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【大紀元2017年08月10日訊】

外國人買走英國的房子，英國本地人買不起房子，究竟是誰的錯？如果開發商和仲介不在海外大力宣傳，外國人會來英國買房子嗎？如果外國買家不買預售房，英國的開發商能得到貸款蓋房嗎？

倫敦政經學院對部分開發商，以及大型國際房產仲介提供的數字進行了研究，結果顯示，倫敦各處新建住房中，被海外買家買走的比例不到20%。
約克大學對英國土地登記局的數據的研究顯示，2014年4月至2016年3月，倫敦成交的2.8萬個新建私人房產交易中，有3,600個交易的買主居住在海外，比例為13%。如果把倫敦新建的廉價房和社會福利房計算在內，比例下降至10%。

開發商、仲介迎合海外買家
政經學院的報告顯示，為了迎合這部分買家，英國規模較大的房地產開發公司和仲介在中國大陸、香港、新加坡等地設有辦公室，經常會參加當地的營銷活動。
倫敦近年不少樓盤的預售活動都同時在香港舉行。還有一些專門針對中東和俄羅斯。部分國際房產仲介經手的房屋中有大約三分之一賣給海外買家。但是，規模較小的開發公司則主要針對英國本國人。
亞洲中產階級投資者
約克大學的研究顯示，海外買家中有53.5%使用了房屋貸款。Resi Analysts的分析師哈德森（Neal Hudson ）對《每日電訊報》表示，這說明大部分海外投資者「不是特別有錢的俄羅斯石油大亨或者中東的石油富翁」，而是「新興起的亞洲中產階級」。
他說：「東南亞許多人正在貸款（在倫敦）買房。亞洲新出現的中產階級正在這樣做，跟英國想要買第一套房子的人相比，他們並非更有錢或者更窮。」

海外買家目的不同
政經學院的報告說，中國大陸、馬來西亞和新加坡的買家側重於買房的總體回報。香港和中國大陸的買家還會為子女買房，通常是在子女還年幼的時候就入手，開始賺租金，然後等到子女來英國留學，將這裡作為住所。
中東的買家則是為了家人買房，因為許多中東人會每年在最熱的時候來英國避暑兩到三個月。
2012年London First的調查顯示，58%的外國投資者在倫敦買房用於出租，27%是買來自住，15%是作為第二處住所。
而且，買房出租的情況也有一定的規律。在倫敦市中心買房的海外買主買房自住的比例比較高，距離市中心越遠，用於出租目的的越多。

入住率很高
報告認為，海外投資者買來房子後，絶大部分都沒有讓房子空著，空置住房的比例還不到1%。尤其是買來專門用於出租的房子，入住率很高，有些甚至房客人數過多，比如出租給學生的房子。
報告的結論是「幾乎沒有證據顯示（新建的）住房被完全空置——比例不到1%」。這顯然跟一些英國人想像的不一樣，他們認為外國人買了房子之後會經常空置。倫敦市長克汗因此曾經表示，開發商應該讓倫敦人優先買房子。
預售對開發商很重要
政經學院的報告認為，海外投資者占很大比例的預售對於倫敦的房產開發具有非常重要的作用。這是因為幾乎所有的大型開發商都要依賴預售來減少房產市場浮動帶來的風險。
報告中說，受訪的開發商表示，他們向銀行貸款的時候，銀行通常會要求40%至60%的房產進行預售。預售，有時也稱為計劃外銷售，通常是在建房的工程完工前兩年甚至更早進行的，買主大部分都是海外投資者。
海外投資者不用受到英國銀行買房貸款的限制，他們會直接支付現金。目前有相當一部分開發商為了減少風險，更加依賴於這部分現金收入，而不是銀行的貸款。
開發商還表示，沒有預售，他們無法像現在這樣修建更多的面對英國本國人的廉價房。
報告說：「向海外買家的預售讓開發商能夠更快地蓋樓，因此帶來了更多的市場和更多的廉價房，如果沒有這些，就不會這樣。」

本地人先買
政經學院的報告公布後，有人呼籲倫敦市長以及倫敦各自治市採取行動，讓倫敦本地人先有機會買房，在此之前不允許海外買家買房。
倫敦市長下屬的「讓倫敦人有房可住」（Homes for Londoners）建議，倫敦市長應該採取行動「讓更多的住房優先面對倫敦人，讓倫敦人排在任何其他人的前面」。
屋主聯合會（The HomeOwners Alliance）表示，報告中發現的這個趨勢「讓人警醒」，這對於首次買房者「不公平」。

別把外國人當替罪羊
對於政經學院的報告，網絡上也有人有不同觀點。Onlondon網站的一篇分析認為，外國投資者被人們很方便的拿來做倫敦房源不足的替罪羊。
分析說，報告中沒有使用「外國投資者」這個說法，而是海外投資者，這是因為在倫敦買房的人中包括目前住在海外的英國人。
而且從報告中看，海外投資者對於推高倫敦房價的作用也被誇大了，因為報告中寫到：「很明顯，這對於倫敦房價的直接影響是有限的，因為新建住房只占所有交易中很少的一部分。」

