10月27日 (五) 英國整體樓價向好，向來是投資物業的理想地。英國最新的樓價數據顯示，九月份整體樓價按年上升3.6%，其中以蘇格蘭城市表現最突出，愛丁堡樓價飆6.7%，升幅冠全英；至於倫敦平均樓價為49.38萬英鎊，續為全英樓價最貴城市。 曼徹斯特升勢居次 據英國房地產公司Hometrack數據，過去一季住宅銷售量上升，帶動英國整體樓價指數向上，截至上月，樓價按年升3.6%。至於統計20個主要城市的平均樓價為25.16萬英鎊，按年升4.9%，跑贏全國。 當中，愛丁堡平均樓價21.95萬英鎊，按年勁升6.7%稱冠，跑贏升幅第二及第三的曼徹斯特及伯明翰，該兩城市分別升6.5%及5.9%。 若對比去年九月的數據，20大城市中，僅六個城市錄升勢，以蘇格蘭兩個城市表現最好，包括愛丁堡及格拉斯哥，後者升幅由1.8%擴大至5.3%，現時平均樓價為12.03萬英鎊。 據HMRC資料顯示，蘇格蘭住宅成交量上季大增，按月升20%。不過，蘇格蘭阿伯丁市則是唯一錄得下跌的城市，但跌幅收窄，由去年九月下跌10.6%，收窄至上月的按年下跌1.8%，現時樓價為17.39萬英鎊。 至於首都倫敦方面，現時平均樓價為49.38萬英鎊，按年升2.3%，續為全國樓價最貴的城市。受英國脫歐進程影響，市場觀望氣氛濃厚，降低購買意欲，但報告仍預期倫敦樓價升幅於未來半年至一年維持1至3%水平。 低水城市可追落後 報告指，英國按揭利率維持低水平，加上過去三年，買家須提供還款能力證明，最近的成交已反映買家可以負擔現時的樓價。英國雖然受脫歐影響，但個別樓價低水的城市仍有增長空間，該地產公司預料英國購買力及需求仍然存在。另外，購買物業的成本增加，租金回報率低，削弱投資者購買意欲。
【明報專訊】隨着社會資源增加，經濟環境改善，這一代小孩的成長過程可謂過得甚為豐盛，除了暑假會到外地參加不同的遊學團增廣見聞外，開學後的周末更會將時間表排得密密麻麻，參加不同的學術班、興趣班，要養活一個孩子確實花費不少。若家長想子女將來到外地升學，學費的開支就更加高昂，隨時可能用上過百萬。 15年儲100萬 每月供4000元 說到為子女儲蓄，相信很多家長都會選擇幫小朋友買一份教育基金。教育基金不過是儲蓄計劃的一種，因應不同情况，它可以用不同的名字出現。坊間有許多不同的教育基金計劃可供客人選擇，不同計劃都各有特色，而且數量眾多，但大致上我們可將它分為定息和投資兩種。定息計劃一般稱之為儲蓄保險，保險公司會為保單每年派發一個特定的利息，一般介乎3厘至5厘之間；這類計劃的好處是風險較低，投保人很容易就掌握計劃的預期價值，假設保單的預設年回報為4厘，若要15年後有100萬元的保單價值，每月需要的供款金額約4000元，運作簡單易明；惟投保人要注意不同保險公司的預期派息率和實際派息率可能有差別，投保人可參考個別保險公司過往之派息紀錄作為參考。 投資年期愈長 愈助降低風險 可承受較高風險的投資者，可以選擇另一種月供儲蓄計劃；投資回報由個別基金的表現而定，計劃通常有一籃子基金可供選擇，例如股票基金、債券基金和貨幣基金等。這類計劃的好處是回報相對較高，以同一例子計算：如果15年後要有100萬元教育經費，假設以年回報9厘計算，每月供款金額只需約2600元。由於投資年期愈長，愈有助降低投資風險，因此回報亦相對較穩定。以首域中國增長股票基金為例，它的15年平均年回報高達14厘，因此，作為一個達十數年的教育基金計劃，月供儲蓄計劃不失為一個好選擇。 曼徹斯特物業投資回報達6厘 購買海外物業亦是近年來比較多投資者留意的選擇，對於資金充裕的投資者而言，投資海外物業也可視為一項另類的教育經費儲備。