英匯

【大紀元2017年09月11日訊】(大紀元英國記者站報導）根據最新調查，伯明翰連續第三年超過倫敦，成为歐洲排名第六的最適合房產投資的地區。自2015年後，伯明翰市中心部分地區的住宅樓花價格上漲了45%，房市欣欣向榮。作為英國第二大城市，伯明翰的華人人口數量在英國高居第三，有著相當規模的華人社區。相比於倫敦的通勤地區，現在伯明翰房市仍處於低位，地產公司預計該地區房價將有很大漲幅。如此優秀的地區實屬難得，是華人最青睞的投資地之一。

華人的上佳選擇

伯明翰歷來深受華人買家的喜愛。據《伯明翰郵報》報導，位於市中心的Cube大廈的 30%購買者是華人，43 %的Hive公寓買家也是華人。業界推測，華人買家把擁有優秀的教育機構、醫療設施以及休閒場所的伯明翰，視為可以替代倫敦的上佳選擇。

大型華人社區

伯明翰的都市區內有380萬人口，文化多元。據統計，伯明翰已成為僅次於倫敦和曼徹斯特的英國華人定居城市，這裡的唐人街也有很多傳統風味的中餐館。比起曼徹斯特，由於伯明翰距離倫敦較近，同時房租低廉，所以很多華人都移居到伯明翰，導致伯明翰的華人移民數量快速增長。伯明翰大學也是英國每年華人學生註冊數量最大的五所大學之一。

伯明翰的房市需求

企業進駐與復興工程都將創建眾多的配套企業和就業機會。過去十年，伯明翰的人口增長了30萬，其中40%是在25歲以下。伯明翰有六所大學，是倫敦以外最大的高等教育中心，這都帶來了大量的住房需求。

伯明翰一直是英國的房地產投資熱點，其房產租金價格和銷售量的增長速度比其它英國主要城市都快。伯明翰城市規模在不斷擴大，租賃物業需求居高不下，經濟受到地方、國家和國際投資的支援，吸引了更多的資金，比其它英國地區更具投資價值。同時這裡的生活成本不算高、房價合適、而且對城市中心高品質的住宿需求正逐年增加，這給投資者提供了一個可持續的投資機會。伯明翰的中心位置可以提供與倫敦便利的交通連接和優質的生活品質，這使其成為一個理想的居住住宿和投資地點。

教育品質優異

許多人會將孩子送往學費高昂的私立學校，有的甚至高達3萬5千英鎊一年。但是大多數家長還是會選擇免費的公立學校。公立學校會優先錄取住在學區內的學生，而學區的大小各有不同，一般來說，學區意味著步行可達學校的距離。

許多家庭拼命爭取住進當地優秀公校的學區範圍內，特別是被Ofsted評為「卓越級別」（Outstanding）的學校，那裡的房子是是很多家庭爭相搶佔的重點，這一現象也早已不足為奇了。據Santander銀行的調查，為購得處於好學區內的房子，父母們願意支付比平均價格高出18%的價錢。

伯明翰地區有很多優秀的中小學，為孩子的教育提供了多種多種選擇。當地被英國教育標準局評定為傑出卓越級別的學校有：

• St Matthew’s C of E Primary School（入學年齡4-11歲，下同）
• Heartlands Academy（11-18歲）
• Perry Beeches II The Free School（11-18歲）
• Prince Albert Junior and Infant School（3-11歲）
• King Edward VI Aston School（11-18歲）。

飛機直達中國

伯明翰機場目前可以直達許多歐美主要城市，而不久後更將開通直達中國大陸的航線，Fine & Country地產公司伯明翰分部總裁穆雷說：「伯明翰機場將成為除倫敦外第一個推出直航飛機到達中國的英國機場。當局將投入4千萬英鎊的資金擴建跑道，確保該計畫的實施。直飛航班將為中國留學生帶來極大的方便，並吸引更多經常往來於兩大洲的中國地產買家，中國旅遊業也將受益於新的航班。南方航空在北京和伯明翰之間的直飛航線將為伯明翰帶來更多的中國遊客，這必然會增加中國人在伯明翰置業的興趣。」

