hk01【星之谷】2021-03-27 根據業內人士統計，就算英國樓價總額遠較香港平，7成港人買英國樓都需要申請按揭。而實際步驟上，一般都是透過當地銀行申請，香港銀行甚少會越洋承辦，就算有都會轉介至海外分行，申請人都是和當地分行職員聯絡。 正正是因為不熟悉英國按揭情況，港人就算選中心儀物業，不時會因為擔心獲批貸款的不確定性而猶豫，未能馬上「扑槌」，筍盤很多時就拱手讓人。 一封「AIP」信件 縱橫英國樓市 其實英國不少銀行跟香港一樣都有提供「預批」服務，準買家可以先申請，成功的話銀行會批出一封稱為「Approval In Principle」（AIP）信件。有了這封信件後，心儀單位便能自動獲得按揭貸款，不需要再重新批核，令準買家放心得多。 所需文件方面，跟正式申請英國當地銀行按揭一樣，「預批」需要提供入息證明，包括3個月糧單、銀行月結單、稅單等。交齊文件後，一般批核時間為2至3星期，批出了AIP後，有效期一般為3個月，期間買樓毋須重批按揭，加快整個流程。 要留意，不是每間銀行都有「預批」服務，但只要其中一間銀行批出，就算按揭條款及方便程度不是最心儀，但有後備方案總比無險可守好，最終都是讓自己安心買樓；當然準業主亦可以繼續申請其他銀行，貨比三家。 有效期約3個月 按揭上限75% 準業主或會問，申請「預批」不需要預先提供意向物業的地址，如何釐定貸款金額？銀行基本上是根據申請人入息去批核按揭——程序是申請人先給銀行一個樓價預算，銀行再根據其入息批出一個按揭成數，上限是7成半。 舉例，假設申請人意向樓價是200萬港元，獲批按揭貸款為150萬港元（7成半按揭），最終心儀住宅僅150萬港元，即低於「預批」時的意向樓價，最終批出按揭亦只能是112.5萬港元（7成半按揭），不能攞盡最初批出的150萬港元貸款額。 但如果最終心儀住宅為300萬港元，高於「預批」時意向樓價，又想借盡7成半的話（225萬港元），可能需要求銀行重新根據入息再計算能否調高貸款額。 由於「預批」有效期僅3個月，而樓花在收樓前半年才能申請按揭，故此這招只適用於現樓或接近收樓的樓花。遠期樓花的話，就算有AIP，都不能馬上申請按揭；到接近收樓時，AIP又可能因過期而失效，需要重新申請。 不過就算如此，筆者認為準業主都不妨向銀行申請「預批」，除了可以率先了解英國當地銀行是否願意承辦按揭，減少購買海外物業風險，也可以大概知道自己入息Profile，增加置業信心。
英匯物業顧問公司，於本月促成一宗成交，新買家為香港投資者。該物業靠近Newton Heath＆Moston輕鐵站，附近有大型公園及超市，原業主開價12萬鎊（約120萬港元），經商議價後，以12.5萬鎊（約125萬港元）成交。原業主2012年以6.3萬鎊（約63萬港元）買入，8年帳面賺幅約一倍。該物業座落曼城M40 Moston，為兩房排屋，有前庭，泊車位及閣樓，室內面積約600尺，成交價約12.5萬鎊（約125萬港元）。
Epoch Times UK 2018-04-02 5:27 PM 【大紀元2018年04月02日訊】(大紀元英國記者站報導)尋找投資機會的華人買家們一直在搶購英格蘭北部的出租房（buy-to-let properties），據buyassociation.co.uk的報導，華人投資者很喜歡投資曼徹斯特和利物浦的房地產，而對倫敦地區的投資有所下滑。 據海外房地產網站Juwai.com的最新分析顯示，今年1月份曼徹斯特房地產市場的詢價人數較2017年1月上漲255.6%。同樣， 1月份利物浦的中國投資者的詢價人數同比增加了160%，而倫敦的詢價人數同比減少了48.5%。 當然，倫敦仍然是亞洲和東南亞買家最熱門的投資地，特別是來自新加坡、香港、馬來西亞和中國大陸的買家，占海外買家房地產總投資額的近6成。