筆者有位朋友育有兩個小孩，分別為3歲和5歲，這位朋友計劃將來送他的兒子到英國升讀大學。適逢近期英鎊兌港元下跌，這位朋友最終斥資90萬港元作首期，買下一個位於曼徹斯特，價值約300萬港元的住宅單位。由於物業的預期租金年回報有6厘，承做七成按揭後，每月的租金收入剛好足夠支付供樓支出，變相做到「以租養供」；十多年後，待當兒子升讀大學時可將物業賣出，若樓價和英鎊匯率都升值的話，最後回報應該相當可觀，足以支付兩位兒子的教育經費。 不論哪一種理財方法，最重要是懂得未雨綢繆，及早為子女規劃好將來，理財自然更輕鬆。 卓啟雄 康宏理財服務有限公司營銷策略及業務拓展總監
2017年10月20日 海外置業錦囊 明報專訊】每當談及英國置業，人們普遍想起倫敦，但事實上英國有不少城市都具投資潛力，例如港人熟悉的英超球隊曼聯大本營曼徹斯特。環業投資（IP Global）投資部主管Jonathan Gordon表示，倫敦中心區樓價偏高，看淡一線該區樓市，未來反而較看好外倫敦區和英格蘭北部城市，因為樓價負擔能力較理想，以及交通改善。該公司更預計，未來4年曼徹斯特的樓價和租金，可分別升近三成及兩成。 Gordon接受訪問時談及港人投資海外物業的熱點，指香港投資者取態較保守，普遍會選擇監管健全的的市場，例如英國、歐洲和澳洲。就租金回報而言，他推薦英國和德國，平均回報為3厘至4厘，而曼徹斯特和利物浦的回報更高，達到5厘至6厘；他又建議投資者購買1至2房單位，因為較易出售或租出。 至於投資熱點之一的倫敦，環業投資的《全球房地產展望》報告指出，低息和外匯優勢將帶動海外資金流入倫敦樓市；但Gordon補充，不建議投資倫敦中心區，因樓價正在下行。他解釋，該區樓價已偏高，加上交易成本高，如去年徵收額外印花稅3%，不過他強調，未見倫敦樓市有泡沫爆破風險，預計樓價會軟着陸。 橫貫鐵路料帶動外倫敦區樓價 該報告又指，外倫敦區為投資者的理想選擇，因大量基建投資促進倫敦交通網絡發展，加上住屋問題長期仍未能解決；隨着外倫敦區的橫貫鐵路（Crossrail）於今年起興建，預計完工後部分沿線物業樓價可上升13%至20%。由港鐵營運的橫貫鐵路未來每年可運載2億人次，把平均交通時間縮短最多25%。報告料直至2021年，大倫敦區樓價將上升19.2%，升幅將跑贏中心區，並且整個倫敦空置率為10年來最低，僅為2.5%。 除了外倫敦區，Gordon較看好英國北部城市如曼徹斯特和伯明翰，因樓價較容易負擔，且需求較大，容易放售。他稱，未來英國興建1號和2號橫貫鐵路，加上中國「一帶一路」計劃會帶動這些城市的基建，將改善國內交通連接，刺激樓價向上。 曼徹斯特已有4年獲《經濟學人》評為全英國最宜居城市，環業報告預計，該市樓價於今年至2021年間將升28.2%，樓價於過去5年已累升25%，而且樓價較易負擔，對收入比例僅為4.5倍，低於其他主要城市。 曼徹斯特樓價5年升25% 在足球世界裏，曼徹斯特和利物浦是世仇，但在經濟上兩者同為英格蘭北部經濟引擎計劃（Northern Powerhouse）的重心。報告指目前利物浦樓價距離頂峰仍有距離，預計由今年至2021年間會累升8%，租金則會升17.6%。 此外，學生為重要租盤需求來源之一，鄰近學校的物業往往較易租出或轉售。利物浦有3間主要大學共5萬名大學生，市內有三分之二物業為租盤，而且佔人口近一半的青年才俊對高質素租盤需求增加，反映租務市場前景樂觀。 伯明翰為僅次於倫敦的英國第二大城市，企業高度集中，其20年城市規劃藍圖將帶動發展，當局將投資10億英鎊於公共基建如交通設施，而且市內有5間大學，逾7.5萬名學生，反映需求具一定保證。