責任編輯：文婧

英國格林多大學財務學首席講師

財務學學部主任 梁港生

上期淺談了英國房地產市場狀况，今期再簡單談談一些關於在英國買樓的實務內容和應要注意的事項。

基本上，海外人士在英國買樓的手續與英國本地人是一樣，先付訂金再簽約等等，買樓的所有手續均可在海外完成。不過，值得留意的是，樓價全額需於落成后一個月內支付，但按揭則需物業落成才可申請，申請涉及多項文件及程序，需時可達三個月，買家或需先全額支付樓價后才獲得按揭。而一般海外買家均可獲得按揭，并能借得六至七成；亦有些例子可高達九成。

稅務方面，大致上可分為購買、出租、轉賣等三大種稅款。首先，購買房產要付印花稅，而印花稅分首套房、二套房和投資出租用房。首套房的稅率在0%-12%之間，為累計稅率，視購買價格而定。樓價12.5萬英鎊以上住宅需要交印花稅，樓價12.5至25萬印花稅為2%；25萬至92.5萬稅率為5%；92.5萬至150萬稅率為10%；150萬以上為12%。

隔山買牛小心為上

而第二套房產及投資性房產的稅率為3%-15%之間。如果業主將房屋放租，在減去所有費用如物業管理費后的純租金收入需要繳納個人所得稅，并依據租金收入而定分為20%、40%和45%三個等級。而如果未來將物業出售，則純利潤需要交收資本利得稅，依據純利潤多少而定，分別有18%和28%兩個稅額。

如有意投資英國物業作中長線投資用途，或需留意英國銀行同業大多不鼓勵房地產投機活動，許多時會拒絕樓花轉讓合同申請，從而打擊投機活動。另外，買海外樓始終算是隔山買牛，需要比較小心。例如上年便有報道指有逾200港人在曼徹斯特買樓花，但合共3100多萬英鎊訂金中逾90%被挪用光，發展商要求事主再注資；最后，多名事主質疑推銷的本港中介與英國發展商涉嫌詐騙，并報案求助。

7月31日，李嘉誠旗下的和記電訊香港(00215.HK)股價開盤大漲，截至發稿，和記電訊香港漲11.39%。就在昨日晚間，李嘉誠旗下公司宣布145億拋售香港資產，公司稱因該交易而取得大量所得款項，將令公司能夠繼續對流動通訊業務進行投資，而就在三天前，李嘉誠剛出手了境外能源領域資產。

據公開資料顯示，這次李嘉誠所出售的和記電訊香港控股有限公司在2009年上市，它是和記黃埔的子公司。目前，李嘉誠旗下的長和擁有和記電訊已發行股份中約66.09%的股權。和記電訊最早在香港開展3G服務，是香港首個3G網路營辦商。

就在李嘉誠高價出售香港資產的同時，他又在歐洲市場展開大肆收購計劃。7月27日，長實地產、長江基建集團發布聯合公告，擬成立合資公司以收購德國能源管理綜合服務供應商ista Luxemburg GmbH(簡稱依斯塔)及其附屬公司，收購價格合計約414億港元(約合人民幣357億元)。

事實上，李嘉誠在歐洲的布局早已開始，以英國為例，從房地產到港口，從天然氣到屈臣氏，李嘉誠的投資觸角幾乎伸到了英國的每一個領域。數據顯示，截至2016年上半年，李嘉誠56%的投資在歐洲，其中英國是「主戰場」，大約佔到37%，有英國媒體甚至還驚呼李嘉誠「買下了大半個英國」。

面對有人對李嘉誠「撤資」不滿之聲。李嘉誠表示，他只是根據經濟形勢，重新配置了國內外的資產而已。在減少對內地房地產投資的同時，加快了在內地零售業的布局。並且積極推動「走出去」戰略。截至2017年7月28日，李嘉誠共有337億美元的資產，位列世界第22位，身家超過許家印30億美元、也超過了王健林。

實際上，大手筆拋售國內資產的大佬也絕不是李嘉誠一人。地產大亨、香港四大富豪之一的鄭裕彤家族也在悄悄清理在內地的資產。SOHO中國的潘石屹通過銷售京、滬兩地的辦公物業，已經累計套現超過340億元！

那麼，李嘉誠為何會義無反顧的拋售內地資產，卻大手筆布局歐洲市場，這麼做背後隱藏著啥秘密呢？

首先，李嘉誠並非是看衰中國經濟而選擇離開的。李嘉誠曾多次表示，他看好內地零售業，內地的消費市場也極其龐大。目前，香港市場太小，李氏家族在港有600多家零售店，即使擴充到800多家也已經了不得了。但通過內地與海外投資，現在全球零售店舖數目達13000間，並且以每年1000間增長，就做生意角度而言，李嘉誠也要到世界各地發展零售店。

李嘉誠拋售內地的房產和香港子公司的股權主要是想騰出更多的資金「脫亞入歐」。目前歐美優質資產很多，且處於價值窪地。而且中國的房地產虛火過旺，已經深陷政府的調控之中。就連商業地產大佬萬達的王健林都在轉讓地產。

