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2017-05-30 17:19

出國留學，去往英國留學，英國留學9大認證：是該給你專業一個名分了!
在英國留學申請過程中，一定會遇到各種琳瑯滿目的英國大學專業認證機構，最常見的如：CIM、CFA、ACCA、CIMA、CIPD、CII、RICS、ILT、CIPS、ILEX等。那麼，以上認證哪些是很有價值的呢?哪些認證又是可以忽略不計的呢?哪些認證對職業規劃有影響重大呢?小編今天就為大家整理了一下相關內容

1.CIM(英國特許營銷協會)
英國特許營銷協會(CIM)成立於1911年，是世界最有權威的市場營銷職業機構之一。在英聯邦國家和地區，CIM認證是進入營銷領域一塊極具分量的敲門磚，對於英國留學生，它有什麼樣的價值呢?小編給你解答一下。
CIM的權威性使得作為衡量指標的taught課程認證是不錯的選擇!但對於大多數去英國讀市場營銷的留學生來說，由於CIM認對證針在英國本土或者其他英聯邦國家有幫助，而在國內的影響卻不高，部分國內企業並不看重這些，而少數外企則會參考!
而在英國學市場營銷的學生，留在英國則比較困難，這都是因為各種原因所導致的。所以，CIM認證對於中國的留學生來說，作用非常有限。作為申請marketing課程的留學生來說，並不是有CIM認證的就好，而是需要學生更仔細的對專業進行橫向比較，不能將有CIM認證作為選擇的準則。
認證院校推薦：曼徹斯特大學、阿斯頓大學、蘭卡斯特大學、斯特拉思克萊德大學、克蘭菲爾德大學、開放大學、史塔福郡大學、提茲塞德大學等。

2.CFA(特許金融分析師)
CFA(Chartered Financial Analyst)協會是享譽國際金融界的專業團體之一。負責在世界各地主辦CFA (特許金融分析師)及CIPM(譯名為投資表現衡量證書)考試課程，並為投資業發表研究成果、開展職業發展項目和製定自願的、以道德為基礎的專業和投資表現報告標準。CFA考生只要完成三個階段的CFA考試，再累積至少四年投資決策相關經驗，以及遵守CFA的道德標準守則，這樣便可以得到CFA資格。現時全球150多個國家和地區有舉辦特許財經分析師(CFA)資格考試，同時CFA Institute在全球各地都設有多個分會和辦事處，這包括中國的上海，當中香港特別行政區更是CFA Institute亞太區總部的所在地。
所以，CFA應該是最具分量的一個金融類認證!與其合作的院校在金融領域也是很有優勢和特色的。有CFA認證的專業都有CFA部分科目的內容，但是，也要看學校實力和個人成績。拿到CFA認證專業的offer，大家可要珍惜了，好好學習，拿到CFA資格，回國或者海外務工都是很大的就業砝碼。
認證院校推薦：萊斯特大學、斯特林大學、埃克塞特大學、蘭卡斯特大學、華威大學等

3.ACCA(特許公認會計師公會)
ACCA是國際會計準則理事會(IASB)的創始成員，也是國際會計師聯合會(IFAC)的成員。於1904年在英國成立，是世界上規模最大、學員發展速度最快的國際性專業會計師組織，目前在全球170多個國家和地區擁有29.6萬多名學員和11.5萬多名會員。
ACCA不但是一個擁有悠久傳統的組織，而且是一個極具前瞻性思維的組織，同時，也由於擁有大量年輕的、遍布全球的會員而充滿活力。
在英國有很多學校都和ACCA有合作，可以申請免考科目，但是具體的免考多少門是要根據課程設置和成績來審核的
對於打算考ACCA的同學來說，可以將ACCA認證作為擇校的一個標準。英國的安格里亞理工(Anglia Polytechnic University)和牛津布魯克斯(Oxford Brookes)與ACCA的合作比較特殊，而且也有專門針對ACCA的課程，同學們可以關注這兩所院校。
合作院校：謝菲爾德哈勒姆大學、倫敦南岸大學、龍比亞大學、哈德斯菲爾德大學、格拉斯哥大學、赫爾大學、伯明翰大學等。

4.ILT(英國皇家物流與運輸學會)
ILT是1996年6月由具有百年曆史的英國物流學會和英國交通運輸學會合併而成，是世界上最早的物流與運輸專業組織。其物流和運輸認證標準及相應的培訓課程被歐洲、北美、亞洲、大洋洲和非洲的眾多國家廣泛採用，也得到了世界上大多數國家和地區以及物流專業組織的認可，已經成為國際物流公司聘用物流專業管理人才的尺度。
學員經過培訓並通過統一考試後，可獲得全球最具專業水準的英國皇家物流與運輸學會(ILT)和國際物流與運輸學會(CILT)共同頒發的物流經理職業資格證書，並可免試申請ECBL歐洲註冊物流師資格。

