2017-10-29 大紀元2017年10月29日訊】倫敦有一些地區的文化特色是經歷了多種族融合的轉折後漸漸穩定下來的結果，地處倫敦二區的布里克斯頓（Brixton）就是這樣一個區域。該地在20世紀初本是一個富庶的購物中心，經歷了二戰後加勒比海移民來帶的動盪，如今已成為一個文化多元、生機勃勃的地區。 很多商人、名人等來此投資置業或將企業遷移至此地。著名的布里克斯頓集市，售賣來自世界各地的貨物和產品，從可口的熱帶果蔬到繽紛的異域面料，讓你盡興而返。這裡有眾多音樂會場館，還有英國最大的獨立影院（Ritzy Picturehouse）及物美價廉的餐館、戶外游泳池等等，營造了優質的社區環境。 去年這裡剛剛啟動了新的復興工程，提供194套新住房，其中40％將被列為經濟適用房；還要建設漂亮的園景、公共區域、引進新商店和餐廳。該區有溫馨的生活環境，並且距離市中心較近，有維多利亞線(Victoria Line)地鐵，交通極為便利，是上班族的極佳選擇。今年布里克斯頓的房產平均售價為561,120英鎊。 布里克斯頓（Brixton）是倫敦改建計畫35個主要中心之一。20世紀初，這裡是倫敦主要購物中心之一，以時髦和富庶而聞名。二戰之後由於大量來自加勒比地區的移民湧入，使該地種族對立，犯罪和幫派暴力不斷。 時過境遷，如今的布里克斯頓早已經擺脫了「暴力事件頻發地」的名聲。中產家庭的不斷湧入使這裡的下層住宅區不斷高檔化（gentrification）。這裡的少數族裔人口構成中，非洲族裔占多數。文化多元所來帶的繁榮使這裡有著鮮明的特徵。 布里克斯頓地區居民種族情況。（大紀元製表。資料來源：postcodearea.co.uk） 布里克斯頓——當地人稱以舊稱Granville Arcade——已經是倫敦主要的旅遊勝地之一，這裡有多個頗具歷史的集市，除了來自異域的南美肉鋪、加勒比蔬菜店以及非洲商店外，在復興發展的過程中還出現了眾多的精品店、餐廳、咖啡館。布里克斯頓如今的發展集中體現了倫敦的多元化與包容性。 蓬勃發展 很多商人、名人等看好布里克斯頓地區，來此投資置業或將企業遷移至此地。著名建築師、Squire＆Partners公司的負責人設計師Michael Squire特別喜愛布里克斯頓，並將自己的辦公室從King’s Cross搬到了如今的Ferndale Road，這裡有著著名的地標建築——Bon Marche百貨公司。 去年，成立於1856年的地產代理公司Marsh＆Parsons就在布里克斯頓地區建立了分公司。Marsh＆Parsons公司的高級銷售經理Mark Hustwit認為該地正在向前發展，「對於喜歡繁忙夜生活以及通往倫敦市內便利的首次購房者，變得非常受歡迎。我們目睹了很多兄弟姐妹在父母的幫助下，一起購買房產。隨著人們逐漸從公寓房搬到獨立房屋，這裡的市場正逐漸強壯。」 這裡的「集裝箱公園」Pop Brixton是年輕企業的所在地，有咖啡館、酒吧和餐館。他們時尚活躍的氛圍影響著當地的人們，在Urban75論壇上能看到許許多多對布里克斯頓地區的發言與討論，說該地區正在步入高檔化。 復興項目 Your New Town Hall 項目於2015年通過審批，2016年開工。Your New Town Hall… Read more »

10月24日(二) 近年多番評論樓市的中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，原來對物業投資確有心得。他早年已買入位處馬鞍山的單位，更愈住愈大，如今擁有連花園逾二千呎的豪宅。近年他轉戰海外市場，於英國購入酒店房作收租投資，如今持有的酒店房更已由一間變成三間。 莊太量1991年取得中文大學經濟學學士學位，1995年獲美國羅徹斯特大學經濟學博士學位，同年即返港工作。即使於中大任職助理教授，但他當時仍未有能力置業。然而，他坦言慶幸在1997年金融風暴前未有買樓，否則損失慘重。 樓價直至1999年仍下跌，在尚未取得中大終身教席前，莊太量買入位於馬鞍山翠擁華庭的高層單位，當時市值僅300萬元的900方呎單位，他拿出45萬港元作首期，與銀行敍做七成按揭，再向發展商借二按15%，後者於兩年內歸還。