在過去12個月，市中心租金收入上升24%，預計隨着連接倫敦的交通改善，租金將繼續向上；萊坊預計，2015年至2019年間，相關資本收益會累升17%。 英國與歐盟上周四完成第五輪脫歐談判，雙方在重大議題上仍未取得突破，部分人擔心英國脫歐後的前景，以及對當地樓市的影響。Gordon認為，德國柏林和法蘭克福等城市會受惠於英國脫歐後企業遷冊至當地，將推動樓價上升，當中柏林更是全歐洲樓價最廉宜的首都。 企業遷冊 德國柏林公寓需求大 環業報告指，由於經濟增長強勁，加上人口流入，柏林去年為德國樓價升幅最大的城市，按年增長13%，而且租務市場表現同樣理想，過去3年租金增幅達5.1%至6.9%。報告預計直至2030年，柏林每年需要2萬伙公寓，但去年僅1.2萬伙，反映需求將逐步增加。 另一城市漢堡為德國人均GDP最高的地方。自2009年以來，當地樓價累升七成，估計明年租金會升9.6%，且現時空置率僅為0.7％，同樣值得投資者留意。 明報記者 王俊騏
大學區租屋需求高，各大學區租金回報率相差可以有幾大？ Simple Landlords Insurance找來Complete University Guide內的多間頂尖大學，比較各大學區內的投資機會。 在比較各區物業的價格與物業的租金收入後發現，著名大學如牛津、劍橋等的大學區租金回報平平，牛津甚至是眾多大學區中租金回報率最低的。 租金回報率是怎樣計算出來的？ 租金回報率計算方法：每月租金 x 12個月 / 樓價 想要更高的租金回報率可以靠較便宜的樓價或較高的租金來達到。 舉例，新聞內提到，在牛津，一間位於熱門學生住宿地段的物業要價720,000 英鎊，每月租金收入2,000 英鎊，租金回報率只有約3.33%。投資金額大，回報就相對低得多。 其餘大學區包括Bristol、Surrey都屬於租金回報率最低的幾位。 哪些大學區租金回報高？ 伯明翰被評為最好租金回報的大學區之一，每年租金回報可望達10%。 伯明翰租金回報有保障主要因為伯明翰擁有多間大學，包括University of Birmingham, Birmingham City University, Aston University, Birmingham Metropolitan… Read more »
2017-10-16 港人熱愛投資英國樓市，東亞銀行（023）英國分行總經理周若偉表示，港客為英國業務的主要海外客源，以按揭及整體貸款金額計，港客均穩佔六至七成。雖然英國面臨脫歐，另有中國加強資本管制，但無阻中港等海外投資者投資英國樓市的意欲。 周若偉早前在倫敦接受訪問時表示，上半年東亞英國的按揭貸款按年錄得雙位數增長，不論按揭或整體貸款，增長動力均主要來自海外投資客，料全年可保持雙位數增幅。以按揭貸款金額而言，在海外客戶之中，香港客的佔比向來保持在60%至70%，當中包括在港已有戶口的內地客，至於純內地客的佔比則很小，因他們仍受外匯管制。 東亞倫敦分行業務經理鄧惠儀補充說，雖然內地客亦愛投資英國樓市，但部份或不熟識當地稅制，最終會因稅款太高或沒有收入證明而無法借貸，結果出現撻訂或平售物業而未能完成交易，故內地客在英國借按揭買樓的成功率遠低於港人，因為「十個港人九個都有收入證明」。 東亞在英國主力承做中下價的出租樓按揭貸款，周若偉解釋，因為出租樓按揭需求殷切，按揭成數可達七成。至於該行不着力承造自住樓按揭，主因在保障消費者權益下，英國當局要求銀行要確保客戶避免出現違約情況，必須清楚客戶詳盡的支出情況，包括放假、讀書及生活費等，又要有證明，程序相當繁複。