5.CIPD(英國人力資源協會)
英國的人力資源協會(CIPD)是從事人力管理和發展職業專業人士的組織。經過CIPD認證的人力資源碩士課程代表了在人力資源管理和發展領域的最高水平。
在英國和英聯邦地區，CIPD的作用是顯而易見的，基本上是大型企業重要人事崗位的必備要求，其實CIPD在港澳台和部分大陸外企裡也是很有認可度的，在部分諮詢公司也是相當搶手。
但是，其實CIPD認證的課程很多但是考試費用卻很高昂。所以，到底學完之後，有沒有必要考取這個證照，是要看大家的人生規劃的。目前CIPD好像已經國內得到認可(具體沒有考證)。另外，CIPD認證的人力課程應該就是質量的保證，大家選擇的時候可以參考挑選。
認證學校：紐卡斯爾大學、薩里大學、蘭卡斯特大學、倫敦大學國王學院(畢業可以申請CIPD成員資格)、LSE(畢業時可以同時取得CIPD會員資格)、阿斯頓大學(捆綁授課第一學期會自動成為CIPD的最低級別會員)等。

6.RICS(英國皇家特許測量師學會)
上面都是商科類認證，終於這個是工程類的認證了!RICS(Royal Institution of Chartered Surveyors)—英國皇家特許測量師學會，是為全球廣泛、一致認可的專業性學會，其專業領域涵蓋了土地、物業、建造、項目管理及環境等17個不同的行業。
清華和同濟這兩個學校的同學對RICS一定不會陌生，這兩個學校也是中國的認證學校RICS作為工管、建築、房地產的權威性認證機構，它的證照，可以說是很有價值，在國內外很受熱捧，尤其在國外。中國范圍內，在HK的認可度是很高的。國內的話，RICS也是逐漸升溫，含金量逐步提升。
當然，拿到高級認證是很消耗精力和財力，所以在英國有RICS認證的學校，會針對其進行課程設置，為學生做好鋪墊。
認證院校：謝菲爾德哈勒姆大學、阿伯丁大學、貝爾法斯特女王大學、赫瑞瓦特大學等。

7.CII(英國特許保險學會)
CII是英國特許保險學會(The Chattered Insurance Institute)的簡稱。該學會成立於1897年，是英國保險界的職業教育團體。該學會組織的CII考試，享有很高的專業聲譽，在全世界得到普遍認可。
有的國家在保險法律中規定：任何一家保險公司開業，至少要有一位獲得FCII資格的專業人士。由此可見，CII認證的權威性。 CII認證的高級別為FCII,想成為金領麼，考一個，那就應該不會很遠了。目前國內也可以參加CII的考試，費用偏貴，所以，CII在國內的認可度也是有保障的。
有CII認證的學校，是可以申請免考部分科目的，具體免考要看CII的對申請者和學校評估。
認證學校：肯特大學、赫瑞瓦特大學等。

8.RIBA(英國皇家建築師協會)
在英國要想以建築師的名義參與項目和設計方案的話，學生必須要獲得英國皇家建築師資格，通過這個資格考試，最少得花七年的時間。
RIBA的認證是很具權威性的，也是建築設計在英國的重要資格資格之一，土木建築交通規劃等專業的學生留英就業機會相對較多，所以，這個證照也是很有價值的，不過，耗時耗資。英國有些大學的碩士課程的設置安排是和英國皇家建築師資格認證考試相關的，學生在讀研究生科目的同時就在為建築師資格考試做準備。
認證學校：紐卡斯爾大學、謝菲爾德大學、卡迪夫大學、利物浦大學等。

9.BPS(英國心理學會)
英國心理學會(British Psychological Society)認證，英國心理學會成立於1901年，有較長的歷史;現有會員4萬4千多人，在英國心理學研究和應用方面發揮了重要的領導和協調作用。由於極強的科學性和研究性，在英國心理學的學習也可分為心理學研究和應用心理學。
就心理學專業排名而言，排在前幾位的英國大學分別是劍橋大學、牛津大學、聖安德魯斯大學、約克大學、倫敦大學學院、埃克塞特大學以及布里斯託大學。

【大紀元2017年06月01日訊】

大紀元記者明曦綜合報導

6月8日英國將提前舉行大選，英國各主要黨派也已經開始積極地進行大選宣傳。獲勝政黨的政綱將成為影響未來至少五年的政府政策，因此備受關注。那麼目前支持率最高的保守黨和工黨對房地產領域都各自有哪些政策呢？

保守黨

5年內1¸700億英鎊用於住房、基礎設施建設等領域

·已經啟動了230億英鎊的國家生產力投資基金用於：住房建設、研究、開發專案、經濟基礎設施建設和技能培訓等。
·其中，到2020年底，7.4億英鎊用於數字基礎設施投資、自維多利亞時代以來最大的鐵路投資；11億英鎊用於改善當地交通；2.5億英鎊用於技能培訓。
·到下一屆議會的5年任期內，將有1¸700億英鎊的國家生產力投資基金用於住房建設、經濟基礎設施建設和研究開發領域。

400億英鎊用於交通運輸投資

· 對道路和鐵路方面的投資是目前投資規模最大的專案之一，到2020年，將有400億英鎊用於英國的交通運輸改善。
·減少旅行時間和成本，吸引投資。繼續開展戰略性國家投資專案，包括高速二號（High Speed 2），北方動力鐵路（Northern Powerhouse Rail），以及希思羅機場的擴建。
·  繼續發展戰略性公路運輸網，在高速公路上提供額外車道，改善關鍵路線，同時還要提高交通不暢的線路。
·增加鐵路額外承載能力，增建新線路和網站，改善現有路線，減輕過度擁擠的現狀，並降低費用。增加骨幹和通勤線路的車次，並向車次不多或有新住宅開發的地區提供新的服務。
·支援地方政府對自行車交通網絡的建設，對火車站附屬的自行車設施進行升級。