除曼徹斯特、利物浦和倫敦外，劍橋和伯明翰也是華人買家的心頭所好。 華人預算超出曼城平均房價 Juwai的資料顯示，華人投資者在曼徹斯特平均預算約223,000英鎊，而據Rightmove統計，曼徹斯特目前的平均房價才大約190,000英鎊，意味華人投資者們在市場上擁有一定優勢，有機會買到稱心的房子。 保值前景和回報率吸引 華人買家們之所以投資曼徹斯特房產作房東，主要原因是「保值和收益率」。英國西北部地區的房價普遍低於全英國平均水準，而租金收益率和資本升值潛力往往明顯強於其它地區。 2016-17年英國主要城市房產投資回報率排名（数据来源：savills、OnTheMarket.com） 根據OnTheMarket.com和地產中介第一太平戴維斯的統計，大曼城區的毛投資回報率（也就是在沒有扣除税和各種费用時的總投資收益率，毛投資回報率=年租金总额/总投资额）為5.9%；根据LendInvest的最新统计，曼彻斯特的房东目前的毛回報率为5.5%，当地的房租增长率为5.76%，居英格蘭各城市首位。 買房投資除了租金收入，更多的還是期待房價的升值。衡量房產升值多少的就是資本收益率（Capital gains），房屋年增加值除以投入的資本，就是年資本收益率（annualised return）。一组来自Aspen Woolf 的数据显示，2016-2017年曼徹斯特房產的年資本收益增長率為8.34%。內倫敦（Inner London）年資本收益率最高，收益率為14.81%，外倫敦（Outer London）為10.36%，牛津為8.35%。 Juwai首席執行官Carrie Law說：「打算在倫敦買房的華人中，有52.7%的人表示會自住，是曼徹斯特的18.9%的兩倍多……曼徹斯特的房地產目前擁有全英國最大的潛在活力和獲利勢頭，對華人買家很有吸引力。」 隨著英國政府發布一系列利好消息、建設計畫，如「北方經濟引擎」（Northern Powerhouse）計畫、HS2鐵路等，北部城市發展勢頭強勁。會計審計服務集團德勤（Deloitte）認為，曼城甚至是全歐洲發展最迅猛的城市。◇ 責任編輯:文婧
【明報專訊】隨着社會資源增加，經濟環境改善，這一代小孩的成長過程可謂過得甚為豐盛，除了暑假會到外地參加不同的遊學團增廣見聞外，開學後的周末更會將時間表排得密密麻麻，參加不同的學術班、興趣班，要養活一個孩子確實花費不少。若家長想子女將來到外地升學，學費的開支就更加高昂，隨時可能用上過百萬。 15年儲100萬 每月供4000元 說到為子女儲蓄，相信很多家長都會選擇幫小朋友買一份教育基金。教育基金不過是儲蓄計劃的一種，因應不同情况，它可以用不同的名字出現。坊間有許多不同的教育基金計劃可供客人選擇，不同計劃都各有特色，而且數量眾多，但大致上我們可將它分為定息和投資兩種。定息計劃一般稱之為儲蓄保險，保險公司會為保單每年派發一個特定的利息，一般介乎3厘至5厘之間；這類計劃的好處是風險較低，投保人很容易就掌握計劃的預期價值，假設保單的預設年回報為4厘，若要15年後有100萬元的保單價值，每月需要的供款金額約4000元，運作簡單易明；惟投保人要注意不同保險公司的預期派息率和實際派息率可能有差別，投保人可參考個別保險公司過往之派息紀錄作為參考。 投資年期愈長 愈助降低風險 可承受較高風險的投資者，可以選擇另一種月供儲蓄計劃；投資回報由個別基金的表現而定，計劃通常有一籃子基金可供選擇，例如股票基金、債券基金和貨幣基金等。這類計劃的好處是回報相對較高，以同一例子計算：如果15年後要有100萬元教育經費，假設以年回報9厘計算，每月供款金額只需約2600元。