟不確定性環境下保持了韌性，但是住宅地產市場卻開始呈現出增長疲態 英國皇家測量師學會調查顯示，5月份英國住宅每套均價為22萬英鎊，相比4月份僅增長了0.4%，增速創2016年8月份以來的最低水平。從更長的週期來看，英國住宅市場降溫的趨勢更為明顯。截至5月份的一個季度內，英國住宅地產價格相比此前一季度下降了0.2%；與去年同期相比，5月份英國房價增速為2.1%，不僅比4月份的2.6%大幅下降，同時也是4年來的最低水平。 房屋價格波動在倫敦地區最為明顯。倫敦最新房價月度增速僅為0.1%。雖然肯辛頓和切爾西區、威斯敏斯特區等核心地區房價開始回升，但是其他地區房價回落態勢明顯。總體房價每套維持在61.5萬英鎊左右。 與價格密切相關的市場交易情況同樣不容樂觀。調查顯示，多數地產經紀商認為5月份英國住宅地產交易量延續了4月份的下滑態勢，同時越來越多的房主開始因為價格下跌而中止房屋出售。英格蘭銀行近期數據顯示，在過去6個月中，每月新增住房貸款數量規模在6.4萬筆至6.8萬筆不等，5月份數據為7個月來的最低水平。 房屋市場的疲弱態勢也反映在租房市場領域。數據顯示，5月份英國平均房租水平相比去年同期下降了0.3%至每套901英鎊，為近8年來的首次下降。其中，倫敦地區的下降幅度最為明顯，新租房屋租金相比去年同期下降了3%至每套1502英鎊；英格蘭東北部、東南部、約克地區和蘇格蘭地區的房租價格下降幅度在0.6%至2.3%之間。這一發展態勢與去年年中房租年度增速高達4.7%的火爆場面形成了鮮明對比。 值得關注的是，租房市場開始出現大規模供過於求的狀況。數據顯示，今年3月份主要房產經紀商的單一分公司旗下可租房屋平均數為183個，相比去年同期增長了14個。 造成近期英國住宅地產市場疲軟的原因眾多，其中最主要的是居民消費能力下降。多數地產經紀商認為，無論是每年2%以上的房屋銷售價格增幅，還是曾經達到4%以上的房租增幅，都遠超過英國居民工資增幅。考慮到近期英國國內通脹的快速上行，居民實際可支配收入在不斷下降，這直接造成了房地產市場的疲軟。政治不確定性因素增多被列為近期住宅地產市場低迷的第二大原因。調查顯示，在英國大選之前，考慮到大選的不確定性，多數家庭和開發商推遲了相關住宅建設。近期英國少數派政府能夠支撐多長時間也引起了各方的關注和擔憂。相關住宅建設需求仍未有明顯起色，新建住房數量大幅下降。 儘管當前住宅地產市場開始出現疲態，但是市場崩盤可能性不大。多數地產經紀商認為，住宅地產的總體宏觀經濟環境仍然穩健。其中，經濟增長基礎穩定，就業率在不斷提升，住房抵押貸款利率仍然處於曆史低位。與此同時，當前新建房屋數量和存量房出售數量不斷下降，將在未來數月內從供給方面為市場價格形成基礎面支撐。 對於未來走勢，英國皇家測量師學會認為，隨著未來英國政治局勢的穩定和脫歐前景的明朗，英國房地產市場價格將再次迎來快速增長。預計2017年全年房價增幅將達到2%，2018年房地產銷售將迎來新的高峰期。從長期來看，市場看好脫歐之後的英國房市，認為未來5年內年均價格增幅將達到3.5%。 不過，政治局勢逐步穩定對於住宅市場的改善可能將受到居民消費能力的製約。調查顯示，多數消費者仍預期中期房價上漲速度將快於薪資升速。在經曆了數年房租和房價上漲之後，多數首次購房者已經面臨資金不足的問題。未來薪金與房價增速之間差距的擴大將進一步打壓英國民眾購房能力。 （經濟日報駐倫敦記者 蔣華棟）
文／明曦 2017年06月16日 學生公寓以高收益吸引亞洲投資人。圖為約克郡布拉福百年廣場。（123RF） 英國的高等教育在全球範圍表現傑出，一些著名大學附近，如布拉福大學、萊斯特大學等，能住上學生公寓的人數不到三成，造成英國學生公寓投資熱潮，以華人居多的新加坡為例，去年對英國學生公寓投資近英鎊12億元（下同，約新台幣473億元）。 脫歐影響甚微 根據第一太平戴維斯（Savills）的調查研究顯示，脫歐對英國學生公寓的投資幾乎沒有影響，今年平均成長了17%。在脫歐公投後的6個月內，對學生公寓的投資實際較之前成長，據統計2016年下半年投資為21億元，而之前為19億元。 雖然英國學生申請學生公寓人數下降了5%，歐盟學生申請公寓的人數下降了7%，不過，如果不計算以移民為目標的留學生，國際學生人數將上升6%。 亞洲投資者居多 對英國學生公寓這一資產類別的投資主要來自亞洲的投資者。特別是新加坡的資金湧入，例如：來自新加坡國家主權財富基金GIC和房地產開發商Mapletree（豐樹產業）去年在英國學生公寓中投資了近12億元。 第一太平戴維斯的詹姆斯．漢默爾（James Hanmer）表示，學生公寓這個行業在亞洲地區尤其受歡迎，因為「英國高等教育對他們來說是有形的」。 高收益 投資簡便 根據英國《金融時報》（Financial Times）的統計，學生公寓一直保持6年來最高的收益。由於英國的學生人數約230萬，但現有的學生公寓只能容納其中26%的學生，造成學生公寓非常受歡迎。 投資學生公寓非常簡便，投資者既不需要居住在附近，也不需要像傳統買賣房地產面臨出租、審查、維護、修理和租賃等麻煩事，通常簽訂合約後，就沒有什麼需要做的了，公寓可提供每週7天24小時全天候管理。 此外，英國政府為鼓勵學生公寓的投資，將其列為商業地產，適用低於15萬元（約新台幣590萬元）門檻免收印花稅。 本文推薦5個投資熱點地區： 1.Bradford（布拉福大學） 2.Huddersfield（哈德斯菲爾德地區） 3.Leicester（萊斯特） 4.Loughborough（拉夫堡） 5.Stoke-on-Trent（特倫特河畔斯托克）