他指，當年供翠擁華庭並不輕鬆，「那時支付的家用，是整份人工的三成，同時又要供樓。雖然不至於每天吃麵包度日，但生活費都『掹掹緊』，沒有太多娛樂。」 「其實自己有點怕高，常懷念在美國有花園的住宅。加上翠擁華庭單位向海，西斜和潮濕問題嚴重。至2002年取得中大終身教席，校方給我一些住屋津貼選擇，第一是入住2,000呎的學校宿舍，第二是領取長期租金津貼，第三是領取10年的供樓資助。」 最後他選擇10年的供樓資助，並以連印花稅共620萬元買入位於滌濤山連花園逾二千呎的豪宅，現時每月管理費約5,000元。他指，當年中大之所以能提出如此優厚的津貼，是由於1997年回歸後，有很多教授離職，故大學「出招」挽留人才。及後，他待翠擁華庭單位升值至買入價才放售，並將款項用來還清滌濤山單位的供款。 莊太量近年更把投資眼光擴闊至海外市場，兩年前他以約8萬英鎊(約82.4萬港元)一筆過買入位於英國曼徹斯特，由酒店集團管理的一個酒店單位。地產商每年會有8%租金回報保證，5年後可以原價的110%(即加10%)賣回予發展商。由於回報高，後來他又買入兩個酒店房放租，但租金回報保證已下調到4至5%。 他提醒，如有意在海外置業，應避免買入樓花；另外如朋友主動找你買房屋或新項目，亦要多加留意。事實上，莊太量在投資方面較謹慎，付錢前會對發展商做詳細資料蒐集，他個人偏好一些歷史悠久的發展商。除了解發展商背景外，亦要留意當地税項條例。他又指，現時賺取的英鎊並不打算兌換為港元，打算留給子女將來赴英國留學時使用。 十九大會議閉幕，內地曾提出粵港澳大灣區發展前景可觀，更有機會與東京灣大灣區、三藩市大灣區及紐約大灣區「睇齊」。莊大量同看好前景，亦有研究大灣區的投資策略，「對本港年輕人而言，首期確是一個較大問題，樓價以每年平均4.38%增長其實並非不合理。只是外來力量推高樓價，工資亦追不上通脹。」因此，他建議年輕人可考慮到大灣區置業，但地點選擇方面需交通便利，如住宅距離車站只有15分鐘內步程，高鐵來往香港與內地亦最好少於1小時。 在內地置業的好處是免除香港15%的印花稅，現時內地樓價相對香港便宜，即使交通尚未完善，未能自住亦可收租，日後退休居住亦可享較大空間。他明白，年輕人如到內地生活需時習慣，但他看好內地發展前景，相信10年後深圳樓價會追得上香港。 ─ ─ ─ ─ ─ ─ ●曼徹斯特樓價升7%　全英國最勁 根據英國地產市場分析公司Hometrack資料顯示，今年8月英國城市樓價按年升4.9%。當中，莊太量投資酒店的曼徹斯特(Manchester)地區，8月份整體樓價錄7.3%升幅，為全英增長最高地區。其後是有6.7%升幅的伯明翰，及6.6%升幅的愛丁堡；首都倫敦則僅錄1.9%的升幅。 樓價上升的主因是失業率下降及低按揭利率，以致樓宇需求上升。現時，英國樓價最低的城市是利物浦，平均價格為121.4萬港元。樓價最高的城市是倫敦，約503.6萬元；曼徹斯特的平均樓價則為162.7萬元。

10月27日 (五) 英國整體樓價向好，向來是投資物業的理想地。英國最新的樓價數據顯示，九月份整體樓價按年上升3.6%，其中以蘇格蘭城市表現最突出，愛丁堡樓價飆6.7%，升幅冠全英；至於倫敦平均樓價為49.38萬英鎊，續為全英樓價最貴城市。 曼徹斯特升勢居次 據英國房地產公司Hometrack數據，過去一季住宅銷售量上升，帶動英國整體樓價指數向上，截至上月，樓價按年升3.6%。至於統計20個主要城市的平均樓價為25.16萬英鎊，按年升4.9%，跑贏全國。 當中，愛丁堡平均樓價21.95萬英鎊，按年勁升6.7%稱冠，跑贏升幅第二及第三的曼徹斯特及伯明翰，該兩城市分別升6.5%及5.9%。 若對比去年九月的數據，20大城市中，僅六個城市錄升勢，以蘇格蘭兩個城市表現最好，包括愛丁堡及格拉斯哥，後者升幅由1.8%擴大至5.3%，現時平均樓價為12.03萬英鎊。 據HMRC資料顯示，蘇格蘭住宅成交量上季大增，按月升20%。不過，蘇格蘭阿伯丁市則是唯一錄得下跌的城市，但跌幅收窄，由去年九月下跌10.6%，收窄至上月的按年下跌1.8%，現時樓價為17.39萬英鎊。 至於首都倫敦方面，現時平均樓價為49.38萬英鎊，按年升2.3%，續為全國樓價最貴的城市。受英國脫歐進程影響，市場觀望氣氛濃厚，降低購買意欲，但報告仍預期倫敦樓價升幅於未來半年至一年維持1至3%水平。 低水城市可追落後 報告指，英國按揭利率維持低水平，加上過去三年，買家須提供還款能力證明，最近的成交已反映買家可以負擔現時的樓價。英國雖然受脫歐影響，但個別樓價低水的城市仍有增長空間，該地產公司預料英國購買力及需求仍然存在。另外，購買物業的成本增加，租金回報率低，削弱投資者購買意欲。  