目前出售樓的按揭息率為英國基本利率加3厘，即實際按息3.25厘，自住樓按息則為基本利率加2至3厘。 近10年英國樓市因供不應求問題而急升，周稱，儘管英國將會脫歐，但英鎊貶值，加上當地息低，故抵銷了脫歐的負面影響，並繼續吸引中港及東南亞的投資者到當地投資，英國樓價亦高企不下，尤其中下價樓，只有豪宅價格才稍見回調。雖然內地加強資本管制，但未見對內地客投資英國有太大影響，英國分行續與東亞中國緊密聯動，配合長期策略，繼續吸納內地的企業客及高端個人客，故在英國設有中國事務部，專責處理內地客戶的查詢及投資項目，但強調該行向以審慎態度從事內地相關業務。鄧惠儀稱，英國分行來自內地客的按揭貸款依然平穩向上，因發展商加強在內地銷售英國樓，令交投量增加所致。 鑑於英國樓市同樣熾熱，當地政府不斷出招降溫，如增加印花稅及收緊自住樓按揭。周指今年初起英國再出招收緊出租樓按揭，若是連本帶利方式還款，今年初加強對供款與入息比率的要求，加設壓力測試，以東亞為例，監管機構要求在按息之上再加2厘進行壓測，但最低壓測按息要求為5.5厘。同時，銀行最遲9月在計算客戶負擔能力時必須扣除所有開支來作計算。 另外，周指，自英國分行2014年引入數碼化服務後，近年交易量明顯增加，並有助節省資源，如減少前台的服務人員，但另方面卻需增加後勤人員以支援交易量的增長。
【大纪元2017年09月14日讯】在英国，很多职业房东正在将注意力转向学生公寓——这个被许多房地产投资者认为是高回报的房种。成功的地产投资人越来越多地把学生宿舍作为其投资组合的一部分，其中包括大型机构集团，包括保险公司Aviva和Legal & General。由于大学缺乏建设或维护学生宿舍所需的资金，英国很多地方的学生宿舍存量严重告急，这推高了当地的学生宿舍的租金。 来自Kirwans律师事务所的地产律师Lisa Evans表示：“目前看来，学生宿舍是时下抢手的香饽饽。“在2015-2016年之间，全英大学生总数高达228万，学生宿舍显然是一个巨大的市场。”她补充说：“这些年来，学生的需求发生了变化。这是投资者需要注意的一点。例如，我当年上大学时只有一台打字机，还与13人共用一间浴室，而现在许多学生都要求有免费的Wi-Fi和带卫浴的套房。“与任何一个金融投资一样，重要的是要先做好功课，以确保您的投资不会让您的财务状况变得更糟。”以下是Lisa Evans认为每个房东都应该考虑的关于投资学生财产的九件事： 1）多样化的投资方式 按时间排序，投资学生住宿通常的顺序为购买房产、获得HMO许可证，并通常以良好的收益出租每个房间。 但随着英国学生人数的增加，所提供的投资选择范围也随之增大。虽然HMO仍然是最热门的，但除此之外，为学生专门建立的学生宿舍（PBSA）也吸引了很多地产投资人的兴趣。 去年，投资者总共向PBSA市场投入了31亿英镑，业内巨头莱坊国际（Knight Frank）表示，外商投资购买专门学生资产的数量有所增加。 专家能源供应商Glide Utilities的2016年报告显示，当涉及到这种类型的财产时，一半以上的英国学生想要水电费、互联网等被纳入租金的住宿。超过一半的学生想要尽可能靠近他们的大学校园，约30%的学生希望有良好的交通连接。有三分之一的人认为独立浴室是绝对必需的。这是一个值得了解的信息，特别是在您将投入大笔资金之前。 2）打好您的算盘 过去18个月内，英国政府引进各项立法使得租赁物业的回报减少。投资者现在需要为任何可归类为第二套房子的房产或部分房产支付3%的印花税附加费。此外，房东不能再按100%的按揭利息要求减免税款。