安全相關

·建立國家基礎設施員警部隊，加強對核設施、鐵路、戰略鐵路/公路網等關鍵基礎設施的保護。
·將英國嚴重欺詐辦公室（Serious Fraud Office）納入英國國家犯罪局（National Crime Agency），加強對白領犯罪的監管，改善情報分析，加強對嚴重詐騙、洗錢和金融犯罪的調查。

保持儘量低的稅收

·繼續確保當地居民可以通過全民投票否決議會稅收的高漲。
·不會增加增值稅。
·到2020年，公司稅（Corporation Tax）將下降到17%，達到所有發達經濟體中最低稅收。

5年任期中無家可歸者減半，到2027年完全消除

·繼續減少無家可歸的人和露宿者，充分執行「無家可歸減少法」（Homelessness Reduction Act）。
·目標是在5年任期中將露宿者減半，到2027年完全消除。
·建立專門負責減少無家可歸的人的小組，建設可負擔得起的房屋，嘗試讓露宿者享有「住房優先」權。

2020年前提供100萬住房

·恪守2015年的承諾，即在2020年底前提供100萬個家庭住房，並將在2022年年底前再建設50萬個住房。
·不僅僅是集中在東南部的發展，而是重新平衡全國的住房數目增長。

「購買權」政策，鼓勵中小規模開發商，協助可靠的地方政府建房

·建立新的固定期限的社會房屋，這些房屋將在10到15年後私下出售，為租戶提供自動購買權，其收益將被回收以建設更多的住房。
·鼓勵中小規模開發商。與私人和公共部門的房屋建設者合作。
·協助那些能夠建造高品質房屋、可持續、綜合社區的地方政府建房，為他們提供大量低成本的資本融資。

政府有權力進行干預

·按照房屋白皮書中的建議進行改革，在適當的地方騰出更多的土地建設新房。通過鼓勵現代建築方法加快住房建設、如果開發人員不按計畫行事則地方政府有權力進行干預。

其它政策

·增加棕地建房，禁止土地儲備。政府保護綠化帶、國家公園和自然美景等指定地區，承諾阻止開發商進行土地儲備，會將個人所有權詳情在土地註冊處公開。政府還確認將釋放更多的公有棕地用於房屋建設。（在英國，棕地是指曾經用於開發建造，但是又被棄置的荒地。）
·支援高品質、高密度住宅開發。建更多的高層公寓、豪宅塊、排屋和靠近當地便捷交通的房屋。
·建造專門住房（specialist housing），如多代住房（multigenerational homes）和老年人住房等。
·25億英鎊的防洪計畫，到2021年將為30萬個現有住房提供保護。
·對於新建私有公租房（Build-to rent scheme）的租客租賃期限延長，由目前的1-2年提升至3年及以上。

工黨：

十年內2¸500億英鎊用於住房、基礎設施建設等領域

·將在十年內投資2¸500億英鎊來改善英國經濟的方方面面。
·完成從倫敦通過伯明翰到里茲和曼徹斯特的HS2高速鐵路項目，然後延伸至蘇格蘭。把HS2與其它鐵路投資聯繫起來，如Crossrail等。
·在英國東南部建立一個新的布萊頓幹線（Brighton Main Line）。
·在倫敦建立Crossrail 2。
·通過米爾頓凱恩斯（Milton Keynes）建一條從牛津到劍橋的科學谷運輸線。
·在全國範圍內提供鐵路電氣化，擴大鐵路網絡，包括威爾士和西南部。
·在2022年之前提供通用的超快寬頻。改善移動互聯網覆蓋，擴大在城市中心和公共交通工具上的免費的公共無線網絡。提高4G覆蓋面，確保所有城市以及主要道路和鐵路不間斷地覆蓋5G。未來二十年內在英國推出「超快」網絡（300Mbps）。

安全相關

·再招募一萬名警務人員，以便在社區進行工作，相當於全英國每個社區至少一個警務人員。
·向警務人員支援人員、設備等，確保社區更安全。
·95%的納稅人將得到保障，保護小企業，廢除臥室稅
·保證每年收入8萬英鎊以下的所得稅不會增加，個人國民保險繳款（Personal National Insurance Contributions）或增值稅率不增加。
·根據「工黨計畫」，95%的納稅人將得到保障，不會增加所得稅納稅、個人國民保險繳款和增值稅。
·承諾不將增值稅擴大到食品、兒童服裝、書籍、報紙、以及公共交通費用。
·新的商業方案將要求大公司多付一點，同時仍將英國公司稅保持在主要發達經濟體中的最低水準。而多收的稅會用於滿足公司對更多技術型員工的業務需求，用於教育和技能培訓。
·重新引入低利潤率公司稅，保護小企業。
·廢除臥室稅。臥室稅：在英國，處於具有勞動力年齡階段的低收入人群每月可以申領一定數額的住房補貼，但根據這項新規定，如果發現他們的住房有一間空置臥室，就要扣除14%的補貼；若是有兩間空置臥室，就要扣除25%的補貼。此外，家裡有空置房間的老人領取養老金時，其住房補助也將被削減。

5年任期內實現無人露宿街頭

·到下一屆議會的5年任期內實現無人露宿街頭。
·首先為露宿街頭的人們提供4¸000個額外的住所。
·解決無家可歸的根本原因，包括保護無家可歸者的宿舍、恢復保守黨削減掉的其它支援住房。

