2021/05/10

英國房地產向來受港人關注，無論是投資或自住都是熱門的選擇之一。今年以來，隨着英國政府放寬港人以BNO簽證居留的移居限制，英國樓市愈益成為談論話題，縱使各方看法南轅北轍，但數字似乎說明了事實！英國樓價僅在1月份錄得短暫放緩，其後整體還是保持着升勢。究竟今後會怎走？有哪些關鍵影響因素需要留意？

樓市交投旺盛　支持樓市持續向上

對英國樓市來說，今年首季可謂是10年來罕見的榮景。據英國房貸機構Halifax房價指數報告，3月份平均房價創歷史新高，達到25.4萬英鎊，較2月增長1.1%，按年更飆升6.5%，雖然按月升幅連續3個月放緩，但首季仍較前一季漲價0.3%。此外，英國房地產訊息網站Rightmove數字亦顯示，4月首3周樓價續升逾2%。而在成交方面，英國稅務及海關總署（HMRC）最新公布，3月份房地產成交量破了歷史紀錄，總數逾1.8萬宗，是2月份的1.5倍。由此可見，樓價升勢雖減慢，但交投旺盛，是樓市未來持續向上的支撐力。

有序脫歐　租務市場或會波動

去年的悲觀論者認為，英國樓市泡沫隨時爆破，因為同時面對了眾多不明朗因素困擾及擠壓，例如英國可能無序脫歐令歐經濟崩潰，外企人員大規模撤走及歐盟國民喪失居英權將令住屋空置率上升，而疫情擴大推高失業率，以至「印花稅假期」今年3月底屆滿將大大削弱需求。不過，這些利淡因素至今似乎未有出現。相反，在英國政府政策配合下，不但減緩或消除了部分影響經濟的不確定因素，甚至成為樓市持續上升的推動力。

的確，市場最討厭不確定，但只要問題明朗化，縱使仍是面對逆境，市場就可及早預判及作出應對部署，也可能會變為利好。因此，英國今年起正式脫歐，雖然金融服務領域還未傾妥落實，但商貿及關稅、區內人員居留及工作已有定案，消除了無序脫歐危機。而今年以來，歐盟企業及其他外資或有陸續撤换公司駐地安排，但未有形成大規模撤退造成衝擊，英國金融市場根基目前看來依然是安穩。不過，半年過渡期的歐盟人員居英及工作權快將屆滿，目前亦因歐洲疫情限制了流動，所以進入下半年後，租務市場或會有波動。

值得留意的是，英國3月份公布的財政預算案，繼續大灑金錢，計劃撥出逾2,000億英鎊紓困谷經濟，免除餐飲零售等税項，提高個人免稅額，補貼企業工資以保就業崗位，並加大基建投入及提供優惠吸引投資等。這些措施無疑為經濟打下强心針，市場亦紛紛調高英國今年GDP預測，國際貨幣基金組織（IMF）更大幅調高0.8個百分點至5.3%，遠高於英政府的4%增長預測。此外，英國失業保障似已奏效，最新的2月份失業率回落至4.9%，已連跌兩個月，加上英倫銀行表示將維持低利率政策，成為樓市的另一大利好因素。倘若經濟如預期復甦，則可提高潛在買家置業信心，加快入市。

兩大政策振興樓市

另方面，英政府亦深明樓市是經濟重大支柱，推出了兩大撐市措施：其一是延長房地產「印花稅假期」至今年6月底，但50萬英鎊免稅門檻會在7月起減半，而在10月起則復常至12.5萬英鎊。其二是推出5%首付購房政策至2022年底，由政府承擔買家95%按揭保證，優惠目標雖限於國民首次置業者，但業界估計可帶來數以萬計房屋新成交。順帶提醒，港人若想享受「印花稅假期」，並需要做按揭的買家，因手續繁複，宜預留3個月時間以辦理各項交收程序。另外，港人因被視為海外買家，無緣於政府95%按保新政策，而且受制於4月起加徵的2%海外買家印花稅，這對於大量中港買家無疑是一大打擊。

有趣的是，英國在疫情期間三度大規模封鎖，暫停商業活動，市民無從消費，雖大大打擊了企業，卻對國民荷包助益不少，銀行在此期間的儲蓄存款急增了千多億英鎊！估計可成為樓市首付彈藥。而現今英國疫情好轉，4月已開始解封，5月中料進一步放寬限制，預期將引來一波消費、置業及換樓潮，加上政府最新振興樓市的兩大政策，相信今年英國房地產將可保持樂觀。