由於投資年期愈長，愈有助降低投資風險，因此回報亦相對較穩定。以首域中國增長股票基金為例，它的15年平均年回報高達14厘，因此，作為一個達十數年的教育基金計劃，月供儲蓄計劃不失為一個好選擇。 曼徹斯特物業投資回報達6厘 購買海外物業亦是近年來比較多投資者留意的選擇，對於資金充裕的投資者而言，投資海外物業也可視為一項另類的教育經費儲備。筆者有位朋友育有兩個小孩，分別為3歲和5歲，這位朋友計劃將來送他的兒子到英國升讀大學。適逢近期英鎊兌港元下跌，這位朋友最終斥資90萬港元作首期，買下一個位於曼徹斯特，價值約300萬港元的住宅單位。由於物業的預期租金年回報有6厘，承做七成按揭後，每月的租金收入剛好足夠支付供樓支出，變相做到「以租養供」；十多年後，待當兒子升讀大學時可將物業賣出，若樓價和英鎊匯率都升值的話，最後回報應該相當可觀，足以支付兩位兒子的教育經費。 不論哪一種理財方法，最重要是懂得未雨綢繆，及早為子女規劃好將來，理財自然更輕鬆。 卓啟雄 康宏理財服務有限公司營銷策略及業務拓展總監
【大纪元2017年09月14日讯】在英国，很多职业房东正在将注意力转向学生公寓——这个被许多房地产投资者认为是高回报的房种。成功的地产投资人越来越多地把学生宿舍作为其投资组合的一部分，其中包括大型机构集团，包括保险公司Aviva和Legal & General。由于大学缺乏建设或维护学生宿舍所需的资金，英国很多地方的学生宿舍存量严重告急，这推高了当地的学生宿舍的租金。 来自Kirwans律师事务所的地产律师Lisa Evans表示：“目前看来，学生宿舍是时下抢手的香饽饽。“在2015-2016年之间，全英大学生总数高达228万，学生宿舍显然是一个巨大的市场。”她补充说：“这些年来，学生的需求发生了变化。这是投资者需要注意的一点。例如，我当年上大学时只有一台打字机，还与13人共用一间浴室，而现在许多学生都要求有免费的Wi-Fi和带卫浴的套房。“与任何一个金融投资一样，重要的是要先做好功课，以确保您的投资不会让您的财务状况变得更糟。”以下是Lisa Evans认为每个房东都应该考虑的关于投资学生财产的九件事： 1）多样化的投资方式 按时间排序，投资学生住宿通常的顺序为购买房产、获得HMO许可证，并通常以良好的收益出租每个房间。 但随着英国学生人数的增加，所提供的投资选择范围也随之增大。虽然HMO仍然是最热门的，但除此之外，为学生专门建立的学生宿舍（PBSA）也吸引了很多地产投资人的兴趣。 去年，投资者总共向PBSA市场投入了31亿英镑，业内巨头莱坊国际（Knight Frank）表示，外商投资购买专门学生资产的数量有所增加。 专家能源供应商Glide Utilities的2016年报告显示，当涉及到这种类型的财产时，一半以上的英国学生想要水电费、互联网等被纳入租金的住宿。超过一半的学生想要尽可能靠近他们的大学校园，约30%的学生希望有良好的交通连接。有三分之一的人认为独立浴室是绝对必需的。这是一个值得了解的信息，特别是在您将投入大笔资金之前。 2）打好您的算盘 过去18个月内，英国政府引进各项立法使得租赁物业的回报减少。投资者现在需要为任何可归类为第二套房子的房产或部分房产支付3%的印花税附加费。此外，房东不能再按100%的按揭利息要求减免税款。比如说，在今年4月之前，一个房东的租金收入为10,000镑，但是在按揭贷款中支付了9,000镑的房屋利息，如是他只需在其1,000镑的利润上按常规税率征税。然而，利息税减免的优惠现在正在减少，房东目前只能抵消其抵押贷款的75% – 这个数字明年还将下降到50%，到2019年为25%，那么在2020年，他们的抵押贷款利息完全将免税。相反，他们必须先在总收入上缴纳税款，才能再申请减免20%的税款。 