比如说，在今年4月之前，一个房东的租金收入为10,000镑，但是在按揭贷款中支付了9,000镑的房屋利息，如是他只需在其1,000镑的利润上按常规税率征税。然而，利息税减免的优惠现在正在减少，房东目前只能抵消其抵押贷款的75% – 这个数字明年还将下降到50%，到2019年为25%，那么在2020年，他们的抵押贷款利息完全将免税。相反，他们必须先在总收入上缴纳税款，才能再申请减免20%的税款。 3）了解您的义务 所有业主必须遵守一系列关键的健康和安全义务。制定正确的公共责任，购买建筑和财物保险；进行火灾风险评估，并确保该物业拥有必要数量的防火门、消防出口和灭火器。住宅业主协会（RLA）发布了有助于理解消防安全立法的有用指南。强烈建议您在物业中安装自动洒水灭火系统，以确保房屋财产不会遭到损失。此外在楼梯间安装扶手和正确的照明灯，并在物业中安装应急照明；虽然“Occupiers’ Liability Act 1957”法案中对此没有做绝对的要求，但这样做能确保万无一失。 确保门窗符合正确的安全标准；确保该物业适合人类居住（1985年“房东与租客法”，第10节）。另外，不要忘了考虑安装烟雾和一氧化碳报警器的成本，否则您可能会面临5,000英镑的罚款。以上内容虽然广泛，但并不详尽。出租物业之前，请务必咨询专业的法律人仕，以确保您履行所有法律义务。 4）地段为王 如果您购买学生宿舍纯粹是为了投资，而不是因为您被绑在一个特定的城市或城镇，那么最重要的是了解哪些地区提供最好的收益。 行业报告会定期发布信息，披露学生宿舍出租收益率最好的城镇。最新的报告显示收益率排名前三的分别是苏格兰的圣安德鲁斯、兰开斯特和拉夫堡。 首先选择一个学生宿舍需求量大的城市或小城镇，然后研究哪些街区或街道最热门。当地专门做学生宿舍出租宿的中介应该能够给您这些有用的信息。 5）所需牌照有哪些？请向市政厅会了解 出租学生宿舍，不同城市或地区所需牌照不同。业主将被要求披露过去是否有任何不诚实、暴力或与毒品有关的罪行，或有违反房屋或房东和租客法律的纪录。 申请一个许可证的费用可能高达几百镑，然而一些市政厅可为额外的许可提供折扣。另外，当局对违规的房东的罚款也是很高的。去年10月，一位利物浦房东因为没有利物浦市议会的业主许可证而被罚款1,000镑，此外还被勒令支付相应的法律费用。… Read more »
https://m.sohu.com/ 去英国留学，语言是必须过的一道坎，雅思是英国大学通用的语言考试，所以雅思成绩的高低也就决定了学生能申请到什么样水平的大学。 基本大部分英国学校的雅思分数规律是： 1、学校越好，雅思越高； 2、大部分文科专业的雅思分数比理科专业高（特别是传媒、法律、语言教育、翻译、医学专业）； 3、英国大学硕士课程对于雅思没有所谓的最低要求，一般情况下，相对差一点的大学硕士要求雅思分数达到6.0分; 4、普通大学的硕士学位，普通专业总分6.5，单项6，特殊专业7分，单项6.5;好的大学硕士学位，基本上要求都是总分7，单项6.5; 一流的大学一般都要求总分7分或者7.5，单项7分。这是一个大概的规律，当然如果学生只有雅思5.5分，也可以申请学校，但是学校的范围就会非常小，而且排名情况也是最末端，甚至只能去读语言课程。 而如果低于5.5则无法申请英国的任何一所大学。 因为英国政府对赴英留学的硕士课程的学生必须要达到5.5分及以上才能顺利拿到签证，这就让英国硕士课程的雅思要求最低不能低于5.5分，而且单项也不得低于5.5分。 一、雅思7.5分 如果能够达到平均分7.5分基本上可以申请任何大学，普通大学拿到OFFER自是没话说，即便是牛津剑桥，申请的语言资格也都已经达到要求。 