承諾5年內建造100萬套新住房

·如果在大選中獲勝，將在5年內新建100萬套住房。五年任期內，每年至少建立10萬個地方政府建造的住宅（council house）和房屋協會的房屋，用於出租或售賣。
·設立一個新的住房部門（Department for Housing），專門應對危機，並確保住房是為大多數人而建，而不是少數人的投資機會。

暫停「購買權」政策，廢除政府對各地政府建房的限制

·廢除政府對各地政府建房的限制，並開始最大的至少30年的地方政府建設計畫。
·暫停「購買權」政策（right-to-buy policy），為當地人民保存經濟適用房。只有當地方政府能夠證明他們有計畫更換出售的房屋時，才可以銷售。

註：「購買權」項目，在政府福利房裡住滿五年的人就可以申請把它買下，同時可以獲得折扣，倫敦地區可以得到不超過10.27萬鎊的折扣，倫敦以外地區最多可以得到7.7萬鎊的折扣。

助購計畫至2027年，當地人有優先買房權

·保證一直提供助購計畫資金（Help to Buy funding）直到2027年，給予首次購房者和房地產業一個長期的確定性。
·當地人在他們所在地區的新房子購買中享有優先權。

廢除18至21歲的年輕人不能申領住房福利的政策

·改變現在對18至21歲的年輕人不能申領住房福利救濟金的現狀，保護年輕人的利益。

私人房東規範 不良房東重罰10萬

·控制租金上漲，提供更安全的租賃環境，讓租戶合法的租期得到保障，房東許可認證。
·承諾會設立出租屋的法定標準，房屋嚴重不達標的房東將會面臨10萬鎊的重罰。通過立法設定一個出租屋的最低標準，內容涉及到電線和家電安全、防潮、房子整體狀態良好等。此外，工黨還計劃讓地方政府有權給房東發執照，對違法的房東進行罰款。工黨管理的倫敦Newham市政廳目前對五年期的房東執照收費150鎊。如果房東沒有執照就出租房子，將面臨最高兩萬鎊的罰款。

其它政策

·優先考慮棕地場地，保護綠化帶。在新城（New Towns）建房，避免城市擴張（城市擴張：都市向郊區擴張的現象）。
·保證房屋品質。不僅建多，還要建好。為更多房產提供保溫措施，幫助人們管理能源費用，減少冬季死亡事件。
·確保當地的計畫能夠滿足老年人住房的需要，確保老年人的住房和老年人換小房子住的方案隨時可用。
·土地註冊處（Land Registry）將一直受公眾監督，使其土地擁有更加透明。
·對於新建私有公租房（Build-to Rent scheme）的租客租賃期限延長至3年及以上。

大紀元2017年05月25日訊

「一個新的現代運輸系統可能會成為城市的催化劑，吸引投資。優秀的電車系統也可以刺激當地的經濟，對以前難以到達的地區進行開發，給人們的生活帶來諸多便利……這些都是住房市場的重要因素，我們可以看到這些路線有助於物業價值的提升。」—— Andrew Mason，勞埃德銀行的按揭產品總監根據勞埃德銀行的新研究，英國城市中改善了的交通網路，特別是電車線路，其周邊房價漲幅高於距離交通網路/電車線路較遠的物業。

愛丁堡、曼徹斯特、諾丁漢和伯明翰等地區，附近有新電車線路和站點的物業，比前兩年的房價平均上漲12%。

大曼徹斯特地區

大曼徹斯特電車線路（Greater Manchester tram routes）和其它很多交通路線開通的兩年後，大曼徹斯特電車線路沿線的平均房價平均上漲11%，即從2013年的134,266英鎊增至2015年的149,511英鎊。對比交通線路開通前的兩年，房價增幅幾乎翻了一番，那時增幅僅為6%。自1995年以來，沿Altrincham / Bury線的房價漲幅超過了城市平均水準的284%。

此外，大曼徹斯特電車線路沿線的平均房價從1995年的50,620英鎊增長到2016年的188,898英鎊，同比增長了273%。雖然增長略低於曼徹斯特的276%的增長幅度，但電車線路交易的房屋價格高於曼徹斯特的平均房價21,476英鎊（電車線路沿線平均房價188,898英鎊，曼徹斯特平均為167,431英鎊）。

曼徹斯特東部中央公園（Central Park）郵編區的平均房價從1995年的19,234英鎊增長到現在的110,818英鎊，增長了近六倍，達到476%。下一個最大升值潛力的地區是皇后公園（Queens Park）（427%）和Velopark / Clayton Hall（404%）。

諾丁漢

諾丁漢快線（Nottingham Express Transit, NET）沿線的平均房價從2004年開始增長，從114,190英鎊增加到149,884英鎊，增幅為31%，已經達到與諾丁漢整體的增長率相同。

在特倫特河以南的諾丁漢快線的二號線眼線的房價呈現出自2004年以來最快漲幅，平均增幅達39%。

諾丁漢北部的鳳凰公園（Phoenix Park）增幅最大，平均增長了142%（自2004年以來的68,790英鎊至166,319英鎊）。增幅排第二的是位於West Bridgford的Compton Acres，平均房價從204,912英鎊增長到315,217英鎊，同比增長了54%。再其次是Gregory Street、Meadows Embankment和Queens Walk地區（增幅皆為53%）。