3）了解您的义务 所有业主必须遵守一系列关键的健康和安全义务。制定正确的公共责任，购买建筑和财物保险；进行火灾风险评估，并确保该物业拥有必要数量的防火门、消防出口和灭火器。住宅业主协会（RLA）发布了有助于理解消防安全立法的有用指南。强烈建议您在物业中安装自动洒水灭火系统，以确保房屋财产不会遭到损失。此外在楼梯间安装扶手和正确的照明灯，并在物业中安装应急照明；虽然“Occupiers’ Liability Act 1957”法案中对此没有做绝对的要求，但这样做能确保万无一失。 确保门窗符合正确的安全标准；确保该物业适合人类居住（1985年“房东与租客法”，第10节）。另外，不要忘了考虑安装烟雾和一氧化碳报警器的成本，否则您可能会面临5,000英镑的罚款。以上内容虽然广泛，但并不详尽。出租物业之前，请务必咨询专业的法律人仕，以确保您履行所有法律义务。 4）地段为王 如果您购买学生宿舍纯粹是为了投资，而不是因为您被绑在一个特定的城市或城镇，那么最重要的是了解哪些地区提供最好的收益。 行业报告会定期发布信息，披露学生宿舍出租收益率最好的城镇。最新的报告显示收益率排名前三的分别是苏格兰的圣安德鲁斯、兰开斯特和拉夫堡。 首先选择一个学生宿舍需求量大的城市或小城镇，然后研究哪些街区或街道最热门。当地专门做学生宿舍出租宿的中介应该能够给您这些有用的信息。 5）所需牌照有哪些？请向市政厅会了解 出租学生宿舍，不同城市或地区所需牌照不同。业主将被要求披露过去是否有任何不诚实、暴力或与毒品有关的罪行，或有违反房屋或房东和租客法律的纪录。 申请一个许可证的费用可能高达几百镑，然而一些市政厅可为额外的许可提供折扣。另外，当局对违规的房东的罚款也是很高的。去年10月，一位利物浦房东因为没有利物浦市议会的业主许可证而被罚款1,000镑，此外还被勒令支付相应的法律费用。… Read more »
https://m.sohu.com/ 去英国留学，语言是必须过的一道坎，雅思是英国大学通用的语言考试，所以雅思成绩的高低也就决定了学生能申请到什么样水平的大学。 基本大部分英国学校的雅思分数规律是： 1、学校越好，雅思越高； 2、大部分文科专业的雅思分数比理科专业高（特别是传媒、法律、语言教育、翻译、医学专业）； 3、英国大学硕士课程对于雅思没有所谓的最低要求，一般情况下，相对差一点的大学硕士要求雅思分数达到6.0分; 4、普通大学的硕士学位，普通专业总分6.5，单项6，特殊专业7分，单项6.5;好的大学硕士学位，基本上要求都是总分7，单项6.5; 一流的大学一般都要求总分7分或者7.5，单项7分。这是一个大概的规律，当然如果学生只有雅思5.5分，也可以申请学校，但是学校的范围就会非常小，而且排名情况也是最末端，甚至只能去读语言课程。 而如果低于5.5则无法申请英国的任何一所大学。 因为英国政府对赴英留学的硕士课程的学生必须要达到5.5分及以上才能顺利拿到签证，这就让英国硕士课程的雅思要求最低不能低于5.5分，而且单项也不得低于5.5分。 一、雅思7.5分 如果能够达到平均分7.5分基本上可以申请任何大学，普通大学拿到OFFER自是没话说，即便是牛津剑桥，申请的语言资格也都已经达到要求。 反过来说要求学生必须达到7.5分的学校也都是一些一流牛校，比如牛津大学今年的雅思要求7.5分，比以往上涨0.5分。 帝国理工部分专业，伦敦政经部分专业，剑桥大学部分专业。 当然这些学校录取学生并不只看语言成绩，毕业学校和平均成绩以及专业水平都是学校考量的因素，而且是缺一不可，同时牛津剑桥还有出了名难对付的面试，每年都会有一大批小伙伴栽在面试这道坎上。 