反过来说要求学生必须达到7.5分的学校也都是一些一流牛校，比如牛津大学今年的雅思要求7.5分，比以往上涨0.5分。 帝国理工部分专业，伦敦政经部分专业，剑桥大学部分专业。 当然这些学校录取学生并不只看语言成绩，毕业学校和平均成绩以及专业水平都是学校考量的因素，而且是缺一不可，同时牛津剑桥还有出了名难对付的面试，每年都会有一大批小伙伴栽在面试这道坎上。 二、雅思7分 雅思7分一般是英国一流名校对学生的雅思要求，比如剑桥大学就要求学生雅思必须满7分，且每个单项7分。 如果你能考到雅思7分，在其他条件都正常的情况下比如，平均分不可低于78分，毕业学校最好211，申请英国排名前15的大学都是可行的。 如果平均分有83到85，申请知名的大学成功的几率也是非常大的。 当然，今年很多学校对小伙伴的语言要求提高了，比如圣安德鲁斯大学、阿斯顿大学、巴斯大学等学校商科方向的专业，都将雅思成绩要求从过去的6.5分提高到了7分。 以前，要求雅思7分的学校，如果你只考了6.5分，可以提前到英国就读5周的语言课程来弥补0.5分的差距，但目前，校方普遍将语言课程延长到了10周。另外，不少学校除了对学生的雅思总分有要求外，还对雅思考试中的写作、口语等单项作出规定。 三、雅思6.5分 雅思6.5分，是英国绝大多数大学的普遍要求，同时大多数大学的商科都要求6.5分，10名以后的大学都可以录取。 比如南安普顿大学的商科专业，埃克赛特大学金融与投资专业和金融与管理理学，约克大学的会计与金融理学硕士，布里斯托大学、埃塞克斯大学、普利茅斯大学旅游和酒店管理专业、拉夫堡大学艺术与设计专业、卡迪夫大学商科等等。 另外6.5分同样也是一些稍微较好一点的大学的最低要求，比如LSE，伦敦大学学院等等。 所以如果你的语言成绩有6.5的话，就要综合看其他的成绩了，如果均分能达到80分以上，211大学毕业，有一定的实习经历是可以冲刺一些好的大学，比如杜伦大学，华威大学等等，当然还有由具体专业而定。 如果是非211大学毕业的话，最好能达到均分能85分以上，否则申请的路途会比较坎坷。 四、雅思6分 雅思6分在申请英国大学的大军中也只能算是中下游的分数，想要申请好学校就有点难了，一般都是在排名五六十开外的大学。… Read more »
http://ps.hket.com 英國一直貴為港人置業投資熱點之一，但由於倫敦持續被推高，不少人轉移留意其他二綫城市，包括曼徹斯特及利物浦等。 政府發展「北方經濟引擎」 英國政府更年致力發展「北方經濟引擎」（Northern Powerhouse），大力發展英格蘭北部經濟，將六個城市包括曼徹斯特、利物浦、列斯和設菲爾德等發展為核心經濟地區，以解決現時過分依賴倫敦為經濟重心的問題。當局更斥資10億英鎊於曼徹斯特興建來往倫敦的高鐵，同時擴展輕鐵鐵路網絡，使交通更加方便。 大學林立 學生帶旺租務 由於倫敦樓價及租金持續高企，多個大企業決定將總部遷離倫敦，例如BBC（英國倫敦廣播電台）、滙豐銀行及渣打銀行等，均已遷往曼徹斯特。 現時於當地設分公司之外資企業約有2,000多間，工作人口達113萬。而當地亦是有名的大學城，留學生佔總人口約10%，每年新增約6,000名，帶旺當地租務市場，租金回報率高達4至8厘。 現時當地樓價為倫敦三分之一，平均約14萬英鎊，但當地房地產公司預計，受惠於高鐵開通，到2019年樓價有機會上升兩成六，五年內更有機會升近三成。