西米德蘭地區

自從1999年，米德蘭鐵路從伯明翰到伍爾弗漢普頓（Wolverhampton）開通兩年後，其沿線地區房價從2001年的42,253英鎊增長到52,720英鎊，同比增長25%。 在開通前兩年，價格從1997年的46,739英鎊下降了10%，到1999年為42,253英鎊。

Crossrail的影響

儘管伊麗莎白線於2017年5月開始運營，但從Reading到Shenfield的服務將在2019年12月才開始運作。勞埃德銀行的研究還顯示，儘管伊麗莎白線（Crossrail）在2019年之前還沒有完全開放，從Reading到Shenfield的新房價格在過去兩年中就已經上漲了22%，而且預計將會有新的增長。

Crossrail路線沿線2014年的平均房價為344,242英鎊，至2016年漲至420,798英鎊，而周邊地區的平均增長只有14%，大倫敦平均房價增幅為13%。

在沿著新的Crossrail路線調查的33個車站中，有28個同一郵遞區號區下的房屋平均房價漲幅居高不下，在過去兩年中， 比周邊地方的平均房價漲幅要高為14%。
在倫敦以西，Burnham地區的房屋的平均房價上漲了40%，其次是Slough增長了34%，這些增長比過去兩年東南地區整體房價的漲幅超出15%。

然而這只是個開始，後續效果遠遠超出初期剛開放時期。 這些地區的平均房價繼續看漲。

勞埃德銀行的按揭產品總監安德魯．梅森（Andrew Mason）表示：「這些路線有助於提升房價。 許多靠近電車線路及站點的房產，相比整個城市，在房價漲幅方面往往表現優異。 如果您的家門口有一個電車站，那房價可能會有很大的不同。」 ◇

綜合報到|天羽

責任編輯：明曦

林偉信 Gary Lam (樊山至尊集團國際地產項目銷售董事)

這次想和大家倫敦（London）物業在出租時要留意，及將會遇到的問題；筆者將以業主身份和讀者身分享過去的所知所見，讓大家在準備購買倫敦物業收租投資時有更多準備。

筆者第一個­倫敦單位在碼頭區Docklands。 （圖片來源：星島日報）

我的第一個單位在Dockalnds

筆者第一個英國物業購於1999年，物業位於英國（United Kingdom，UK）倫敦東部碼頭區（Docklands）的一房單位，現時每月租金為1,430英鎊。還記得當年第一次購買英國物業時，完全沒有做任何資料搜集的情況下入市，原因是朋友已是一位相當有經驗的投資者。在他的鼓勵下，於是我跟隨他一起入市。

業主須提供全屋傢俬

原來，倫敦租務市場需求甚大，收樓後不足兩星期已將單位成功租出。但請留意，一般出租單位都需要提供全屋傢俬、裝修，傢俬包括窗簾、床褥、餐具、餐枱、椅、梳化等配套，但不包括電視、影音及電話。至於雪櫃、洗衣機、洗碗碟機及焗爐，一般倫敦發展商已配置於樓盤內免費提供。

如何將單位出租？

當單位裝修完成後，首先要找一間信譽良好的地產代理，代表你於市場上找租客。他們會先到你的單位進行拍照及覆核單位呎數，並找合資格電工發出供電系統安全證明書，才可以幫業主刊登廣告。上述程序都是政府指定要求，往後和香港一樣，他們會跟進及帶客人睇樓等等，在空置期內，他們亦會替你查看郵箱。在冬季時，替你開啟暖氣系統，以防水管結冰甚至爆裂。當租客和業主達成租金及租約協議時，代理在簽署正式租約前才會替業主進行審核程序，準租客要提供工作證明及銀行信貸文件，通過後才會讓業主簽訂正式租約。

租客需繳付6個星期的租金作為按金。根據法例，按金將存入英國政府指定之信託戶口，由政府監管。退租時，由業主以電郵方式通知代理同意退還按金。

出租單位注意事項

• 每次新租客入住當日，代理會找來公證行和租客進行一項入住記錄文件（Check-in Report），費用約100英鎊左右，由業主支付。該文件會記錄所有該單位狀況、設備及傢具（報告非常詳細，連杯碟數量亦有記錄）。
• 退租當日，公証行人員亦會到場，從新再跟程客進行一項退租記錄文件（Check-out Report），最後將入住和退租記錄文件互相核對，如證明並無任何物品損毁或遺失，則業主才會同意退還按金，如發現人為損壞，一則由租客賠償，或從按金中扣除以作賠償。
• 「租霸」：英國文化跟香港不同，沒有「租霸」這個字；一般若租客未能繳付租金超過兩個月，就可以啟動收樓程序，過程簡單而所費不多，若扣除6週之按金後，業主一般損失約兩個月租金而已。亦有業主會購買「租務保險」，此項保險專計對當租客未能繳付租金時，保險公司會作出賠償，最高兩個月租金給投保人，保費約該單位市值租金一成左右，由於租客未能如期繳付租金的情況比較少，加上賠償額不多，大多數業主都未必考慮。以我本人而言，就從未購買過。
• 如租客為海外留學生，代理或業主一般會要求預繳半年或全年租金、或其當地親屬作私人擔保，否則一般都會拒絕出租予海外留學生。