2017年10月20日 海外置業錦囊 明報專訊】每當談及英國置業，人們普遍想起倫敦，但事實上英國有不少城市都具投資潛力，例如港人熟悉的英超球隊曼聯大本營曼徹斯特。環業投資（IP Global）投資部主管Jonathan Gordon表示，倫敦中心區樓價偏高，看淡一線該區樓市，未來反而較看好外倫敦區和英格蘭北部城市，因為樓價負擔能力較理想，以及交通改善。該公司更預計，未來4年曼徹斯特的樓價和租金，可分別升近三成及兩成。 Gordon接受訪問時談及港人投資海外物業的熱點，指香港投資者取態較保守，普遍會選擇監管健全的的市場，例如英國、歐洲和澳洲。就租金回報而言，他推薦英國和德國，平均回報為3厘至4厘，而曼徹斯特和利物浦的回報更高，達到5厘至6厘；他又建議投資者購買1至2房單位，因為較易出售或租出。 至於投資熱點之一的倫敦，環業投資的《全球房地產展望》報告指出，低息和外匯優勢將帶動海外資金流入倫敦樓市；但Gordon補充，不建議投資倫敦中心區，因樓價正在下行。他解釋，該區樓價已偏高，加上交易成本高，如去年徵收額外印花稅3%，不過他強調，未見倫敦樓市有泡沫爆破風險，預計樓價會軟着陸。 橫貫鐵路料帶動外倫敦區樓價 該報告又指，外倫敦區為投資者的理想選擇，因大量基建投資促進倫敦交通網絡發展，加上住屋問題長期仍未能解決；隨着外倫敦區的橫貫鐵路（Crossrail）於今年起興建，預計完工後部分沿線物業樓價可上升13%至20%。由港鐵營運的橫貫鐵路未來每年可運載2億人次，把平均交通時間縮短最多25%。報告料直至2021年，大倫敦區樓價將上升19.2%，升幅將跑贏中心區，並且整個倫敦空置率為10年來最低，僅為2.5%。 除了外倫敦區，Gordon較看好英國北部城市如曼徹斯特和伯明翰，因樓價較容易負擔，且需求較大，容易放售。他稱，未來英國興建1號和2號橫貫鐵路，加上中國「一帶一路」計劃會帶動這些城市的基建，將改善國內交通連接，刺激樓價向上。 曼徹斯特已有4年獲《經濟學人》評為全英國最宜居城市，環業報告預計，該市樓價於今年至2021年間將升28.2%，樓價於過去5年已累升25%，而且樓價較易負擔，對收入比例僅為4.5倍，低於其他主要城市。 曼徹斯特樓價5年升25% 在足球世界裏，曼徹斯特和利物浦是世仇，但在經濟上兩者同為英格蘭北部經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）的重心。報告指目前利物浦樓價距離頂峰仍有距離，預計由今年至2021年間會累升8%，租金則會升17.6%。 此外，學生為重要租盤需求來源之一，鄰近學校的物業往往較易租出或轉售。利物浦有3間主要大學共5萬名大學生，市內有三分之二物業為租盤，而且佔人口近一半的青年才俊對高質素租盤需求增加，反映租務市場前景樂觀。 伯明翰為僅次於倫敦的英國第二大城市，企業高度集中，其20年城市規劃藍圖將帶動發展，當局將投資10億英鎊於公共基建如交通設施，而且市內有5間大學，逾7.5萬名學生，反映需求具一定保證。在過去12個月，市中心租金收入上升24%，預計隨着連接倫敦的交通改善，租金將繼續向上；萊坊預計，2015年至2019年間，相關資本收益會累升17%。 英國與歐盟上周四完成第五輪脫歐談判，雙方在重大議題上仍未取得突破，部分人擔心英國脫歐後的前景，以及對當地樓市的影響。Gordon認為，德國柏林和法蘭克福等城市會受惠於英國脫歐後企業遷冊至當地，將推動樓價上升，當中柏林更是全歐洲樓價最廉宜的首都。 企業遷冊 德國柏林公寓需求大 環業報告指，由於經濟增長強勁，加上人口流入，柏林去年為德國樓價升幅最大的城市，按年增長13%，而且租務市場表現同樣理想，過去3年租金增幅達5.1%至6.9%。報告預計直至2030年，柏林每年需要2萬伙公寓，但去年僅1.2萬伙，反映需求將逐步增加。 另一城市漢堡為德國人均GDP最高的地方。自2009年以來，當地樓價累升七成，估計明年租金會升9.6%，且現時空置率僅為0.7％，同樣值得投資者留意。 明報記者 王俊騏