2017年9月12日 星期二 星狮地产（Frasers Centrepoint）以6亿8600万英镑（12亿零400万新元）买下英国四个商业园项目。 四个永久地契商业园项目分别位于雷丁（Reading）、贝辛斯托克（Basingstoke）、坎伯利（Camberley）和格拉斯哥（Glasgow），总建筑面积490万平方英尺。 集团是通过子公司星狮地产国际（Frasers Property International）与Oaktree资本管理公司旗下基金或账户的子公司签订买卖协议。 星狮地产国际也签订了购买英国布拉克内尔（Bracknell）的一个商业园的有条件协议，条件包括该商业园必须取得至少95％的租用率。 星狮地产总裁苏华钦（Panote Sirivadhanabhakdi）在文告中说，这项收购同集团扩大海外业务和经常收入的策略一致。集团在英国和欧洲已经有15年的经验，目前已把业务从私宅、款待业、工业和物流领域，扩大至包括商业和商业园领域。 在收购完成后，集团在英国和欧洲将有42亿元的资产，商业房地产占集团268亿元总资产的比率增至30％。 苏华钦说：“由于集团在澳大利亚、德国、荷兰、新加坡和泰国，已进入工业、物流、商业和商业园领域，我们将能够从‘网络效应’获益。” 他指出，在英国买下的商业园的增长前景良好。项目的加权平均租赁期限是5.9年，拥有超过400个租户的多元化租户群，包括大型企业如BMC软件、爱立信（Ericsson）和特尔（Intel）等，项目的现金流具有防御性，而收购也进一步加强了星狮地产的经常收入基础。” 星狮地产说，每一个房地产都经过精心策划，结合零售设施和住宅环境，这也成为这些商业园项目的主要不同点，促使它们享有超过85％的高租用率，租户保留率也介于80％至85％。 苏华钦指出，英国是全球最大经济体之一，高度制度化与拥有具吸引力的房地产市场，法律监管与税务制度也透明和具备效率。自脱欧公投以来，商业园市场展现其韧性，并持续取得增长。
http://www.sohu.com 最近凡是有计划在英国购房的人都会发现，英国对于资金来源的证明要求越来越严了。不光是银行在贷款时要求当事人必须提供证据，来证明自己首付的真实来源；律师在房产交易完成前会要求购房的客人提供相关的银行流水单和其他能够证明资金来源的证据；而且就是中介也开始要求购房者在看中房子之后，必须提供一定的资金证明。 购房为什么要提供资金来源证明？ 按照英国的反洗钱法，任何机构或者公司在自己正常的业务范围内不得为洗钱行为提供任何便利条件，要采取合理的步骤在自己的经营中杜绝一切洗钱行为，同时，一旦发现任何洗钱的嫌疑行为必须立刻上报相关的反洗钱组织。不但不可以通风报信，而且连惊动当事人都是不允许的。任何人，组织或者公司如果违反了这些法律规定都有可能面临刑事起诉的后果。 那么什么是洗钱行为呢？简单地说，就是把来路不明的黑钱通过正常的商业或者消费行为变成合理的钱财或者物业。比如一个人使用毒品走私得来的钱财，用来购买物业，将来这些物业再出售给别人时，这些钱财就摇身一变成了合法的了。那么什么又是黑钱呢？就是那些来路不正的钱。其实，按照反洗钱法的规定，任何钱款如果没有合理的来源说明，都是算作黑钱的。对于黑钱，相关执法机构有权申请没收。如果有证据证明，当事人存在非法的活动，警察或者反洗钱机构将会提出刑事起诉。 房产交易由于涉及到巨额钱款交易，历来都是洗钱活动的频发地域。从事房产交易的律师行，银行甚至是中介都有法律责任确保在房产交易的过程中，没有洗钱行为的发生。 提供不了资金来源证明会产生什么后果？ 正是由于上面的原因，银行，律师行甚至是房产中介一般都会要求当事人在购买房产时，必须提供证据来证明自己钱款的合法性。如果不能证明这一点的话，不但物业购买会受到耽搁，取消，当事人的钱款甚至会面临被没收的危险。