大紀元2017年05月25日訊

01.漢普頓國際（Hamptons International）公司的住宅研究部主任菲奧諾拉·厄雷（Fionnuala Earley）

儘管時間未到，英國首相梅（Theresa May）的一聲「提前大選」，讓烏雲密布的英國房地產市場前景更加迷霧重重。

政治上的不確定性不足以對房屋市場產生很大影響

分析1979年至2014年間英國的九次大選，不難看出房地產市場所受到的影響，在選舉日之前，房市交易往往會有所放緩，而在大選之後便會反彈。而這一次與之前的大選都不同，梅相在公布提前大選與實際投票的日子之間只留了很短的時間，所以政治上的不確定性並不足以對房屋市場產生很大的影響。此外，保守黨也許不會失去多少實力，有預測說他們還將占領更多的席位。所以行政上沒有大的變化，只有新政將公布的新預算有一點懸念，其它的就沒有什麽好期待的了。

GDP漲幅放緩，工資漲幅下滑，消費者信心下降

但是，即便新大選的不穩定因素打了折扣，縱觀房地產市場的前景，仍然有很多煙霧彈讓人看不清市場走向。如在2016年底英國經濟令人意外的給力收尾之後，常規的宏觀經濟形勢開始出現下滑。第一季度英國國內生產總值（GDP）的首次估值顯示，漲幅從去年底的0.7%放緩至今年第一季度的0.3%。其次，消費者的活動對經濟的增長至關重要，而這一點也正在變弱。零售銷售額在過去的五個月中有四個月下滑，消費者的信心也在持續下降。此外，正如英國央行行長馬克·卡尼（Mark Carney）在最新「通貨膨脹報告」中明確指出的，實際工資漲幅將再次下滑，這意味著家庭的可支配收入也將受到影響。

全球經濟上升，為英國經濟提供支持

然而，全球經濟正在上升，這將為英國經濟提供一些支持。特別值得一提的是，英國的貨幣貶值給出口商帶來的價格優勢也不可小覷。目前，英國經濟上的最大不確定性就是與歐盟之間的貿易談判了，但就目前而言，與政治上的變動相比，談論貿易談判的實際影響還為時尚早，但我們預計將平穩度過這一過渡時期。
英國央行和其它許多機構預測英國經濟增長會下降，這主要是由於預期的消費支出可能會出現下降。而消費占英國經濟的60%，所以物價上漲和擠壓收入對英國經濟的影響無疑是很大的。

貸款機構對英國央行“住宅的按揭可用性如何改變？”的問題的回顧與預測。
藍色：貸款機構回答問題的時間點對過去3個月的回顧，
紅色：貸款機構回答問題的時間點未來三個月的預測
注：根據按揭機構的具體情況做了權重調整

但利率的情況是什麽樣的呢？在正常情況下，通脹率的上升會帶來利率上漲，但這一次顯然不太符合正常情況，這一點英國央行也承認，並且正在考慮通過貨幣誘發通貨膨脹，讓利率維持在當前水準上下，一直到2018年以支持經濟。事實上，貨幣政策委員會5月份的會議報告顯示，「試圖以英鎊貶值來抵消通貨膨脹的影響，只有以更高的失業率為代價，甚至在收入增長變得更少的情況下才可能實現。」

那麼這將為房地產市場帶來更多的穩定性。低利率意味著就算家庭財政会嚴謹，但違約率不會大幅增加，目前就處於歷史最低水準。其中一些現象就是因為低利率使貸款變得負擔得起了，所以即使在實際收入下降的情況下，監管機構使貸款人遵守更加嚴格的負擔能力標準也發揮了作用。

銀行似乎並沒有受到較弱經濟前景的影響。他們的借貸意向依然在上漲。最近的信貸條件調查顯示，儘管脫歐的背景讓經濟時局仍不明朗，但在過去的六個月中，對擔保貸款的信心已有提高。

所以，雖然英國經濟增長的前景並不如過去強勁，但還沒有衰退的跡象。同樣在房地產市場，我們能想到房價的漲幅會下滑，特別是在南部地區和倫敦，但是沒有理由說英國的平均房價會大幅下跌——前路迷霧漫漫，但並沒有斷崖等著行路人。◇

文| Fionnuala Earley

編譯 | 玲瓏

責任編輯：明曦

大紀元日訊

在英國購買房產的流程中，律師起著舉足輕重的作用。一旦賣家接受了買家的報價（accept the offer）即進入房產交割階段，這以後的全部流程都是由律師主導的。律師會告訴您什麽時候該做什麽，要您提供什麽文檔。一個好的律師不但會給您一個時間計畫，而且還會積極跟進案件，每週為您更新情況，更主要的是好的律師會告知您目前的問題在哪裡，應該怎樣處理。

上一期為您介紹了買方律師在房產交割階段的工作流程和職責。在本篇文章中筆者會為您闡述買方律師在交換合同階段的職責。文中所述的律師都是指買方律師。

交換合同（contract exchange）階段

交換合同是指雙方律師代表買賣雙方交換購買合同。這時要求買方向賣方支付10%的保證金（deposit）。只有在交換合同後，買賣雙方才開始正式受到法律約束。這時如果買方退出，賣方不會退還10%的保證金。而如果賣方退出，買方有權起訴賣方要求經濟賠償。而且在合同交換後，賣方再不允許接受任何其他買家的報價。