高速鐵路2號（HS2）

高速鐵路2號是英國2012年1月10日批准的一個高速鐵路專案，擬連接倫敦、伯明翰、里茲、曼徹斯特和謝菲爾德等城市，並把英國東西海岸現有的幹線連接起來，最高設計時速達到每小時400公里，每小時載客量為2.6萬人，屆時HS2高鐵將成為英國歷史上造價最高的鐵路線。

一期工程（預計起止時間2017年~2026年）大約140公里，連接倫敦和英國第二大城市伯明翰；二期工程（預計起止時間2025年~2033年）的線路呈Y字形，從伯明翰往北，分別連接曼徹斯特市和里茲市，途經曼徹斯特飛機場、托頓、謝菲爾德。預計2026年通車後，從伯明翰到倫敦的時間將從目前的84分鐘縮短到49分鐘。

天堂廣場 （Paradise Circus）

天堂廣場（Paradise Circus）項目位於伯明翰市中心張伯倫廣場（ Chamberlain Square），在New Street火車站的西北方。總投資額達5億英鎊，占地達17英畝， 已於2015年初已於動工。第一期工程專注於基礎設施改造，包括改善樓盤周圍的高速公路和張伯倫廣場，並興建能夠俯瞰張伯倫廣場的兩座寫字樓。

伯明翰Smithfield

復興工程Smithfield位於伯明翰市中心New Street火車站的東南方，靠近主要購物區，總面積14公頃。這一項目將提供新住宅區、零售市場和公共空間，同時伯明翰的Midland Metro輕軌將連接至該區域，未來的高鐵終點就位於Smithfield附近的Curzon，距此只有幾分鐘路程。

近幾年對英國學生公寓的投資是越來越火，在去年，華人非常多的新加坡對英國學生公寓投資了近12億英鎊。英國的高等教育在全球範圍來說，含金量都是首屈一指的。一些著名的大學附近，如布拉德福德大學、萊斯特大學等，能住上學生公寓的人數才只有不到三成。本文為您分析了投資學生公寓的優勢，並為您推進了幾個熱點地區。

現在英國各個高校的招生都在逐年增加，同時海外學生的數量每年也有10%的增幅。這一趨勢也使得對學生公寓的需求持續上升。尤其是核心大學所在的城市對房源的需求更為旺盛。

脫歐對學生公寓投資幾乎沒有影響

根據第一太平戴維斯（Savills）的調查研究顯示，脫歐對英國學生公寓的投資幾乎沒有影響，今年平均增長了17%。在脫歐公投後的六個月內，對學生公寓的投資實際上較之前增長了，據統計2016年下半年投資為21億英鎊，而之前為19億英鎊。

雖然英國學生申請學生公寓的人數下降了5%，歐盟學生申請公寓的人數下降了7%，不過，如果不計算以移民為目標的留學生，國際學生人數將上升6%。

國際投資者卻加大了投資力度，去年，他們的市場份額從2015年的35pc增加到了64pc。預計在2017年，將共有53億英鎊投資學生公寓的建設中，2016年時為45億英鎊。

亞洲投資者居多

對英國學生公寓這一資產類別的投資主要來自亞洲的投資者。特別是新加坡的資金湧入，例如來自新加坡國家主權財富基金GIC和房地產開發商Mapletree（豐樹產業）去年在英國學生公寓中投資了近12億英鎊。

第一太平戴維斯的詹姆斯．漢默爾（James Hanmer）表示，學生公寓這個行業在亞洲地區尤其受歡迎，因為「英國高等教育對他們來說是有形的」。

同時，第一太平戴維斯投資研究戰略總監Jacqui Daly表示：「亞洲投資者在2016年的持續投資顯示出對該行業的信心。」

僅能容納26%學生 引起買家關注

考慮到住宅市場的不可預測性和昂貴的開支，投資學生公寓成為越來越受投資者，特別是亞洲投資者的歡迎。英國的學生人數約230萬，但現有的學生公寓只能容納其中26%的學生。

