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观点地产网• 2018-12-23 19:18

“香港商鋪之王”又出手了。

英倫投資客（2018年12月21日）獲悉，香港資深房產投資客，在尖沙咀、中環、銅鑼灣等地持有大量商鋪的個人炒房客——黎永滔再次買進倫敦。

黎叔這次斥資1.525億鎊（約15.35億港元，13.49億人民币），收購了位于西區梅菲爾（Mayfair）的大樓——老邦德街2-5号（2-5 Old Bond Street）。

大樓面積約為2.33萬平方英尺（約2161平方米），單價6662英鎊每平方英尺（約人民币61萬每平方米），包括位于邦德街的店鋪和樓上寫字樓部分。

就在三個月以前，黎永滔才在倫敦買過一棟類似的帶商鋪的大樓。

2018年9月20日，黎永滔斥資4900萬英鎊（約5億港元，4.4億人民币），收購了位于西區Soho的大樓151 Wardour Street。

但那棟樓無論從價格還是外觀，都遠遠比不上黎叔剛剛買下的老邦德街大樓。

黎永滔剛剛買下的邦德街大樓由商鋪和寫字樓兩部分組成，底層商鋪分别被出租給英國知名服裝品牌亞曆山大·麥昆（Alexander McQueen）和意大利鞋履和包包品牌托德斯（Tod’s）。

值得一提的是，這個店鋪還是亞曆山大·麥昆（Alexander McQueen）——這個冉冉升起的英國年輕奢侈品牌全球旗艦店所在地，分别占據大樓的一層和二層。

除了最值錢的商鋪，大樓寫字樓部分被出租給外匯交易公司Argentex、房地產基金公司Tritax、拍賣行John Pye & Sons Ltd。

大樓賣家是英國保險公司NFU Mutual，NFU Mutual從去年五月開始，對大樓寫字樓部分進行了長達一年的翻新，并將寫字樓租金從72.5提升到了85英鎊每平方英尺，一年之間漲租16%。

不過即便漲了租金，由于大樓寸土寸金的地段和高昂的售價，大樓年租金回報率僅為2.79%。

租售比這麼低，為什麼黎叔還要買？

另外據英倫投資客了解，邦德街大樓上個月才由中介正式接手，一個月不到的時間裡馬上就找到了買家，這樣的出售速度在1億英鎊以上這個價格區間，和當前脫歐不确定性彌漫的市場環境裡，非常難得。

搶購邦德街商鋪，投資價值究竟在哪？

1、稀缺性：寸土寸金的老邦德街

我們經常說的邦德街包括老邦德街和新邦德街，兩條街緊緊相連，都是以奢侈品為主的購物街，經常被拿來和法國巴黎的香榭麗舍大街比較。

邦德街位于倫敦西區核心地段，擁有象征身份和地位的W1郵編。

在地理位置上，老邦德街相比新邦德街更靠南，位于Piccadilly Circus和Green Park之間，隸屬于梅菲爾區。

早在19世紀，老邦德街就是英國上流社會聚集地，同時也因為滿街奢侈品而聞名于世，直到今天，老邦德街依然是全球最受歡迎的奢侈品購物聖地之一。

根據西敏寺議會的統計，老邦德街是世界上奢侈品牌密度最高的地方，除了上面提到的亞曆山大.麥昆和托德斯以外，還有卡地亞（Cartier），普拉達（Prada），寶缇嘉（Bottega Veneta），聖羅蘭（YSL），香奈兒（Chanel）和蒂凡尼（Tiffany & Co.）等奢侈品牌。

自1969年以來，老邦德街就一直被倫敦市政府保護起來，被劃為Mayfair保護區的一部分，任何在此地的建築改造和擴建都受到了嚴格的控制，以确保大街整體的風格和外觀不變，甚至區政府對在翻新時使用哪一種建築材料做出了嚴格規定。