律師要求賣方提供房產設備和配件清單

在交換合同階前，買方律師會要求賣方向您提供一份房產設備和配件清單（fixtures and fittings）。這份列表會列出所有和房產一起賣給您的東西，比如廚房的櫥櫃、爐灶、冰箱、洗衣機、洗碗機、鍋爐、地毯、窗簾或其它家具等。如果您想留下其它現有房產中的東西，您可以通過律師與對方協商，一般來講您需要支付額外金額。這份清單需要您實地檢查並簽字同意，它會成為合同的附件。

律師會與買賣雙方共同協商合同完成日期

在交換合同前，您的律師會與買賣雙方共同協商一個合同完成（contract completion）日期，一般在合同交換後的一至四週內發生，並寫進合同條款。交換合同前，您還需要將10%的保證金轉帳到律師指定的帳號下。

（這段請突出顯示）值得注意的是有些買家想在交換合同時少付一些保證金，這是可以通過律師協商的。但筆者想提醒您的是，一旦由於您的原因不能完成合同交易，您還是要支付10%的費用給賣家作為補償。

儘量避免購買有買賣鏈的房產

（這段請突出顯示）另外還要注意的是，如果您買的房產有買賣鏈 （in chain），簡單講就是賣家也在買其他的房產，並且在第三方交易完成前無法把他的房產賣給您。這種情況下幾方合同交換的日期會定在同一天完成。這也意味著您的房產交換日期取決於最慢的一方，而且一旦有其中一方退出交易，您的合同交換就無法進行。所以筆者想提醒您在報價前要向房產經濟公司問清有幾個買賣鏈（how many chains），您應該儘量選擇沒有買賣鏈的房產。

合同完成（contract completion）

合同完成是指賣方律師確認從買方律師收到了所有應收款項，從法律上講合同履行完成。一般合同完成的時間都會定在指定日期的中午時間。您的律師會在指定的完成日前一週郵寄給您最後應付款項帳目，其中包括房款餘款、印花稅（stamp duty）、律師費、電子轉帳費、調查費和其它手續費等。也就是說除了買房款項，所有的律師費用也要在這時一併結清。您的律師會在收到所有錢後，把買房相關款電子轉帳給賣方律師來完成合同。一般在合同完成日的中午，您的律師就會打電話通知您可以去房產經紀公司取鑰匙了。這時房產已經屬於您了，但律師的工作還沒有完成。

大紀元2017年05月18日訊

選擇好的地理位置是成功投資房地產的關鍵，但每年的房產趨勢總在變化，最佳投資地點也隨著不斷變化。以下是預期將成為2017年最佳房產投資地的城市或地區。

如果您有興趣在英國購買或投資房產，那麼以下幾個地方預計將是今年房產市場表現最好的地區：

利物浦

利物浦一直是投資者最喜歡的城市之一，如果您仔細觀察並不難找到依據。 比如，利物浦位於郵編位址L1區域的房產投資正以驚人的速度增長，但該地區的房價仍然很低，平均房價在12萬英鎊左右。利物浦將成為政府「北方經濟引擎（Northern Powerhouse）」專案的重要一部分，城市內外的交通設施也將會得到極大改善。此外，北方經濟引擎計畫旨在刺激北方的新商業樓盤的發展，而更多的商務人士的到來將刺激住宅房產的需求。

曼徹斯特

曼徹斯特作為英國除倫敦以外經濟上的最大城市，不僅高校眾多、生活便利、經濟發達、球隊眾多、物價較倫敦低很多，而且對華人生活尤其方便：中國城、中餐館、曼城直飛北京的航班等等，應有盡有。這些條件綜合起來，來曼城求學和工作的年輕人，自然帶動了當地的租房市場，這也是曼城近6年來，一直是英國租金回報率最高的原因。據「五都海外置業」經理張孟婷分析，英國政府高達70億英鎊的經費挹注，將帶動曼城當地科技、創意和金融發展。高租金收益及可持續資本和資金的成長，促使曼徹斯特成為英國最強的房地產市場。

2017年2月初，據Aspen Woolf 的一組資料顯示：過去一年，購房出租的房產投資回報率最高的前十個地區中，曼徹斯特高居首位。

另外一組來自英國官方Land Registry的資料顯示，2010-2015年租金收益率（rental yields）最高的依然是曼徹斯特，以6.02%的年租金回報率領跑。其次是利物浦、卡迪夫、考文垂、外倫敦等等。

利兹

利兹是另一個英國北方的熱點城市，去年這裡的房價上漲了6%，租金價格上漲了3.6%。由於2號高速鐵路（High Speed 2, HS2）項目和重建項目，以及英國大學生人數第四多等因素，該地的房地產業務預計將在2017年後表現強勁。

另外，利兹的郵編位址位於LS2的地區在全國十大買房出租排名中占有一席之地。

伯明翰

正在復興中的城市——伯明翰，已經進行了一系列的基礎設施整修，其中最有名的是New Street火車站。普華永道（PwC）的報告將其列為歐洲第六大投資地。2017年伯明翰最暢銷的買房出租區域可能有以下幾個郵編區：

B29

B29郵編區域位於伯明罕市中心西南部的一個地區，包括Selly Oak鎮。因為伯明罕大學就在附近，這也是最受學生歡迎的地區之一。

火車從Selly Oak車站到達伯明翰New Street站只要10分鐘，該地區也有很多當地巴士經過。 B29擁有許多商店和酒吧，還有一個叫Battery Retail Park的城外購物中心。

