大紀元日訊

在英國購買房產的流程中，律師起著舉足輕重的作用。一旦賣家接受了買家的報價（accept the offer）即進入房產交割階段，這以後的全部流程都是由律師主導的。律師會告訴您什麽時候該做什麽，要您提供什麽文檔。一個好的律師不但會給您一個時間計畫，而且還會積極跟進案件，每週為您更新情況，更主要的是好的律師會告知您目前的問題在哪裡，應該怎樣處理。

上一期為您介紹了買方律師在房產交割階段的工作流程和職責。在本篇文章中筆者會為您闡述買方律師在交換合同階段的職責。文中所述的律師都是指買方律師。

交換合同（contract exchange）階段

交換合同是指雙方律師代表買賣雙方交換購買合同。這時要求買方向賣方支付10%的保證金（deposit）。只有在交換合同後，買賣雙方才開始正式受到法律約束。這時如果買方退出，賣方不會退還10%的保證金。而如果賣方退出，買方有權起訴賣方要求經濟賠償。而且在合同交換後，賣方再不允許接受任何其他買家的報價。

律師要求賣方提供房產設備和配件清單

在交換合同階前，買方律師會要求賣方向您提供一份房產設備和配件清單（fixtures and fittings）。這份列表會列出所有和房產一起賣給您的東西，比如廚房的櫥櫃、爐灶、冰箱、洗衣機、洗碗機、鍋爐、地毯、窗簾或其它家具等。如果您想留下其它現有房產中的東西，您可以通過律師與對方協商，一般來講您需要支付額外金額。這份清單需要您實地檢查並簽字同意，它會成為合同的附件。

律師會與買賣雙方共同協商合同完成日期

在交換合同前，您的律師會與買賣雙方共同協商一個合同完成（contract completion）日期，一般在合同交換後的一至四週內發生，並寫進合同條款。交換合同前，您還需要將10%的保證金轉帳到律師指定的帳號下。

（這段請突出顯示）值得注意的是有些買家想在交換合同時少付一些保證金，這是可以通過律師協商的。但筆者想提醒您的是，一旦由於您的原因不能完成合同交易，您還是要支付10%的費用給賣家作為補償。

儘量避免購買有買賣鏈的房產

（這段請突出顯示）另外還要注意的是，如果您買的房產有買賣鏈 （in chain），簡單講就是賣家也在買其他的房產，並且在第三方交易完成前無法把他的房產賣給您。這種情況下幾方合同交換的日期會定在同一天完成。這也意味著您的房產交換日期取決於最慢的一方，而且一旦有其中一方退出交易，您的合同交換就無法進行。所以筆者想提醒您在報價前要向房產經濟公司問清有幾個買賣鏈（how many chains），您應該儘量選擇沒有買賣鏈的房產。

合同完成（contract completion）

合同完成是指賣方律師確認從買方律師收到了所有應收款項，從法律上講合同履行完成。一般合同完成的時間都會定在指定日期的中午時間。您的律師會在指定的完成日前一週郵寄給您最後應付款項帳目，其中包括房款餘款、印花稅（stamp duty）、律師費、電子轉帳費、調查費和其它手續費等。也就是說除了買房款項，所有的律師費用也要在這時一併結清。您的律師會在收到所有錢後，把買房相關款電子轉帳給賣方律師來完成合同。一般在合同完成日的中午，您的律師就會打電話通知您可以去房產經紀公司取鑰匙了。這時房產已經屬於您了，但律師的工作還沒有完成。