再者，李嘉誠之所以偏向於「脫亞入歐」，並且集中精力布局全球成熟的海外市場，因為那些具有契約精神、法律清晰透明、財務制度健全且歡迎海外投資的成熟市場，會給李嘉誠的投資帶來穩定收益，也無需他本人再與當地政府「左右逢源，長袖善舞」。

現在看來，李氏家族在海外投資規模越來越大。李嘉誠旗下的維港投資更是在全球範圍內投資，成立之初，就1.2億美元買下Facebook的0.8%股份。投資地區涉及以色列、美國居多，加拿大、英國、德國、西班牙、盧森堡等等。領域包含社交、AI、VR/AR、電商等領域。

筆者認為，李嘉誠先從投資海外地產酒店、港口碼頭、基建、能源、零售、水電交通這些最傳統大行業打底，賺取穩定的回報率，然後去投資投入相對小，但收益率可能大的最前沿的高科技行業。李氏家族是「穩紮穩打，步步為營」。

最後，年近九旬的李嘉誠還不得不面對傳承的問題，而如果讓次子李澤矩在國內拓展業務，發展空間有限，而且其聲望恐難以超過父輩。但如果將大量資金投資歐美成熟市場，那憑藉李澤鉅長年海外投資的經歷，完全有可能大展拳腳，或有朝一日，李澤鉅的事業有超過其父親的可能。

一邊出售香港145億資產，而另一邊卻以412億收購歐洲能源公司的股權，李嘉誠真的要跑路了嗎？事實絕非如此，李嘉誠在看衰內地房地產情況下，對零售業布局十分看好。李嘉誠布局更多歐洲成熟市場的資產，希望可以佔得投資先機。當然，重金投資海外資產，也有李嘉誠欲把事業傳承給李澤矩的意圖。

大陸資訊 08月02日

導語：英國電訊報於周四披露，歐盟首席談判官巴尼爾在一次與歐盟大使的私人會晤中表示，如果英國拒絕與歐盟處理所謂的「英國退歐分手費」，下一階段的退歐談判將延期兩個月。根據巴尼爾的最初時間表，歐盟計劃在10月份判斷是否取得「有效進展」。但此次他告知歐盟大使們，這一時間表已不太可能完成，判斷的期限可能將延遲至12月份，下一輪談判原定於8月28日開始。

距離英國通過公投啟動脫歐進程已經過去了一年，作為2016年騰飛的最大一隻「黑天鵝」，負面纏身的英國走過了不尋常的一年。

從去年六月份英國宣布脫歐以來，英鎊已經跌去了近13%。宣布脫歐當天的斷崖式下跌更是讓所有投資者記憶猶新。

其次，與英鎊貶值緊密相關，英國通貨膨脹率從2016年6月的0.5%上升到今年5月的2.9%，在收入增幅不及此的情況下，居民實際收入在08年金融危機後進入了新一輪下降。另外，IMF在最新公布的《世界經濟展望》報告中將英國的經濟增長預期下調了0.3%，而整個歐元區則上調0.2%。這些數據說明，脫歐這樣的重大政治突發事件，其消極影響不僅存在於短期之內。尤其在經濟領域，脫歐談判僵持時間越久，未來的英歐關係越不明朗，不確定性對市場信心的打擊就越大。

然而在英國的住房市場，負面消息似乎並沒有帶來過多的影響。戴德梁行倫敦住宅部北京主管李靜表示：

今年年初英國國家統計局和英國土地註冊屬的官方數據顯示，脫歐之後，2016年所有的倫敦行政區的平均增長幅度維持在歷史數據範圍的6.6%。脫歐並沒有對英國的房價，尤其是倫敦的住宅價格帶來太大的影響。與美國相比，倫敦的房價漲幅相對激進的同時，租金也以每年1%到1.5%的幅度增長。

脫歐公投后出現的負面效應，讓英國央行自2009年以來首次宣布降息25個基點，至0.25%。同時，英國央行還決定將資產採購的規模增加600億英鎊，至4350億英鎊。

戴德梁行倫敦住宅部北京主管李靜表示

在英國退歐之後，英國利率是降到了40年以來的最低。對比2007年的5.5%~5.8%，和2008年金融危機時期的5%，當前英國的整體利率水平處於歷史低位，這也為貸款置業提供了相對低廉的融資成本，目前，海外買家貸款的年利率在2%到2.8%之間。李靜認為，目前倫敦的租金水平保持穩定上漲的趨勢，在倫敦置業的過程中通過使用一定程度的槓桿，可以達到以房養學、以租養貸的目的。

不管是「硬脫歐」還是「軟脫歐」，英國目前已經沒有回頭路可選，隨著脫歐談判的推進，英國的未來還很難預測。但是相對穩定的住宅市場環境、穩步增長的租金價格和低廉的融資成本是目前英國置業的獨特優勢。而根據英國歐盟脫歐談判時間表顯示，到2019年3月，英國將完成脫歐談判所需的全部流程，正式脫離歐盟。屆時，英國的前景也許會更為清晰。