這樣一來，老邦德街商鋪變得愈發稀缺，房東們更不願意輕易出售，一有挂牌，便是瘋搶的局面，

稀缺性意味著保值，保值這對于追求穩定的香港投資者來說，非常重要。

2、租金穩定，未來還有上漲空間

雖然我們看到這棟樓的租售比不高，但因為老邦德街商鋪的稀缺性和周圍奢侈品牌的聚集性，未來不太需要擔心找不找得到租客的問題。

就黎叔買的這棟大樓來說，根據合同，商鋪租客亞曆山大.麥昆和托德斯即將進入租金調整期，黎永濤很快就可以給租客們漲租金。

另外，兩大奢侈品牌租客之前就簽的是長期租約，租約還剩9年。

這意味著大樓未來9年的租金收入都已經得到保證，而且房東未來還能上調租金。

除此之外，老邦德街2-5号大樓在三年前剛完成了為期12個月的整體翻新，近期已經不再需要大量的維護，從而減降低了房東的持有成本。

“香港商鋪之王”是如何煉成的？

現年63歲的黎永滔被香港人稱作“商鋪之王”，其投資手法和觀念非常值得學習。

黎永滔出生于廣州，1979年和家人一起偷渡到香港。

到香港後，黎永滔一直在父親的永昌金鋪打理業務，靠低價收購內地漁船出售的銀元，溶解鑄成毛利極高的銀器而賺得第一桶金，成為日後投資商鋪的本金。

黎永滔從1990年初開始投資商鋪，到現在已經持有超過30個物業，價值超過20億港币。

黎永滔非常相信自己的眼光，曾在接受香港媒體采訪的時候說自己的投資理念是“人棄我取”：去發掘被市場低估的資產，然後靜待其升值後收割。

1998年香港房地產暴跌的時候，黎永滔以1500萬港币的價格買下了東角道怡東商場地下22号商鋪，兩年後以4000萬港币賣出，大賺2500萬。

黎永滔另一個被人津津樂道的投資手法，是瞅準時機將商鋪分拆出售或出租。

1997年香港金融危機的時候，各類房產租金暴跌40-50%，黎永滔在羅素街的一個商鋪原來租金是26萬一個月，在租客無力承擔租金的情況下，黎永滔決定把商鋪“一分為三”，分别租給3個租客，結果共收到租金30萬元一個月，比金融危機之前還多了15%。

2004年，他和香港另一位投資大佬羅家寶以大約6000萬元的價格，買進銅鑼灣總統餐廳，然後進行翻新，并分拆成100多個小型商鋪進行出售。商鋪推出市場當天便全部售罄，黎永滔的這個操作為他賺得約3億港币。

黎永滔凡事親力親為，雖然在香港和倫敦持有大量資產，但整個公司卻隻有5個人：分别是他和妻子，一個負責出租的員工，和兩個做賬的會計。

香港樓市低迷，“商鋪之王”轉戰倫敦

上邊提到今年9月份以來，黎永滔在短短三個月內連續兩次出手，一共投資2.04億英鎊抄底倫敦優質商鋪，這樣的大手筆在如今的脫歐觀望期非常少見。

而這背後，正是香港迅速調頭向下的樓市。

面對香港低迷的樓市，黎永滔迅速轉戰英國，看重的依然是他擅長的商鋪資產。

黎永滔最早從2010年開始在英國投資，當時他花了大約3800萬英鎊（4.537億港元）買下了位于倫敦牛津街221-223号的大樓，一棟包括寫字樓和底層商鋪的沿街大廈。

黎永滔大規模轉戰倫敦開始于2013年。

2013年1月，黎永滔以3800萬英鎊的價格在牛津街527-533号買了三家店鋪。

四個月後，他又斥資7600萬英鎊買下了牛津街291号，一棟五層高的零售大樓。

總結來說，無論是三個月前買下的Soho商鋪，還是剛剛收購的邦德街大樓，“香港商鋪之王”的投資理念一直都很清晰：

“人棄我取，通過發掘被市場低估的資產，然後靜待其升值後收割。”

當前英國面臨脫歐不确定期，雖然短期樓市也有下行壓力，但長期來說，倫敦稀缺地段的優質資產依然看漲，而這樣的投資機會，正好适合資金實力雄厚且願意長期持有的香港買家。