二、雅思7分 雅思7分一般是英国一流名校对学生的雅思要求，比如剑桥大学就要求学生雅思必须满7分，且每个单项7分。 如果你能考到雅思7分，在其他条件都正常的情况下比如，平均分不可低于78分，毕业学校最好211，申请英国排名前15的大学都是可行的。 如果平均分有83到85，申请知名的大学成功的几率也是非常大的。 当然，今年很多学校对小伙伴的语言要求提高了，比如圣安德鲁斯大学、阿斯顿大学、巴斯大学等学校商科方向的专业，都将雅思成绩要求从过去的6.5分提高到了7分。 以前，要求雅思7分的学校，如果你只考了6.5分，可以提前到英国就读5周的语言课程来弥补0.5分的差距，但目前，校方普遍将语言课程延长到了10周。另外，不少学校除了对学生的雅思总分有要求外，还对雅思考试中的写作、口语等单项作出规定。 三、雅思6.5分 雅思6.5分，是英国绝大多数大学的普遍要求，同时大多数大学的商科都要求6.5分，10名以后的大学都可以录取。 比如南安普顿大学的商科专业，埃克赛特大学金融与投资专业和金融与管理理学，约克大学的会计与金融理学硕士，布里斯托大学、埃塞克斯大学、普利茅斯大学旅游和酒店管理专业、拉夫堡大学艺术与设计专业、卡迪夫大学商科等等。 另外6.5分同样也是一些稍微较好一点的大学的最低要求，比如LSE，伦敦大学学院等等。 所以如果你的语言成绩有6.5的话，就要综合看其他的成绩了，如果均分能达到80分以上，211大学毕业，有一定的实习经历是可以冲刺一些好的大学，比如杜伦大学，华威大学等等，当然还有由具体专业而定。 如果是非211大学毕业的话，最好能达到均分能85分以上，否则申请的路途会比较坎坷。 四、雅思6分 雅思6分在申请英国大学的大军中也只能算是中下游的分数，想要申请好学校就有点难了，一般都是在排名五六十开外的大学。… Read more »
路透伦敦8月21日 – 从英国退欧公投前直到现在，中国对伦敦商业地产的投资已经增长逾两倍，其中多数是通过香港进行。 虽然去年退欧公投后，其他投资人有从英国楼市撤身的，但主要来自香港的投资人却在买入英国最出名的摩天大楼，其中包括“奶酪刨(Cheesegrater)”摩天楼和“对讲机(Walkie Talkie)”大厦。 根据房地产集团CBRE的数据，2017年头六个月中国投资人对伦敦商业地产共投资39.6亿英镑(51亿美元)，创下纪录最高水平，并超过2016年全年的26.9亿英镑。 根据莱坊(Knight Frank)的数据，在这些来自中国的总投资中，香港占了92%。香港食品集团李锦记本月稍晚将以12.8亿英镑收购被昵称为“对讲机”大厦的20 Fenchurch Street。该大厦有34层，这将创下英国写字楼交易额的最高纪录。 由于中国政府打压内地公司的对外收购，国内投资人选择香港作为海外交易的通道。中国发改委上周五宣布，将加强境外安全风险防范，防止非理性对外投资、恶性竞争和腐败行为。 然而香港投资人则是更为重要的参与者。 “来自中国的交易仅占该地区交易活动的较小部分，香港投资人最为活跃，”Knight Frank资本市场研究主管Anthony Duggan表示，“我们预期中国投资人仍将寻求进行符合他们商业计划的战略性地产收购。” 在1997年香港回归中国之前敲定的“一国两制”，从法律上赋予香港司法独立等自由。然而近几年对司法独立的疑虑逐渐升高，上周香港上诉庭判处三名香港民主运动领袖有期徒刑。 周日香港有成千上万的民众走上街头抗议此事，许多示威者对香港司法独立性提出质疑。 香港律政司司长已经否认判决中参杂“政治动机”。 **取得控制** 世邦魏理仕(CBRE)国际资本市场主管Chris Brett表示，“如果你担心中国对香港的控管越来越多，就需要把资金移到其他地方。伦敦颇具吸引力。” 