大學區租屋需求高，各大學區租金回報率相差可以有幾大？ Simple Landlords Insurance找來Complete University Guide內的多間頂尖大學，比較各大學區內的投資機會。 在比較各區物業的價格與物業的租金收入後發現，著名大學如牛津、劍橋等的大學區租金回報平平，牛津甚至是眾多大學區中租金回報率最低的。 租金回報率是怎樣計算出來的？ 租金回報率計算方法：每月租金 x 12個月 / 樓價 想要更高的租金回報率可以靠較便宜的樓價或較高的租金來達到。 舉例，新聞內提到，在牛津，一間位於熱門學生住宿地段的物業要價720,000 英鎊，每月租金收入2,000 英鎊，租金回報率只有約3.33%。投資金額大，回報就相對低得多。 其餘大學區包括Bristol、Surrey都屬於租金回報率最低的幾位。 哪些大學區租金回報高？ 伯明翰被評為最好租金回報的大學區之一，每年租金回報可望達10%。 伯明翰租金回報有保障主要因為伯明翰擁有多間大學，包括University of Birmingham, Birmingham City University, Aston University, Birmingham Metropolitan… Read more »

2017-10-16 港人熱愛投資英國樓市，東亞銀行（023）英國分行總經理周若偉表示，港客為英國業務的主要海外客源，以按揭及整體貸款金額計，港客均穩佔六至七成。雖然英國面臨脫歐，另有中國加強資本管制，但無阻中港等海外投資者投資英國樓市的意欲。 周若偉早前在倫敦接受訪問時表示，上半年東亞英國的按揭貸款按年錄得雙位數增長，不論按揭或整體貸款，增長動力均主要來自海外投資客，料全年可保持雙位數增幅。以按揭貸款金額而言，在海外客戶之中，香港客的佔比向來保持在60%至70%，當中包括在港已有戶口的內地客，至於純內地客的佔比則很小，因他們仍受外匯管制。 東亞倫敦分行業務經理鄧惠儀補充說，雖然內地客亦愛投資英國樓市，但部份或不熟識當地稅制，最終會因稅款太高或沒有收入證明而無法借貸，結果出現撻訂或平售物業而未能完成交易，故內地客在英國借按揭買樓的成功率遠低於港人，因為「十個港人九個都有收入證明」。 東亞在英國主力承做中下價的出租樓按揭貸款，周若偉解釋，因為出租樓按揭需求殷切，按揭成數可達七成。至於該行不着力承造自住樓按揭，主因在保障消費者權益下，英國當局要求銀行要確保客戶避免出現違約情況，必須清楚客戶詳盡的支出情況，包括放假、讀書及生活費等，又要有證明，程序相當繁複。目前出售樓的按揭息率為英國基本利率加3厘，即實際按息3.25厘，自住樓按息則為基本利率加2至3厘。 近10年英國樓市因供不應求問題而急升，周稱，儘管英國將會脫歐，但英鎊貶值，加上當地息低，故抵銷了脫歐的負面影響，並繼續吸引中港及東南亞的投資者到當地投資，英國樓價亦高企不下，尤其中下價樓，只有豪宅價格才稍見回調。雖然內地加強資本管制，但未見對內地客投資英國有太大影響，英國分行續與東亞中國緊密聯動，配合長期策略，繼續吸納內地的企業客及高端個人客，故在英國設有中國事務部，專責處理內地客戶的查詢及投資項目，但強調該行向以審慎態度從事內地相關業務。鄧惠儀稱，英國分行來自內地客的按揭貸款依然平穩向上，因發展商加強在內地銷售英國樓，令交投量增加所致。 鑑於英國樓市同樣熾熱，當地政府不斷出招降溫，如增加印花稅及收緊自住樓按揭。周指今年初起英國再出招收緊出租樓按揭，若是連本帶利方式還款，今年初加強對供款與入息比率的要求，加設壓力測試，以東亞為例，監管機構要求在按息之上再加2厘進行壓測，但最低壓測按息要求為5.5厘。同時，銀行最遲9月在計算客戶負擔能力時必須扣除所有開支來作計算。 另外，周指，自英國分行2014年引入數碼化服務後，近年交易量明顯增加，並有助節省資源，如減少前台的服務人員，但另方面卻需增加後勤人員以支援交易量的增長。