高收益

根據英國《金融時報》（Financial Times）的統計，學生公寓一直保持六年來最高的收益。由於學生人數遠遠多於學生公寓所能容納的學生數量，學生公寓非常受歡迎。

投資方便

同時，如果投資學生公寓，投資者既不需要居住在附近，也不需要自己動手去賺取收入，賺取收益非常方便。英國學生物業諮詢公司Emerging Property的經理James Harrington進一步解釋了為什麽學生公寓吸引投資者：「這些公寓提供每週7天每天24小時的全天候專業管理，這意味著投資學生公寓的投資者沒有像傳統買賣房地產投資者的那麼麻煩事：出租、審查、維護、修理和租賃等等。投資學生公寓很簡單，簽訂合同後，就沒有什麽需要做的了。」

投資低於15萬英鎊免收印花稅

此外，政府還鼓勵學生公寓的投資，將學生公寓列為商業地產，因此低於15萬英鎊的門檻免收印花稅。

學生公寓熱點地區推薦

如果您對學生房投資有興趣，可以參考英國大學的排名。排名靠前的大學對學生的吸引力越大，當然對租房的保障也越大。另外還可以了解哪些學校在科學、科技、工程或數學等學科招生比重大，這類學校往往獲得政府的資助也高。

至於說具體房子的位置，那當然是離學校越近越好租。如果有一段距離，那就要選擇交通便利的。

這裡為您推薦5個熱點地區：

1，Bradford

布拉德福德大學（The University of Bradford）計畫到2024年將學生人數增加30%，同時使當地經濟蓬勃發展，超過利物浦和曼徹斯特。目前的學生公寓只有容納17.6%的布拉德福德的學生，剩下19,500名學生沒有學生公寓住。

2，Huddersfield

哈德斯菲爾德（Huddersfield）被評為英國最適合國際學生的地區之一，因此未來對學生公寓的需求也是相當大的。然而學生公寓只有4,608個房間，有76.5%的學生不能住在學生公寓。

3，Leicester

萊斯特（Leicester）的大學們收到了1.9億英鎊的投資，意味著如果將學生平均分到現有的宿舍中，那每個房間的容納6.4個學生。也是非常大的學生公寓需求。

4，Loughborough

拉夫堡（Loughborough）一直是英國留學生最受歡迎的地區之一，拉夫堡大學是英國排名前十位的著名大學，這裡對學生宿舍的需求一直很高。

5，Stoke-on-Trent

最近五年來，特倫特河畔斯托克（Stoke-on-Trent）是除英國倫敦地區以外增長最快的第二大經濟體。兩所大學共有22,700名學生，但學生公寓卻只能容納4,799名學生，79%的學生沒有學生公寓住。

李嘉诚家族售出中国香港及内地物业，转而投资欧洲的步伐仍在加速。

11月3日，李嘉诚家族麾下盈大地产（00432.HK）发布公告透露，接手伦敦水再生项目一事将待正式通知。

该公告为就若干内容有关公司正与英国恩菲尔德伦敦自治市磋商由公司接手成为伦敦北部梅里迪安水再生项目（Meridian Water Regeneration Project）的主发展商之报章报道发布的澄清公告。

根据该公告，盈大地产确认，公司于去年就该项目提交最终标书，并获选为候选投标人。该项目已判给 Barratt Developments Plc作为首选投标人，而据公司所了解，Barratt 已退出该项目。公司谨此澄清，在公司获恩菲尔德议会正式通知表示公司已取代 Barratt 成为首选投标人就该项目与恩菲尔德议会进行进一步磋商之前，公司不能就该等报章报道作出任何评论。如有任何重大发展，公司将刊发进一步公告。