根據TotallyMoney.com的最新資料顯示，該地區房產的平均要價相對較高，在 24萬英鎊左右，但租金價格強勁意味著房東平均收益率仍為7.47%。

B8

B8郵編所在的地區靠近市中心，包括Washwood Heath, Saltley, Alum Rock和Ward End等地。該地區亞洲人口較多。這個郵編的街道上主要是住宅，有排屋和半獨立式的房屋。巴士到市中心很方便。在伯明翰這一地區出租房產的業主享有約7.26%的租金收益。

B44

B44郵編涵蓋了Perry Barr, Kingstanding和Great Barr等地區，資料顯示，它的租金收益率超過5%。

伯明翰城市大學北校區位於Perry Barr地區，提供學生租房的機會很大。伯明翰的眾多景點離該地區都很近（Villa Park就在路邊）。另外，B44所覆蓋的所有地區不僅配有超市，還有相當數量的綠地。

赫爾Hull

英格蘭北部目前是政府發展經濟的優先地區，因此2017年熱點房產投資名單將由北方城市主導。赫爾並不被廣泛認為是一個投資熱點，但由於一些大公司的投資項目（包括3.1億英鎊投資建設西門子工廠）和「文化之都」的美名，一些專家預計它將在未來成為一個熱點投資地。

德比Derby

英格蘭中東部的德比一度被投資者忽視，但隨著即將到來的高速鐵路項目，這將會發生改變。德比的交通設施非常方便，城市及周邊地區將在高速鐵路的建設中受益，所以房價將會上漲。根據法國巴黎銀行（BNP Paribas Real Estate）的資料顯示，到2019年，德比的房地產價格預計將增長23.3%，預計漲幅比倫敦還快。

彼得伯勒Peterborough

據皇家特許測量師學會（ Royal Institution of Chartered Surveyors）預測，東英吉利亞的房產價格上漲將超過英國的其它地區，這一預測同樣得到第一太平戴維斯（Savills）的支持。他們預測英格蘭東部的房價將會上漲19%，比英國的任何地方（包括倫敦和東南部）還要高。

一些英國的新城鎮，比如彼得伯勒的房價已經超過全國平均水準。這裡離倫敦僅一小時路程，並且與劍橋郡的城鎮有良好的交通連接，也是通勤者不錯的選擇。 1986年至2016年，全市房價上漲477%。

彼得伯勒29歲以下的年青人比例為41%，超過全國平均水準的38%，這也使得出租房屋較為容易。由於有數量較多的年輕專業人士尋找住宿房屋，彼得伯勒的租賃市場對買房出租投資者十分有吸引力。

Hornchurch

Hornchurch也是倫敦另一個橫貫鐵路經過的地區。橫貫鐵路的到來可以讓乘客更快、更容易地到達倫敦市中心。

這裡雖然位於郊區，但前往倫敦金融城十分方便，所以吸引了許多想要尋求更安靜生活的埃塞克斯（Essex）和East End的個人或家庭。

Hornchurch也被評為鐵路線上新購房者需求排名前十的地區，因此該地區的潛力不容忽視。

Wood Green

倫敦Wood Green和Haringey地區是橫貫鐵路2計畫（Crossrail 2）的鐵路線上的熱點投資地區，也是許多重建計畫的目標。從長期投資的角度， Wood Green是一個不錯的選擇。

儘管交通良好，Wood Green的房價明顯低於Haringey自治市的周邊地區，比如Muswell Hill、Crouch End和Hornsey。越來越多的投資者發現Wood Green很有吸引力，特別是該地區的重建專案。就在最近，Haringey議會已經宣布了將投資35億英鎊來振興市中心。其中包括全面翻修25個地點，為該地區帶來更多的餐館和咖啡館，創造4‚000個新的工作崗位。

Ilford

雖然從倫敦Ilford乘坐地上鐵（Overground）到Liverpool Street已經很方便，不過隨著橫貫鐵路的到來，行程時間又可被削減，乘客將能夠很快到達West End。例如，乘客抵達繁華的購物天堂——Bond Street的時間將會從現在的33分鐘，削減到24分鐘。

Ilford的房價仍然不高，但是橫貫鐵路和良好的通勤意味著它將成為一個越來越理想的居住地。據Rightmove計算，2014年至2016年該地區房價漲幅達28%，總體平均價格為381‚925英鎊。◇

綜合報導|太平

責任編輯：明曦

05月21日(日) 22:01

不少家長會送子女到海外留學，然而，在海外留學的費用不菲，康宏國際地產行政總裁張永達建議，家長可以透過投資海外房地產來補貼子女學費及生活費。與此同時，亦可以減輕個人的經濟負擔。事實上，海外樓價升值潛力巨大，以及租金的回報率高，不難達至到海外留學「零學費」。

過去10年，美國、加拿大、澳洲、英國等熱門海外升學地方的住宅物業升幅驚人，張永達表示，加拿大每年樓價升幅可達10%，以加拿大每年學費約40萬元計算，若在加拿大市中心購買價值210萬元的一房單位，保守估計持貨4年，樓價升幅連同租金回報已可抵銷所有學費。

張永達指，海外置業成為新的投資趨勢，建議有心送子女到海外讀書的家長，不妨趁早計劃於海外置業。

康宏國際地產調查顯示，近四成擁有海外物業者未持有香港物業，海外物業除升值潛力高，租金回報率亦吸引，現時澳洲、加拿大、英國等地租金回報率勝香港，達4.5%、3.5%及3.2%，香港僅2.7%，跑輸海外。