吸引这类投资的因素包括英国公投决定退欧之后英镑兑美元贬值12%，而港元采取钉住美元的汇率制度。 “资金比较便宜，法制，文化比较熟悉，以及市场多样化的需要，正在驱动香港投资者在英国的需求，”地产咨询公司高纬物业(Cushman & Wakefield)的伦敦中心区投资总监James Beckham表示。 处于纪录高位的香港商业与住宅地产价格，以及政治担忧，正在促使投资者转向租金收益较高的海外市场。 Jefferies的分析师Mike Prew表示，如果北京要求把资金汇回国内，楼宇与其他投资相比流动性较差，这也是一个吸引人的特点。 英国退欧公投意味着，一些设在伦敦的金融工作职位将转移到欧洲大陆或者爱尔兰，以便银行业者可以继续向欧盟客户销售产品和服务。… Read more »
理財方案 | 2017-07-01 05:00 近來英鎊下跌至近30年之低位，很多香港人對投資英國項目十分感興趣，其實除了買入英鎊和私人住宅外，還有什麼選擇呢？ 近日有朋友問及投資英國大學學生宿舍的計劃。一般而言，主要供應學生宿舍的有大學本身，或是公營及私營的。一般在大學供應的租住宿舍通常都較殘舊，以雅房與一人套房類型居多，水電網絡等等都已全部包含在租金中。而私人學生宿舍則較高級，租金計算方式差別不大，對於住宿品質比較有要求的外國學生會偏好私人學生宿舍。近年英國大學宿舍供應失衡，大學學府學生超過3.5萬人，宿位只有大約5000左右，吸引了不少發展商開拓商機。 入場門檻低較易負擔 筆者朋友提及的項目是投資專門私營的學生宿舍，單位面積較小，是約18至25平方米不等的開放式公寓，連精緻裝修，價格相對較低，每單位的入場價約60餘萬港元起；對比動輒三四百萬元的香港物業，實有天壤之別，一般小市民也能負擔。發展商同時會提供3至5年的租金保證回報和物業管理，而且沒有物業的增值稅及印花稅，香港人還可以作五成的按揭，即30萬左右便可以入場了，看來其實相當吸引，但當中又有什麼要注意的地方呢？ 做任何投資前，除了回報外，還要考慮自己可承擔的風險，如外滙風險、政治風險等等；相比投資私人住宅，學生宿舍更需要優質的物業管理，如在租金、合約簽訂、維修等方面。因此，學生宿舍管理的收費或比一般的私人物業為高，相對的回報也會受影響；日後如欲出售，有關手續安排和收費也要先查詢清楚。 投資相關基金少煩憂 除了專營學生宿舍外，如欲買入住宅作學生宿舍分租，當中又有什麼要注意？有別於私人物業，營運學生宿舍需要申請相關的牌照，而目前有些地區已經停止發放宿舍牌。投資前必須先確保可以分租（Share House）的形式能否申請牌照，容許幾個學生一起租一間房子。Share House 的房屋需要申請House for Multiple Occupancy （HMO）牌照，意即一個房子中給多於一個單位的家庭使用。房屋必須符合消防、保險等規定，才可以拿到牌照開始出租給學生使用。若全部項目皆符合規定，到期後便可以延長牌照。 若想投資學生宿舍，不妨考慮投資學生宿舍基金，此類房地產基金的公司對當地的情況了解，擁有豐富的管理經驗，免去了個人投資宿舍房產所需的管理時間和開支；另一方面房地產基金有大量的資金優勢，可與當地房地產商合作開發不同的學生宿舍，分散不同區分和項目，以減低風險。基金買賣方便，透明度高，亦不失為一個良好的投資選擇。 免責聲明：本文內容僅供參考之用，不構成任何投資建議及邀約，請不要依賴本文件作投資決定。投資涉及風險，作出投資決定前，應向獨立專業的理財顧問查詢。筆者已盡量確保所提供資料（包括數據）之準確性及可靠性，惟並不表示該等資料可作為投資者及消費者的指引，倘有關資料之任何不確或遺漏等，所引致投資者及消費者有任何損失或損害，一概毋須承擔相關責任。