我们在去年的时候就曾经收到过这样的咨询。 当时那位客人想在英国购买一座价值600,000镑的房产。由于中国大陆的外汇管制，一个人一年内只能汇往境外大约30，000镑的钱。这位客人由于找不到那么多人帮忙汇钱，最后只有委托香港的一家公司帮忙把钱汇到英国。问题在于，这位客人没有把这些钱汇入自己的账户，而是直接汇入到卖方的账户。现在卖方一定要客人提供出这些钱款的合法来源证明，否则不但不同意完成交易，而且还拒绝把钱还给客人。同时，香港的那家公司却并不愿意配合。最后，这位客人不但房子没有买成，反而这一大笔钱陷在对方的账户中无法取出。 此外，对于那些正在领取福利的购房者来说，证明自己房款的合法来源，还有另外一个重要的作用。按照法律规定，任何人在申请福利的时候都必须如实申报自己的财产，无论是英国境内的还是境外的。如果您不久前还在领取福利，现在忽然间购买了物业。福利部一旦知道，是有可能会调查您的真实财产的。如果您有充分的证据可以证明，自己购买房产的钱款是家人或者亲戚赠与或者借给自己的话，您自然是无须担心的。 如何准备资金来源证明？ 根据资金来源的渠道不同，资金合法性的证明可以通过下面的方式来进行： 房产买卖的契约 如果您的购房资金是自己或者别人卖房所得到的款项，您自然需要提供相关的房产证明，房产交易合同。如果有可能的话，能够提供公证书自然是最好的。这可以是您或者别人现在卖房的款项，也可以是您或者别人以前卖房的款项。 股票或者其他理财收益的收据 如果您说您的钱款来自于自己的股票投资或者其他理财项目，您自然需要提供相关的股票交易记录或者理财项目收益记录。这些证据可以是您出售给别人股票的合同，也可以是证券市场或者理财公司所开具的证明。当然，相关的银行单也是可以体现这些交易的。 遗嘱或者其他馈赠证明 遗嘱是证明遗产的最好方式。如果您说您的钱款是某位亲戚以前留给您的，您自然需要提供出相应的遗嘱来。如果某位亲戚馈赠给了您一笔钱款，由律师起草或者见证的馈赠书自然会有帮助的。 一生积蓄所得 好多客人都曾经反映过，自己的购房款是自己的父母或者亲戚一生的积蓄所得。他们现在把这些钱或者借给自己或者馈赠给自己，以资助自己在英国购买物业。然而，由于这些钱款都是他们一点点积存起来，然后再放贷出去，平时并没有存放在银行账户里。只是现在需要了，才把钱收回来存进了银行。因此，是很难提供出来来源证明的。 这种情况固然是真实的，因为在相当大的程度上，中国仍然是个现金社会，特别是在农村。多数的工资和商业交易都是用现金来支付的，很难证明资金的来源。然而这也不是说，在这种情况下就完全提供不出任何证明来的。当事人可以详细地说明一下自己的钱款是怎样积累的。比如他可以详细地解释，自己是做什么工作的，在什么地方上班，工作了多少年，每年的工资是多少，自己的花销是多少，自己一年的收入可以剩余多少钱，然后自己是积累了多少年才积累了这些钱。如果这些说明可以在律师面前见证一下，会更好一些。只要这些解释是合理的，也是非常好的资金来源证明。 最后需要说明的一点是，资金来源证明最重要的是证明最初资金的来源，而不是证明资金在不同人之间的转让。比如您说您的钱款是别人借给您的。单单提供一张借据并不能说明这些钱的来源就是合法的了。借钱给您的那个人是需要提供证据来证明他的钱是如何来的。话又说回来了，只要这个人可以证明自己的钱款的合法来源，至于这笔钱后来是如何转让的，经过了多少人手倒不是大的问题了。 同样的道理，只要您的资金来源可以证明了，您最后由于中国的外汇管制不得不委托他人帮您把钱转出来，倒不是大的问题了，因为这些人就不需要再次证明钱的来源了。