从上述公告中可以看出，对于接手伦敦北部梅里迪安水再生项目虽仍然待定，但不可否认的是，盈大地产的确早已有意收购这一项目。而随着Barratt的退出，盈大地产确有可能成为项目的接手者。

盈大地产全名盈科大衍地产发展有限公司，由李嘉诚次子李泽楷担任该公司执行董事兼主席。从投资策略来看，整个李嘉诚家族都保持着相当的一致性：即频繁出售中国香港及内地物业，转而在欧洲投资。

就在今年11月1日，李嘉诚名下长实集团（01113.HK）发布公告，以402亿港元售出香港中环中心。

与此同时，李嘉诚多次在欧洲，尤其是英国斥巨资收购企业，并成为英国最大的海外投资者之一。

李泽楷近年来的投资举措也与李嘉诚颇为一致。自2014年以72.01亿元人民币将北京盈科中心售出之后，盈大地产在中国内地已几乎没有重要资产。此番其欲收购伦敦北部梅里迪安水再生项目的消息也丝毫不令人感到意外。

2017-10-29

大紀元2017年10月29日訊】倫敦有一些地區的文化特色是經歷了多種族融合的轉折後漸漸穩定下來的結果，地處倫敦二區的布里克斯頓（Brixton）就是這樣一個區域。該地在20世紀初本是一個富庶的購物中心，經歷了二戰後加勒比海移民來帶的動盪，如今已成為一個文化多元、生機勃勃的地區。

很多商人、名人等來此投資置業或將企業遷移至此地。著名的布里克斯頓集市，售賣來自世界各地的貨物和產品，從可口的熱帶果蔬到繽紛的異域面料，讓你盡興而返。這裡有眾多音樂會場館，還有英國最大的獨立影院（Ritzy Picturehouse）及物美價廉的餐館、戶外游泳池等等，營造了優質的社區環境。

去年這裡剛剛啟動了新的復興工程，提供194套新住房，其中40％將被列為經濟適用房；還要建設漂亮的園景、公共區域、引進新商店和餐廳。該區有溫馨的生活環境，並且距離市中心較近，有維多利亞線(Victoria Line)地鐵，交通極為便利，是上班族的極佳選擇。今年布里克斯頓的房產平均售價為561,120英鎊。

布里克斯頓（Brixton）是倫敦改建計畫35個主要中心之一。20世紀初，這裡是倫敦主要購物中心之一，以時髦和富庶而聞名。二戰之後由於大量來自加勒比地區的移民湧入，使該地種族對立，犯罪和幫派暴力不斷。

時過境遷，如今的布里克斯頓早已經擺脫了「暴力事件頻發地」的名聲。中產家庭的不斷湧入使這裡的下層住宅區不斷高檔化（gentrification）。這裡的少數族裔人口構成中，非洲族裔占多數。文化多元所來帶的繁榮使這裡有著鮮明的特徵。

布里克斯頓——當地人稱以舊稱Granville Arcade——已經是倫敦主要的旅遊勝地之一，這裡有多個頗具歷史的集市，除了來自異域的南美肉鋪、加勒比蔬菜店以及非洲商店外，在復興發展的過程中還出現了眾多的精品店、餐廳、咖啡館。布里克斯頓如今的發展集中體現了倫敦的多元化與包容性。

蓬勃發展

很多商人、名人等看好布里克斯頓地區，來此投資置業或將企業遷移至此地。著名建築師、Squire＆Partners公司的負責人設計師Michael Squire特別喜愛布里克斯頓，並將自己的辦公室從King’s Cross搬到了如今的Ferndale Road，這裡有著著名的地標建築——Bon Marche百貨公司。