英國大選結果出爐，以首相文翠珊為首的執政保守黨於下議院只得三百一十八席，未能取得過半數議席，造成懸峙國會局面。受大選結果影響，昨英鎊匯率全日相當波動，兌美元由一點二九高位挫至一點二七，一度最低跌至一點二六。有分析相信鎊匯短期內會繼續浮動，長遠走勢未明；有升學專家認為，英鎊匯價下跌，對留學生家長有利，「使用會開心啲」。 中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量表示，英國大選，投資者抱持觀望態度，資金避險，鎊匯難免下跌，短期內匯價亦較波動。康證及康宏資產管理董事黃敏碩亦認同，現時英國議會局面不統一，為脫歐後政制發展添加不穩定因素，預期鎊匯短期內繼續下跌，他估計甚或會跌穿一點二六水平，至於長遠走勢視乎事態發展。 料短期內續下跌 中原地產項目部（中國及海外物業）營業董事許大衛表示，港人一般會選擇在一線城市倫敦或二線城市曼城、利物浦等地置業。如今鎊匯下跌減輕購置成本，對現樓買家有好處，視乎英鎊未來走勢，對市場起一定推動作用，「愈平吸引力愈大」。雖然脫歐、恐襲、大選等事件造成一定不明朗，「少少心理因素」，但他認為市場在公投後已逐漸回復信心，經濟數據變得穩定，當地樓市亦未有因單一恐襲事件而大瀉；加上升學、移民的港人對在當地置業有一定需求，長遠利好。 可趁低兌英鎊備用 海外升學專家章文彬則認為，英國升學費用昂貴，一般每月生活費約一萬二千元，加上學費等費用每年花費三、四十萬，故英鎊輕微波幅影響不大，但笑言：「始終平咗，洗得鬆動啲、開心啲」，有需要的家長可考慮趁機兌換多些英鎊，留作子女在英國生活備用。
觀點地產網 2017-06-13 16:15 傅世鹏 相比大選前擁有的330個席位，保守黨這次總共丟掉了12個議員席位，其中對房地產市場影響最大的就是保守黨丟掉的中克羅伊登選區。 隨著全英國最富、房價最高的倫敦肯辛頓選區歷史上第一次被工黨拿下（因為票數過於接近共花去兩天點了三次票，最終保守黨還是以20票之差丟掉肯辛頓），這次令人意外的提前大選以這樣一種荒誕的方式落下帷幕。 雖然保守黨拿下318個席位成為第一大黨，但卻沒有達到單獨執政的326個多數黨席位，因此梅姨不得不聯合拿到10個席位的北愛民主統一黨（DUP）穩固自己的首相之位。 相比大選前擁有的330個席位，保守黨這次總共丟掉了12個議員席位，其中對房地產市場影響最大的就是保守黨丟掉的中克羅伊登選區（Croydon Central），該選區原本屬於英國住房大臣（Housing Minister）——Gavin Barwell，但他卻在這次大選中丟掉了議會席位，失去了在議會中發言的機會，無法再擔任住房大臣。 英國房地產媒體評價大選結果：住房大臣失去席位導致之前的政策可能難以兌現。 更令英國房地產市場雪上加霜的是住房大臣Gavin Barwell剛剛在2017年2月份主導頒布了英國住房白皮書（UK Housing White Paper），總共104頁，試圖用明確的住房五年計劃和嚴厲的懲罰措施解決英國住房嚴重供不應求的問題。 由於英國住房供不應求的情況造成房價不斷攀升，導致英國年輕人無力買房，因此白皮書規定如果地方政府無法達到新建住房規定目標，將被強制規劃建造數万套新房屋。 萬不得已之下，梅姨迅速任命丟掉議會席位的住房大臣Gavin Barwell為唐寧街10號幕僚長（Chief of Staff）。 即便如此，新住房大臣的人選依舊懸而未決，白皮書裡面的各項建房政策也可能因此不得不推遲執行，英國房屋供不應求的局面面臨進一步加劇。 除了住房大臣的意外變動，大選還可能對英國房地產市場造成以下影響： 英國最大房地產交易網站Rightmove（2017年5月22日）發布的數據顯示，即使在大選之前的五月， 英國整體房價依然較2017年四月上漲1.2%。 倫敦市中心房價更是單月上漲3.8%，均價達到￡834,229。 建築市場活躍度下降 就像其它行業一樣，英國的建築行業也不喜歡不確定性。由於沒有任何一個政黨在議會中取得絕對多數，懸浮議會的局面會造成兩黨扯皮（horse-trading），立法困難加劇，使得《英國住房白皮書》中提及的指導性政策無法有效立法落地。面對這樣的局面，英國建築工程公司不得不按下暫停鍵，畢竟No deal… Read more »
