明報專訊】每當談及英國置業，人們普遍想起倫敦，但事實上英國有不少城市都具投資潛力，例如港人熟悉的英超球隊曼聯大本營曼徹斯特。環業投資（IP Global）投資部主管Jonathan Gordon表示，倫敦中心區樓價偏高，看淡一線該區樓市，未來反而較看好外倫敦區和英格蘭北部城市，因為樓價負擔能力較理想，以及交通改善。該公司更預計，未來4年曼徹斯特的樓價和租金，可分別升近三成及兩成。

Gordon接受訪問時談及港人投資海外物業的熱點，指香港投資者取態較保守，普遍會選擇監管健全的的市場，例如英國、歐洲和澳洲。就租金回報而言，他推薦英國和德國，平均回報為3厘至4厘，而曼徹斯特和利物浦的回報更高，達到5厘至6厘；他又建議投資者購買1至2房單位，因為較易出售或租出。

至於投資熱點之一的倫敦，環業投資的《全球房地產展望》報告指出，低息和外匯優勢將帶動海外資金流入倫敦樓市；但Gordon補充，不建議投資倫敦中心區，因樓價正在下行。他解釋，該區樓價已偏高，加上交易成本高，如去年徵收額外印花稅3%，不過他強調，未見倫敦樓市有泡沫爆破風險，預計樓價會軟着陸。

橫貫鐵路料帶動外倫敦區樓價

該報告又指，外倫敦區為投資者的理想選擇，因大量基建投資促進倫敦交通網絡發展，加上住屋問題長期仍未能解決；隨着外倫敦區的橫貫鐵路（Crossrail）於今年起興建，預計完工後部分沿線物業樓價可上升13%至20%。由港鐵營運的橫貫鐵路未來每年可運載2億人次，把平均交通時間縮短最多25%。報告料直至2021年，大倫敦區樓價將上升19.2%，升幅將跑贏中心區，並且整個倫敦空置率為10年來最低，僅為2.5%。

除了外倫敦區，Gordon較看好英國北部城市如曼徹斯特和伯明翰，因樓價較容易負擔，且需求較大，容易放售。他稱，未來英國興建1號和2號橫貫鐵路，加上中國「一帶一路」計劃會帶動這些城市的基建，將改善國內交通連接，刺激樓價向上。

曼徹斯特已有4年獲《經濟學人》評為全英國最宜居城市，環業報告預計，該市樓價於今年至2021年間將升28.2%，樓價於過去5年已累升25%，而且樓價較易負擔，對收入比例僅為4.5倍，低於其他主要城市。

曼徹斯特樓價5年升25%

在足球世界裏，曼徹斯特和利物浦是世仇，但在經濟上兩者同為英格蘭北部經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）的重心。報告指目前利物浦樓價距離頂峰仍有距離，預計由今年至2021年間會累升8%，租金則會升17.6%。

此外，學生為重要租盤需求來源之一，鄰近學校的物業往往較易租出或轉售。利物浦有3間主要大學共5萬名大學生，市內有三分之二物業為租盤，而且佔人口近一半的青年才俊對高質素租盤需求增加，反映租務市場前景樂觀。

伯明翰為僅次於倫敦的英國第二大城市，企業高度集中，其20年城市規劃藍圖將帶動發展，當局將投資10億英鎊於公共基建如交通設施，而且市內有5間大學，逾7.5萬名學生，反映需求具一定保證。在過去12個月，市中心租金收入上升24%，預計隨着連接倫敦的交通改善，租金將繼續向上；萊坊預計，2015年至2019年間，相關資本收益會累升17%。

英國與歐盟上周四完成第五輪脫歐談判，雙方在重大議題上仍未取得突破，部分人擔心英國脫歐後的前景，以及對當地樓市的影響。Gordon認為，德國柏林和法蘭克福等城市會受惠於英國脫歐後企業遷冊至當地，將推動樓價上升，當中柏林更是全歐洲樓價最廉宜的首都。

企業遷冊 德國柏林公寓需求大

環業報告指，由於經濟增長強勁，加上人口流入，柏林去年為德國樓價升幅最大的城市，按年增長13%，而且租務市場表現同樣理想，過去3年租金增幅達5.1%至6.9%。報告預計直至2030年，柏林每年需要2萬伙公寓，但去年僅1.2萬伙，反映需求將逐步增加。

另一城市漢堡為德國人均GDP最高的地方。自2009年以來，當地樓價累升七成，估計明年租金會升9.6%，且現時空置率僅為0.7％，同樣值得投資者留意。

明報記者 王俊騏