去年，成立於1856年的地產代理公司Marsh＆Parsons就在布里克斯頓地區建立了分公司。Marsh＆Parsons公司的高級銷售經理Mark Hustwit認為該地正在向前發展，「對於喜歡繁忙夜生活以及通往倫敦市內便利的首次購房者，變得非常受歡迎。我們目睹了很多兄弟姐妹在父母的幫助下，一起購買房產。隨著人們逐漸從公寓房搬到獨立房屋，這裡的市場正逐漸強壯。」
這裡的「集裝箱公園」Pop Brixton是年輕企業的所在地，有咖啡館、酒吧和餐館。他們時尚活躍的氛圍影響著當地的人們，在Urban75論壇上能看到許許多多對布里克斯頓地區的發言與討論，說該地區正在步入高檔化。

復興項目

Your New Town Hall 項目於2015年通過審批，2016年開工。Your New Town Hall 項目將修繕蘭貝斯歷史悠久的市政廳，保留其建築特色，修繕後將更好的為居民服務。理事會的寫字樓有所減少，每年至少節省45萬英鎊。Your New Town Hall 專案包括很多子專案，整個專案完成後，將為當地的企業和初創企業提供優質的辦公空間；提供194套房屋，其中40％將被列為經濟適用房；還有漂亮的園景、公共區域；新的商店和咖啡廳等。

當地公園獲世界性綠旗獎

布魯克威爾公園（Brockwell Park）位於布里克斯頓、德威和赫恩山之間，是一座歷史悠久的大型公園。這裡不單有觀賞池、花壇、草本花園和迷人的19世紀鐘樓，還包括許多歷史建築，包括布羅克威爾廳和布羅克韋爾麗都。

10月24日(二)

近年多番評論樓市的中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，原來對物業投資確有心得。他早年已買入位處馬鞍山的單位，更愈住愈大，如今擁有連花園逾二千呎的豪宅。近年他轉戰海外市場，於英國購入酒店房作收租投資，如今持有的酒店房更已由一間變成三間。

莊太量1991年取得中文大學經濟學學士學位，1995年獲美國羅徹斯特大學經濟學博士學位，同年即返港工作。即使於中大任職助理教授，但他當時仍未有能力置業。然而，他坦言慶幸在1997年金融風暴前未有買樓，否則損失慘重。

樓價直至1999年仍下跌，在尚未取得中大終身教席前，莊太量買入位於馬鞍山翠擁華庭的高層單位，當時市值僅300萬元的900方呎單位，他拿出45萬港元作首期，與銀行敍做七成按揭，再向發展商借二按15%，後者於兩年內歸還。他指，當年供翠擁華庭並不輕鬆，「那時支付的家用，是整份人工的三成，同時又要供樓。雖然不至於每天吃麵包度日，但生活費都『掹掹緊』，沒有太多娛樂。」

「其實自己有點怕高，常懷念在美國有花園的住宅。加上翠擁華庭單位向海，西斜和潮濕問題嚴重。至2002年取得中大終身教席，校方給我一些住屋津貼選擇，第一是入住2,000呎的學校宿舍，第二是領取長期租金津貼，第三是領取10年的供樓資助。」

最後他選擇10年的供樓資助，並以連印花稅共620萬元買入位於滌濤山連花園逾二千呎的豪宅，現時每月管理費約5,000元。他指，當年中大之所以能提出如此優厚的津貼，是由於1997年回歸後，有很多教授離職，故大學「出招」挽留人才。及後，他待翠擁華庭單位升值至買入價才放售，並將款項用來還清滌濤山單位的供款。

莊太量近年更把投資眼光擴闊至海外市場，兩年前他以約8萬英鎊(約82.4萬港元)一筆過買入位於英國曼徹斯特，由酒店集團管理的一個酒店單位。地產商每年會有8%租金回報保證，5年後可以原價的110%(即加10%)賣回予發展商。由於回報高，後來他又買入兩個酒店房放租，但租金回報保證已下調到4至5%。

他提醒，如有意在海外置業，應避免買入樓花；另外如朋友主動找你買房屋或新項目，亦要多加留意。事實上，莊太量在投資方面較謹慎，付錢前會對發展商做詳細資料蒐集，他個人偏好一些歷史悠久的發展商。除了解發展商背景外，亦要留意當地税項條例。他又指，現時賺取的英鎊並不打算兌換為港元，打算留給子女將來赴英國留學時使用。

十九大會議閉幕，內地曾提出粵港澳大灣區發展前景可觀，更有機會與東京灣大灣區、三藩市大灣區及紐約大灣區「睇齊」。莊大量同看好前景，亦有研究大灣區的投資策略，「對本港年輕人而言，首期確是一個較大問題，樓價以每年平均4.38%增長其實並非不合理。只是外來力量推高樓價，工資亦追不上通脹。」因此，他建議年輕人可考慮到大灣區置業，但地點選擇方面需交通便利，如住宅距離車站只有15分鐘內步程，高鐵來往香港與內地亦最好少於1小時。

在內地置業的好處是免除香港15%的印花稅，現時內地樓價相對香港便宜，即使交通尚未完善，未能自住亦可收租，日後退休居住亦可享較大空間。他明白，年輕人如到內地生活需時習慣，但他看好內地發展前景，相信10年後深圳樓價會追得上香港。

─ ─ ─ ─ ─ ─
●曼徹斯特樓價升7%　全英國最勁

根據英國地產市場分析公司Hometrack資料顯示，今年8月英國城市樓價按年升4.9%。當中，莊太量投資酒店的曼徹斯特(Manchester)地區，8月份整體樓價錄7.3%升幅，為全英增長最高地區。其後是有6.7%升幅的伯明翰，及6.6%升幅的愛丁堡；首都倫敦則僅錄1.9%的升幅。

樓價上升的主因是失業率下降及低按揭利率，以致樓宇需求上升。現時，英國樓價最低的城市是利物浦，平均價格為121.4萬港元。樓價最高的城市是倫敦，約503.6萬元；曼徹斯特的平均樓價則為162.7萬元。

10月27日 (五)

英國整體樓價向好，向來是投資物業的理想地。英國最新的樓價數據顯示，九月份整體樓價按年上升3.6%，其中以蘇格蘭城市表現最突出，愛丁堡樓價飆6.7%，升幅冠全英；至於倫敦平均樓價為49.38萬英鎊，續為全英樓價最貴城市。

曼徹斯特升勢居次

據英國房地產公司Hometrack數據，過去一季住宅銷售量上升，帶動英國整體樓價指數向上，截至上月，樓價按年升3.6%。至於統計20個主要城市的平均樓價為25.16萬英鎊，按年升4.9%，跑贏全國。

當中，愛丁堡平均樓價21.95萬英鎊，按年勁升6.7%稱冠，跑贏升幅第二及第三的曼徹斯特及伯明翰，該兩城市分別升6.5%及5.9%。

若對比去年九月的數據，20大城市中，僅六個城市錄升勢，以蘇格蘭兩個城市表現最好，包括愛丁堡及格拉斯哥，後者升幅由1.8%擴大至5.3%，現時平均樓價為12.03萬英鎊。

據HMRC資料顯示，蘇格蘭住宅成交量上季大增，按月升20%。不過，蘇格蘭阿伯丁市則是唯一錄得下跌的城市，但跌幅收窄，由去年九月下跌10.6%，收窄至上月的按年下跌1.8%，現時樓價為17.39萬英鎊。

至於首都倫敦方面，現時平均樓價為49.38萬英鎊，按年升2.3%，續為全國樓價最貴的城市。受英國脫歐進程影響，市場觀望氣氛濃厚，降低購買意欲，但報告仍預期倫敦樓價升幅於未來半年至一年維持1至3%水平。

低水城市可追落後

報告指，英國按揭利率維持低水平，加上過去三年，買家須提供還款能力證明，最近的成交已反映買家可以負擔現時的樓價。英國雖然受脫歐影響，但個別樓價低水的城市仍有增長空間，該地產公司預料英國購買力及需求仍然存在。另外，購買物業的成本增加，租金回報率低，削弱投資者購買意欲。